収益物件の10年条件：賃料・更新費・還元利回り
仮想の収益物件の条件計算。基準年の代表年間収入を100とする独自入力で、全国・地域の取引価格指数や、特定物件の時価・鑑定額・株価の予測ではない。 初期のNCF還元利回りと費用配分は独自の仮定です。賃料収入、通常費用、資本的支出を分け、残る簡易NCFと還元利回りが価値へ与える影響を比較します。
実在物件の公表鑑定想定から、収支・価格基準と2036年条件を確認する
共通条件：CPI年3%、日本の短期金利2%・長期3%、2036年ドル円150円。終点のNCF還元利回りは長期金利3%に独自スプレッドを足した入力です。NCF還元利回りと割引率・投資の総収益率は区別します。確率は未評価です。
分析 2026-10-25 · 見直し期限 2026-11-25 · property-income-20261025-r1。基準年収入100は、国交省等の価格指数とは別の単位です。
2036年の価値：2026年の仮想物件価値＝100
| 条件 | 収入の実質年率 | 通常費用の実質年率 | 資本的支出の実質年率 | 終点NCF還元利回り | 2036年価格指数 | CPI控除後の指数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 価格低位の条件 | -1.5% | +1.5% | +3.5% | 6.50% | 51.1 | 38.0 |
| やや低位の条件 | -0.5% | +0.5% | +2.0% | 5.50% | 83.7 | 62.3 |
| 中立の比較条件 | +0.0% | +0.0% | +1.0% | 4.50% | 117.4 | 87.3 |
| やや高位の条件 | +0.5% | +0.0% | +0.5% | 3.75% | 154.4 | 114.9 |
| 価格高位の条件 | +1.5% | -0.5% | +0.0% | 3.25% | 213.7 | 159.0 |
価格低位の条件 やや低位の条件 中立の比較条件 やや高位の条件 価格高位の条件 CPIだけの基準
各年のNCF還元利回りは初期値から終点まで直線的に移す表示用仮定です。途中の市場利回りの予測ではありません。簡易NCFがゼロ以下となる年は、この収益還元だけで価値を付けられないため未評価とし、価格線を途切れさせます。更地・再開発の残余価値や処分費用は別途検討が必要です。
中立の比較条件：収入・通常費用・資本的支出を分ける
収入と運営費は物価並み。資本的支出は実質年1%増え、2036年のNCF還元利回りは長期金利3%＋独自スプレッド1.5%。予測中央値ではない。
収入 通常費用 資本的支出 簡易NCF
| 時点 | 収入 | 通常費用 | NOI | 資本的支出 | 簡易NCF | NCF還元利回り |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-10-25 | 100.00 | 30.00 | 70.00 | 10.00 | 60.00 | 4.00% |
| 2027-10-25 | 103.00 | 30.90 | 72.10 | 10.40 | 61.70 | 4.05% |
| 2028-10-25 | 106.09 | 31.83 | 74.27 | 10.82 | 63.44 | 4.10% |
| 2029-10-25 | 109.27 | 32.78 | 76.49 | 11.26 | 65.23 | 4.15% |
| 2030-10-25 | 112.55 | 33.77 | 78.79 | 11.71 | 67.07 | 4.20% |
| 2031-10-25 | 115.93 | 34.78 | 81.15 | 12.18 | 68.96 | 4.25% |
| 2032-10-25 | 119.41 | 35.82 | 83.59 | 12.68 | 70.91 | 4.30% |
| 2033-10-25 | 122.99 | 36.90 | 86.09 | 13.19 | 72.91 | 4.35% |
| 2034-10-25 | 126.68 | 38.00 | 88.67 | 13.72 | 74.96 | 4.40% |
| 2035-10-25 | 130.47 | 39.14 | 91.33 | 14.27 | 77.06 | 4.45% |
| 2036-10-25 | 134.40 | 40.32 | 94.08 | 14.85 | 79.23 | 4.50% |
簡易NCF＝収入−通常の運営費−資本的支出。運営費の修繕と、設備更新等の資本的支出は重複しない独立した入力とする。敷金等の運用益はこの仮想例で0と仮定。借入・法人税・売却費用等は未モデル化。 CPI3%を収入・通常費用・資本的支出へそれぞれ一度反映し、固有の実質変化を乗算します。通常費用に含む修繕と資本的支出は重複しない入力です。
賃貸能力を保つための平準化した更新支出を仮置きする。実際の総設備投資と維持/成長投資の区分、年別の大規模支出は未照合。
各時点で代表的な年間の簡易NCFを、その時点のNCF還元利回りで割る。年間純収益の持続・平準化を仮定した比較であり、成長率を別にもう一度還元利回りから引かない。
バフェット式には、物価上昇で膨らむ含み益だけでなく、賃貸能力を維持した後の現金と、更新投資の年ごとの重さを確かめます。この簡易NCFは借入返済・借換や法人税を含まないため、所有会社の株主に分配できる資金とは異なります。
別枠：実際の価格観測
大阪府／商業用不動産総合：176.95 指数 (2010=100) · 対象 2025。観測履歴・公表状況を確認する
この観測指数を仮想物件の価格へ換算したり、上の指数に乗算したりしていません。更地・自用地・自宅を含む指数への適用には、その物件の収益や残余価値の確認が必要です。観測側の公表状況・対象期間も再確認してください。
未モデル化の項目・定義の根拠
- 個別の立地・用途・人口と世帯数・空室・契約改定時期
- 実際の維持更新費・大規模修繕の年別支払・災害・陳腐化
- 借入の固定/変動・満期・信用スプレッド・借換・返済
- 法人税・売却コスト・敷金等の実際の帰属
- 更地・自用地の残余価値と再開発・用途変更
ARES 不動産証券化用語集 NOIを参照し、NOIと資本的支出後のNCFを区別しました。初期利回り・費用配分・実質成長率・終点スプレッドは当サイトの独自仮定で、同協会による市場予測ではありません。
利回り低下による価値上昇、賃料成長、支出削減の条件は共同確率を推定したものではありません。個別銘柄の評価や既存の価格予測への自動反映は無効です。
この入力のJSON・計算値・仮定 · 保存 2026-10-25T09:08:09+00:00。条件変更は表示上の比較で、基準仮説を書き換えません。