物件の鑑定NCFと、2036年の条件計算

プロシード西葛西（東京都江戸川区）

取引完了の原本 · 鑑定想定の原表。取引の相手方について、会社は関連当事者に該当しないと説明しています。

譲渡の当初予定日は2026-10-23、変更後は2026-09-30。変更の原本と2026-09-30の完了開示を照合しました。当初予定日を実際の譲渡日として使っていません。

同じ原本の物件概要は2025-10-31、鑑定詳細は2025-04-30と記載され、価格時点が一致していません。日付の対応が確認できるまで、この過去の売却事例から2036年の価格を計算しません。

NOIから、更新支出後の想定NCFへ

通常費用に含む修繕費は6,165千円/年で、資本的支出とは別の公表行です。運営収益には、可能総収益81,597から空室等損失4,551がすでに控除されています。稼働率をもう一度掛けていません。

公表NOI−（収益−費用）＝0千円、公表NCF−（公表NOI＋運用益−資本的支出）＝0千円。費用内訳合計−費用総額＝0千円。記載値の差を保持し、元の数値を合わせ直していません。

価格の分母と、利回りの分子をそろえる

公表NCFを還元利回りで割る算術値と公表直接還元価格には-767.4千円の差があります。異なる価格基準を同じ時価へ置き換えていません。同じNCF還元利回りにNOIを入れる比較では算術値が85.8百万円大きくなりますが、実際の取引価格や鑑定価格がその額だけ誤っているという判断ではありません。

契約年額と鑑定収入、ER予算と年次支出を分ける

契約の年額は2025-10-31時点で69,960千円、面積稼働率は94.2%。鑑定の運営収益との差は7,086千円ですが、収入の範囲と安定化の前提が未照合です。これをそのまま値上げ余地や実収益増とは扱いません。

建物状況調査は2019-10、長期修繕費は12年間で26,643千円。単純に年数で割った2,220.3千円/年と、鑑定の経常修繕＋資本的支出9,909千円/年は期間・範囲が同じと確認できていません。長期修繕費を年次CAPEXへ代入したり、大規模支払の年を平準化で消したりしていません。

バフェット式に確認したいこと

• 鑑定NOIは設備更新支出後の現金ではない。NCFへの差を残し、借入・税金・運転資金・投資主への帰属をさらに確認する。
• 取得価格・鑑定最終価格・直接還元価格・DCF価格は異なる基準であり、同じ時価として置き換えない。
• 契約年額と鑑定の安定化した運営収益は範囲が未照合。差額をそのまま値上げ余地や将来の収益増と判断しない。
• ERの長期修繕費と、鑑定の経常修繕・資本的支出は期間・範囲が未照合。平準化だけでは大規模支払年の資金繰りを確認できない。

所有投資法人の事業環境ページへ · 収入・費用・利回りの条件そのものを確認する。価格指数130系列や既存の銘柄評価に、この物件の想定を一律適用していません。