物件の鑑定NCFと、2036年の条件計算

プロシード武蔵境（東京都三鷹市）

取引完了の原本 · 鑑定想定の原表。取引の相手方について、会社は関連当事者に該当しないと説明しています。

NOIから、更新支出後の想定NCFへ

通常費用に含む修繕費は2,800千円/年で、資本的支出とは別の公表行です。運営収益には、可能総収益111,413から空室等損失5,488がすでに控除されています。稼働率をもう一度掛けていません。

公表NOI−（収益−費用）＝-1千円、公表NCF−（公表NOI＋運用益−資本的支出）＝1千円。費用内訳合計−費用総額＝-1千円。記載値の差を保持し、元の数値を合わせ直していません。

価格の分母と、利回りの分子をそろえる

公表NCFを還元利回りで割る算術値と公表直接還元価格には1,948.7千円の差があります。異なる価格基準を同じ時価へ置き換えていません。同じNCF還元利回りにNOIを入れる比較では算術値が118.4百万円大きくなりますが、実際の取引価格や鑑定価格がその額だけ誤っているという判断ではありません。

契約年額と鑑定収入、ER予算と年次支出を分ける

契約の年額は2026-08-21時点で88,872千円、面積稼働率は93.6%。鑑定の運営収益との差は17,053千円ですが、収入の範囲と安定化の前提が未照合です。これをそのまま値上げ余地や実収益増とは扱いません。

建物状況調査は2026-08、長期修繕費は12年間で80,470千円。単純に年数で割った6,705.8千円/年と、鑑定の経常修繕＋資本的支出7,494千円/年は期間・範囲が同じと確認できていません。長期修繕費を年次CAPEXへ代入したり、大規模支払の年を平準化で消したりしていません。

鑑定想定を2026年の開始値へ据え置いた2036年条件

2026年8月1日時点の鑑定想定の収支を、同じ2026年の分析開始値へ据え置く独自条件。10月25日の実際の運営CFを測定したものではない。敷金等の運用益は実質維持と仮定。 収入・費用・更新費の実質変化と終点の利回りは当サイトの独自仮定で、鑑定機関や投資法人の2036年予測ではありません。

開始時の算術還元額は、収益−費用＋運用益−資本的支出からのNCFを3.90%で割った値です。公表鑑定額・取得価格へ合わせていません。途中利回りの線形移行も独自の表示仮定です。通常費用内の修繕と資本的支出を重複させず、共通CPI3%を各収支へ一度反映します。借入・法人税・売却費用・運転資金・投資主への帰属は未モデル化です。

取得価格の購買力を2036年にも保つための収入

バフェットが重視したのは、競争力と事業量を保つための投資を差し引いた後の現金です。ここでは物件の公表鑑定にある安定化した想定収支を使い、取得価格 2,050.0百万円の購買力を、共通CPI年3%の10年後にも保つ条件を逆算します。取得後の実際の現金収支や投資法人の株主利益を算定したものではありません。

必要NCF＝実質維持目標×終点NCF還元利回り。必要収入＝必要NCF＋運営費＋資本的支出−敷金運用益です。費用と利回りも各条件で変わるので、賃料がCPIと同率で上がっても実質価値を保てるとは限りません。空室損失は鑑定収入に含まれており、二重控除していません。

収入と現行契約の賃料範囲は未照合です。将来の借入、税、売却費用、所有投資法人の持分・分配は含めません。表の「不足額」は家賃値上げ余地や予測赤字を意味せず、鑑定想定に対する算術上の収入差です。5条件の確率は未評価です。

Berkshire Hathaway 1986年株主書簡のオーナー利益の考え方を物件の維持投資に応用した当サイト独自の計算です。計算条件・5行のJSON。

バフェット式に確認したいこと

• 鑑定NOIは設備更新支出後の現金ではない。NCFへの差を残し、借入・税金・運転資金・投資主への帰属をさらに確認する。
• 取得価格・鑑定最終価格・直接還元価格・DCF価格は異なる基準であり、同じ時価として置き換えない。
• 契約年額と鑑定の安定化した運営収益は範囲が未照合。差額をそのまま値上げ余地や将来の収益増と判断しない。
• ERの長期修繕費と、鑑定の経常修繕・資本的支出は期間・範囲が未照合。平準化だけでは大規模支払年の資金繰りを確認できない。

所有投資法人の事業環境ページへ · 収入・費用・利回りの条件そのものを確認する。価格指数130系列や既存の銘柄評価に、この物件の想定を一律適用していません。