東京・愛知・大阪の土地と商業用不動産は、過去10年でどう変わったか
国交省の年次不動産価格指数30系列（1984～2025年）と日本CPIの実績を同じ暦年で照合します。1990年代の大幅下落と2015～2025年の回復を、現在の2036年５価格が含むか点検します。
保存 2026-10-26T20:47:43+00:00 · property-annual-real-decade-20261027-r1 · 原本・全32区間・計算のJSON
32本の10年区間は互いに重なり、重ならずに選べるのは最大４本です。過去の分布を将来の確率と呼びません。現在の５価格は2025年の指数を固定起点に、2026年10月から2036年10月までのCPI3%を10年分適用した旧共通モデルです。指数の基準年と予測開始年が１年違い、厳密な2025→2036年の実質変化とは比較できません。
東京都／商業地：実質10年変化
各年の国交省指数を、その年の日本CPI12か月平均で割ってから10年後と比べます。2025年の公式指数は185.37（2010年平均=100）です。これは取引価格指数で、円/m²の地価調査や個別物件の鑑定値ではありません。
過去の実績 現行低価格 現行中立 現行高価格
現在の2036年５価格の幅
共通の将来CPI年3%、日本短期金利2%・長期3%、2036年USDJPY150を維持。過去の実質化には将来CPIではなく当時の日本CPI実績を使います。５ケースの配分は主観的な初期仮説です。
| 順位 | 2036年名目指数 | 固定参考値比・モデル内実質倍率 | 主観配分 |
|---|---|---|---|
| 1 | 149.2 | 0.599倍 | 10% |
| 2 | 193.4 | 0.776倍 | 20% |
| 3 | 237.0 | 0.951倍 | 40% |
| 4 | 289.1 | 1.161倍 | 20% |
| 5 | 351.4 | 1.411倍 | 10% |
過去32区間のうちモデルの最安ケースより下は9件、最高ケースより上は5件。これは価格幅の参考点検で、予測の的中率や10/20/40/20/10の頻度検定ではありません。2026年の同定義指数が公表されるまで、起点年のずれを解消できません。
バフェット式には、物件の現金収支を別に見る
地価やオフィス指数の上昇は、賃料・稼働率・修繕費・更新投資・借入金利を差し引いた株主現金の増加を証明しません。地価下落時には担保価値だけでなく、賃料の減少と借換えの条件も調べます。土地と建物を二重に値付けせず、還元利回りが長期金利3%へどう反応するかを物件ごとに確かめます。
国交省の定義と計算上の限界
国交省の指数作成方法は、東京・愛知・大阪の都道府県別指数を1984年４月から推計し、2010年平均=100、取引情報を使うヘドニック法と説明しています。1984～2025年の各年次点だけを比較しました。現在公表版は改訂され得ます。
日本CPIは保存済み月次の各年12か月平均を使用。旧公表時点の改訂前指数/CPIは復元していません。1990年代の下落と2015年以降の上昇を、同じ将来確率の独立標本にしていません。
DB監査 SHA256 bca16ee5ce44a14efc8ba347d3ee0917166b08b081384df5f4ee0d59fe48c951。