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平和不動産銘柄分析・適正株価・割安/割高判定

不動産オフィス取引所周辺 JCR A- (stable) R&I BBB+ (stable)

—

現在値

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時価総額

投資テーゼ

平和不動産は証券取引所周辺に由来する独自の不動産ポートフォリオを持つ。資産の質は魅力だが、成長は賃料市況と再開発の進み方に依存しやすい。

競争優位性

業界内MOAT

業界成長性

セクター動態

リスク耐性

財務・事業安定性

株主還元

配当・自社株買い

見通し

上振れ経路の確度

総合スコア

6.0/10

競争優位性

業界成長性

リスク耐性

株主還元

見通し

📋 事業内容

421億円

売上高
FY2025実績

96億円

親会社帰属
純利益

160億円

営業CF
FY2025実績

28.1%

自己資本
比率

8.1%

ROE
FY2025

同社は用地取得から開発、販売、保有運営までを通じて不動産価値を作る。景気や金利の影響を受けやすいが、良い立地を押さえる力は大きな差になる。案件ごとの採算と資産回転の速さが収益を左右しやすい。開発の目利きがそのまま企業の表情になる業種だ。

⚡ 競争優位性（業界内MOAT） 7/10

不動産開発では、用地取得の勘所、地場の情報網、商品企画力が堀を作る。好立地の案件を継続的に確保できる企業は、単なる景気敏感株に収まりにくい。販売力や資産運用の厚みも、見えにくい強みとして効く。ただし市況が悪化すると、強みが見えにくくなる場面も多い。

📈 業界の成長性・セクター動態 4/10

成長は案件次第の色が濃いものの、選別開発がうまい企業は波の中でも積み上げを作りやすい。販売だけでなく保有収益まで組み合わせられると、収益の質は改善しやすい。都市需要や再開発の追い風をどう取り込むかも重要だ。量を追うより、資産の質と回転を見たい。

⚠️ リスクファクター分析 7/10

スコアは「リスクが小さい」ことではなく、「リスクに対する財務・構造的耐性の高さ」を評価したものです。

高リスク販売鈍化

需要の冷え込みが起きると、在庫の回転が落ちやすい。資金の寝る時間が長くなると見え方は重くなる。

中リスク用地競争

良い土地の確保が難しくなると、案件の質がじわりと下がりやすい。高値づかみのリスクも無視できない。

中リスク金利環境

金利の動きは需要心理と資金調達の両方に響く。外部環境の変化が収益見通しを揺らしやすい。

💡 見通し（上振れ経路と実現確度） 6/10

業績を構造的に変える可能性のある具体的な上振れ経路のみ。種まき新規事業・ニュースに出た小さな特許・抽象的な期待論は対象外。

中選別開発

採算の良い案件に絞り込めれば、同じ規模でも評価は大きく変わる。質を重視した運営が見通しを支える。

中保有収益の厚み

販売だけでなく賃貸や運営収益が増えると、循環の荒さをやわらげやすい。安定感のある企業像に近づく。

小都市需要の取り込み

立地の良い案件を押さえられれば、相場が揺れても相対的な強さを示しやすい。再評価のきっかけにもなる。

💰 株主還元政策 6/10

開発業では投資負担が大きく、還元はどうしても市況と連動しやすい。だからこそ、良い時も悪い時もぶれすぎない配分が望ましい。短期の景気に合わせた派手な姿勢より、在庫と財務を意識した規律が大切だ。資産の見極めが上手い企業ほど、還元にも落ち着きが出やすい。

EPS / DPS 長期推移（年次・全期間）

EPS（1株益） DPS（1株配当年間）

⚖️ 内在価値の推定（確率加重フェアバリュー）

📐 株主資本コスト（CoE）の算出

30年国債利回り（リスクフリーレート）+3.70%

成熟市場ERP（Damodaran）+4.23%

日本カントリーリスクプレミアム+0.91%

業種ベータ（不動産開発）×1.05

　→ 業種調整後の市場リスクプレミアム+5.37%

リスク耐性スコア調整（7/10）-0.40%

MOAT スコア調整（7/10）-0.30%

格付け調整（JCR A- / R&I BBB+）+0.00%

当社中立CoE8.37%

悲観 CoE

11.4%

中立 CoE

8.4%

楽観 CoE

6.0%

リスク耐性スコア（7/10）を用いて3シナリオに確率ウェイトを配分。安定性が高いほど中立シナリオの比重が増し、リスクが高いほど悲観・楽観シナリオの比重が増加する。各モデルの確率加重平均を等ウェイトで平均した値を総合フェアバリューとして表示。

悲観 27%

中立 51%

楽観 22%

悲観 27% — オフィス市況の軟化で賃料が伸びない

中立 51% — 安定賃貸を軸に着実運営する

楽観 22% — 再開発進展で資産価値が見直される

総合フェアバリュー（確率加重・4モデル平均）

¥2,419/株

悲観27% / 中立51% / 楽観22%
リスク耐性スコア 7/10 より算出

DCF法による算定を見送り
直近3期のいずれかでFCFが赤字のため、DCF法による算定を見送り
直近3期FCF: 2025年度 -88億円 / 2024年度 2億円 / 2023年度 -163億円

2段階配当割引モデル（2-Stage DDM）。ベースDPS＝¥86。成長率は過去DPS CAGR（10年=20.9%、直近3年=21.9%）から算出、MOATスコアに応じたフェード期間（12年）でターミナル成長率に収束。

悲観 27%

オフィス市況の軟化で賃料が伸びない

¥1,762

推定フェアバリュー/株

株主資本コスト11.4%

ターミナル成長率0.2%

中立 51%

安定賃貸を軸に着実運営する

¥3,023

推定フェアバリュー/株

株主資本コスト8.4%

ターミナル成長率1.0%

楽観 22%

再開発進展で資産価値が見直される

¥6,139

推定フェアバリュー/株

株主資本コスト6.0%

ターミナル成長率2.0%

2段階残余利益モデル。BPS₀＝¥1,746、配当性向61%でBPS追跡。

悲観 27%

オフィス市況の軟化で賃料が伸びない

¥878

推定フェアバリュー/株

CoE11.4%

ROE（初年→10年目）-5.0%→8.0%

TV成長率0.2%

中立 51%

安定賃貸を軸に着実運営する

¥2,255

推定フェアバリュー/株

CoE8.4%

ROE（初年→10年目）10.1%→10.1%

TV成長率1.0%

楽観 22%

再開発進展で資産価値が見直される

¥4,249

推定フェアバリュー/株

CoE6.0%

ROE（初年→10年目）13.0%→10.3%

TV成長率2.0%

PERマルチプル法。ピークEPS＝¥142、総合スコア6.0から指数関数的に倍率算出。

悲観 27%

オフィス市況の軟化で賃料が伸びない

¥1,274

推定フェアバリュー/株

ピークEPS¥142

想定PER9倍

中立 51%

安定賃貸を軸に着実運営する

¥1,982

推定フェアバリュー/株

ピークEPS¥142

想定PER14倍

楽観 22%

再開発進展で資産価値が見直される

¥3,114

推定フェアバリュー/株

ピークEPS¥142

想定PER22倍

過去長期（10年以上）のPBR分位 × 現BPS。市場の不況・好況局面を含む歴史的レンジから価値帯を算定。中央値PBR=0.88倍、現BPS=¥1,746。

PBR推移（月次・全期間）

PBR月次下位25% (0.73) 中央値 (0.88) 上位25% (1.21)

悲観 27%

オフィス市況の軟化で賃料が伸びない

¥1,271

推定フェアバリュー/株

分位下位25%

適用PBR0.73倍

中立 51%

安定賃貸を軸に着実運営する

¥1,537

推定フェアバリュー/株

分位中央値

適用PBR0.88倍

楽観 22%

再開発進展で資産価値が見直される

¥2,113

推定フェアバリュー/株

分位上位25%

適用PBR1.21倍

過去長期（10年以上、赤字年除外）のPER分位 × ピーク/正規化EPS。歴史的バリュエーションレンジから価値帯を算定。基準EPS=¥142。

PER推移（月次・全期間、赤字年除外）

PER月次下位25% (16.1) 中央値 (19.1) 上位25% (25.1)

悲観 27%

オフィス市況の軟化で賃料が伸びない

¥2,274

推定フェアバリュー/株

分位下位25%

適用PER16.1倍

中立 51%

安定賃貸を軸に着実運営する

¥2,700

推定フェアバリュー/株

分位中央値

適用PER19.1倍

楽観 22%

再開発進展で資産価値が見直される

¥3,552

推定フェアバリュー/株

分位上位25%

適用PER25.1倍

10年後の株価を 5000通りの未来シナリオでシミュレーション。業績の成長・横ばい・衰退・倒産の確率を過去データから推定し、1株利益の動きと適正株価の幅を予測します。 (最終計算: 2026-05-10)

総合判定(期待利回り vs 必要利回り)

回避

期待年利が必要利回りを上回る確率: 8.3%

期待年利(10年保有した場合)

下振れ -7.3% / 中央 0.8% / 上振れ 9.0%

中央シナリオで必要利回り(7〜8%目安)を超えるか

10年後株価の幅(5000シナリオ)

下振れ ¥340 / 中央 ¥1,181 / 上振れ ¥3,309

現在 ¥2,433 → 分布の下から 1%地点(低いほど割安)

10年以内の倒産・上場廃止確率

0.5%

10年後の状態: 成長29% 横ばい69% 衰退1% 倒産・上場廃止1%

事象タグ別の10年発生確率

好況・上振れサイクル

52.2%

景気後退・需要減

50.9%

バリュエーション低下

49.7%

株主還元強化

45.5%

利益率改善

27.3%

利益率悪化

26.0%

大幅業績ショック

25.1%

バリュエーション上昇

22.8%

構造的衰退

13.2%

競争優位低下

13.0%

TOB・買収

12.2%

過剰債務・既存株主毀損

10.9%

倒産・上場廃止

2.0%

希薄化・増資

1.1%

銘柄の状態、業種の景気敏感度、スコア、資本効率、現在PBRなどから各事象の露出度を作り、EPS/BPSシミュレーション内で発生させています。

📊 10年後の株価予想分布(5000通りのシナリオ)

横軸 = 10年後の株価 / 縦軸 = その株価に到達するシナリオ数。現在 ¥2,433(赤線)より右に分布があれば株価上昇期待、左なら下落リスク。

株価の10年推移予想(中央線=中央シナリオ、帯=下振れ〜上振れ)

入力値 / 各モデルの結果	下振れ	中央	上振れ
必要利回り(株主資本コスト)	6.30%	9.80%	14.30%
成長持続年数(競争優位性に連動)	7年	10年	13年
EPS/BPS-first MC 適正株価(中央)	¥1,375
10年後EPS/BPS×出口評価(中央)	¥1,375
スタート時の状態	C(名目永続成長率 0.5%、直近売上成長 7.8%)

※ 試算精度について:現在は 5000通りのシミュレーションで、売上成長・利益率・株数からEPSとBPSを作り、配当は総リターンに、内部留保と自社株買いはBPS/株に反映します。10年後EPS/BPSに対して出口PER/PBR/PSRを評価し、赤字パスでは黒字時のPERを使わず、資産・売上倍率ベースの低い評価に切り替えます。さらにTOB、競争優位低下、景気後退、赤字からの回復、利益率変化、希薄化、バリュエーション変化などの事象タグを各銘柄の露出度に応じて発生させています。TOBは時価総額が大きい銘柄ほど発生確率を下げています。

評価モデル	悲観 (27%)	中立 (51%)	楽観 (22%)	加重平均
DCF	—	—	—	—
配当割引	¥1,762	¥3,023	¥6,139	¥3,368
残余利益	¥878	¥2,255	¥4,249	¥2,322
PERマルチプル	¥1,274	¥1,982	¥3,114	¥2,040
PBR分位法	¥1,271	¥1,537	¥2,113	¥1,592
PER分位法	¥2,274	¥2,700	¥3,552	¥2,772
モデル平均	↑ 各モデルの確率加重平均			¥2,419

📊 株価チャート

バリュエーションゾーン

¥821 割安
¥1,492 FV¥2,419 割高
¥3,833 ¥4,791

本レポートは公開情報（有価証券報告書・IR資料・各種統計）に基づく定性・定量分析であり、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。財務数値はEDINET開示データより自動取得しており、最新の決算発表を反映していない場合があります。割引率は NYU Stern Damodaran (Jan 2026) の Japan ERP および日本国債利回りを基に算定。投資判断はご自身の責任においてご判断ください。