8803 平和不動産 銘柄分析・適正株価
5.6Sol 個別レビュー
投資テーゼ
Concentrated district assets, rent growth and AM can compound if redevelopment produces after-tax NAV accretion above financing cost.
主な懸念
Cap-rate expansion, construction overruns, lease-up failure and leveraged refinancing can erase reported appraisal gains and create permanent loss.
シナリオ内訳
| シナリオ | 確率 | 妥当価値 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| Cap-rate shock, cost overruns and failed lease-up | 15.0% | 874円 | Property-by-property market value less tax leakage, development obligations and year-10 net debt, plus separately valued AM; recurring cash dividends only. Sale profit is never added to both EPS/distributions and NAV. |
| Higher rates and delayed redevelopment | 27.0% | 1,838円 | Property-by-property market value less tax leakage, development obligations and year-10 net debt, plus separately valued AM; recurring cash dividends only. Sale profit is never added to both EPS/distributions and NAV. |
| Rent growth and disciplined redevelopment | 38.0% | 3,370円 | Property-by-property market value less tax leakage, development obligations and year-10 net debt, plus separately valued AM; recurring cash dividends only. Sale profit is never added to both EPS/distributions and NAV. |
| District premium and Sapporo stabilization | 16.0% | 4,674円 | Property-by-property market value less tax leakage, development obligations and year-10 net debt, plus separately valued AM; recurring cash dividends only. Sale profit is never added to both EPS/distributions and NAV. |
| National place-making/AM platform | 4.0% | 7,101円 | Property-by-property market value less tax leakage, development obligations and year-10 net debt, plus separately valued AM; recurring cash dividends only. Sale profit is never added to both EPS/distributions and NAV. |
FY2025実績
純利益
FY2025実績
比率
FY2025
同社は用地取得から開発、販売、保有運営までを通じて不動産価値を作る。景気や金利の影響を受けやすいが、良い立地を押さえる力は大きな差になる。案件ごとの採算と資産回転の速さが収益を左右しやすい。開発の目利きがそのまま企業の表情になる業種だ。
不動産開発では、用地取得の勘所、地場の情報網、商品企画力が堀を作る。好立地の案件を継続的に確保できる企業は、単なる景気敏感株に収まりにくい。販売力や資産運用の厚みも、見えにくい強みとして効く。ただし市況が悪化すると、強みが見えにくくなる場面も多い。
成長は案件次第の色が濃いものの、選別開発がうまい企業は波の中でも積み上げを作りやすい。販売だけでなく保有収益まで組み合わせられると、収益の質は改善しやすい。都市需要や再開発の追い風をどう取り込むかも重要だ。量を追うより、資産の質と回転を見たい。
スコアは「リスクが小さい」ことではなく、「リスクに対する財務・構造的耐性の高さ」を評価したものです。
需要の冷え込みが起きると、在庫の回転が落ちやすい。資金の寝る時間が長くなると見え方は重くなる。
良い土地の確保が難しくなると、案件の質がじわりと下がりやすい。高値づかみのリスクも無視できない。
金利の動きは需要心理と資金調達の両方に響く。外部環境の変化が収益見通しを揺らしやすい。
業績を構造的に変える可能性のある具体的な上振れ経路のみ。種まき新規事業・ニュースに出た小さな特許・抽象的な期待論は対象外。
採算の良い案件に絞り込めれば、同じ規模でも評価は大きく変わる。質を重視した運営が見通しを支える。
販売だけでなく賃貸や運営収益が増えると、循環の荒さをやわらげやすい。安定感のある企業像に近づく。
立地の良い案件を押さえられれば、相場が揺れても相対的な強さを示しやすい。再評価のきっかけにもなる。
開発業では投資負担が大きく、還元はどうしても市況と連動しやすい。だからこそ、良い時も悪い時もぶれすぎない配分が望ましい。短期の景気に合わせた派手な姿勢より、在庫と財務を意識した規律が大切だ。資産の見極めが上手い企業ほど、還元にも落ち着きが出やすい。
リスク耐性スコア 7/10 より算出
直近3期のいずれかでFCFが赤字のため、DCF法による算定を見送り
直近3期FCF: 2025年度 -88億円 / 2024年度 2億円 / 2023年度 -163億円
2段階配当割引モデル（2-Stage DDM）。ベースDPS＝¥86。成長率は過去DPS CAGR（10年=20.9%、直近3年=21.9%）から算出、MOATスコアに応じたフェード期間（12年）でターミナル成長率に収束。
2段階残余利益モデル。BPS₀＝¥1,746、配当性向61%でBPS追跡。
PERマルチプル法。ピークEPS＝¥142、総合スコア6.0から指数関数的に倍率算出。
過去長期（10年以上）のPBR分位 × 現BPS。市場の不況・好況局面を含む歴史的レンジから価値帯を算定。中央値PBR=0.88倍、現BPS=¥1,746。
過去長期（10年以上、赤字年除外）のPER分位 × ピーク/正規化EPS。歴史的バリュエーションレンジから価値帯を算定。基準EPS=¥142。
10年後の株価を 1000通りの未来シナリオでシミュレーション。 業績の成長・横ばい・衰退・倒産の確率を過去データから推定し、1株利益の動きと適正株価の幅を予測します。 (最終計算: 2026-07-29)
| 入力値 / 各モデルの結果 | 下振れ | 中央 | 上振れ |
|---|---|---|---|
| 必要利回り(株主資本コスト) | 3.80% | 7.30% | 11.80% |
| 成長持続年数(競争優位性に連動) | 7年 | 10年 | 13年 |
| EPS/BPS-first MC 適正株価(中央) | ¥517 | ||
| 10年後EPS/BPS×出口評価(中央) | ¥517 | ||
| スタート時の状態 | C(名目永続成長率 1.2%、直近売上成長 8.4%) | ||
※ 試算精度について:現在は 1000通りのシミュレーションで、売上成長・利益率・株数からEPSとBPSを作り、配当は総リターンに、内部留保と自社株買いはBPS/株に反映します。10年後EPS/BPSに対して出口PER/PBR/PSRを評価し、赤字パスでは黒字時のPERを使わず、資産・売上倍率ベースの低い評価に切り替えます。さらにTOB、競争優位低下、景気後退、赤字からの回復、利益率変化、希薄化、バリュエーション変化などの事象タグを各銘柄の露出度に応じて発生させています。TOBは時価総額が大きい銘柄ほど発生確率を下げています。
| 評価モデル | 悲観 (27%) | 中立 (51%) | 楽観 (22%) | 加重平均 |
|---|---|---|---|---|
| DCF | — | — | — | — |
| 配当割引 | ¥1,934 | ¥3,474 | ¥6,139 | ¥3,645 |
| 残余利益 | ¥851 | ¥2,314 | ¥3,751 | ¥2,235 |
| PERマルチプル | ¥1,274 | ¥1,982 | ¥3,114 | ¥2,040 |
| PBR分位法 | ¥1,272 | ¥1,540 | ¥2,113 | ¥1,594 |
| PER分位法 | ¥2,275 | ¥2,687 | ¥3,548 | ¥2,765 |
| モデル平均 | ↑ 各モデルの確率加重平均 | ¥2,456 | ||
¥1,521 FV¥2,456 割高
¥3,733 ¥4,666