8871 ゴールドクレスト 銘柄分析・適正株価
FY2025実績
純利益
FY2025実績
比率
FY2025
都市部を中心にマンション開発を手がけ、用地取得から販売まで関わる。不動産市況の影響を受けやすい業態だ。案件の取得、運営、販売や施工のどこまで自前で回せるかで、収益の振れ方と再現性が変わりやすい。一方で現場運営や案件管理の比重が重く、デジタルだけでは置き換えにくい判断と実務が多い。
用地取得力と開発経験は強みだが、不動産会社としての循環性は強い。案件の質が競争力を左右しやすい。良い案件を見抜く力と現場を回し切る力がかみ合うほど、表面化しにくい堀が厚くなる。ただし資産価格が強いだけの局面と実力で収益を作れている局面は分けて見る必要がある。
販売環境が良ければ伸びる余地はあるものの、持続的な高成長より案件依存の色が濃い。選別開発が重要になる。伸びしろは案件回転だけでなく、運営収益や周辺サービスをどこまで積み上げられるかでも変わる。一方で市況が弱い局面では、需要があっても案件化や販売の速度が鈍りやすい。
スコアは「リスクが小さい」ことではなく、「リスクに対する財務・構造的耐性の高さ」を評価したものです。
需要の冷え込みが在庫や資金回転に影響しやすい。このリスクは販売環境の変化が重なる局面で強まりやすく、案件の選別が難しくなるほど影響が広がりやすい。その場合は案件回転や採算、資金繰りの見え方に響きやすく、在庫や工事原価の重さが表面化しやすい。市況への不安が高まると評価も縮みやすい。
良い案件を確保できないと収益の質が落ちやすい。このリスクは用地取得競争が重なる局面で強まりやすく、案件の選別が難しくなるほど影響が広がりやすい。その場合は案件回転や採算、資金繰りの見え方に響きやすく、在庫や工事原価の重さが表面化しやすい。市況への不安が高まると評価も縮みやすい。
金利の動きが需要心理や資金調達に影響する可能性がある。このリスクは金利環境が重なる局面で強まりやすく、案件の選別が難しくなるほど影響が広がりやすい。その場合は案件回転や採算、資金繰りの見え方に響きやすく、在庫や工事原価の重さが表面化しやすい。市況への不安が高まると評価も縮みやすい。
業績を構造的に変える可能性のある具体的な上振れ経路のみ。種まき新規事業・ニュースに出た小さな特許・抽象的な期待論は対象外。
保有案件の魅力が市場で見直されれば、評価改善につながりやすい。見通しの鍵は資産価値の再評価が単発案件で終わらず、運営や資産の質の改善として続くかにある。この動きが進むほど、回転と採算の両方を整えやすい。資産の質が伝わるほど評価の見直し余地も広がる。
採算重視の案件運営が進めば、不動産株としての質を高めやすい。見通しの鍵は選別開発が単発案件で終わらず、運営や資産の質の改善として続くかにある。この動きが進むほど、回転と採算の両方を整えやすい。資産の質が伝わるほど評価の見直し余地も広がる。
立地選別がうまくいけば、循環の中でも相対的な強さを示しやすい。見通しの鍵は都市需要の底堅さが単発案件で終わらず、運営や資産の質の改善として続くかにある。この動きが進むほど、回転と採算の両方を整えやすい。資産の質が伝わるほど評価の見直し余地も広がる。
資本配分は開発投資が先になりやすい。還元よりも資産回転と採算の安定を先に見たい。資本配分では、競争力を守る投資と財務の安定をどう両立するかがまず問われる。不動産や建設では案件機会の波が大きく、還元の厚みよりも資産回転と採算管理の質が先に見られやすい。
リスク耐性スコア 5/10 より算出
直近3期のいずれかでFCFが赤字のため、DCF法による算定を見送り
直近3期FCF: 2025年度 -238億円 / 2024年度 49億円 / 2023年度 -20億円
2段階配当割引モデル（2-Stage DDM）。ベースDPS＝¥100。成長率は過去DPS CAGR（10年=8.0%、直近3年=7.7%）から算出、MOATスコアに応じたフェード期間（10年）でターミナル成長率に収束。
2段階残余利益モデル。BPS₀＝¥4,025、配当性向66%でBPS追跡。
PERマルチプル法。ピークEPS＝¥373、総合スコア4.6から指数関数的に倍率算出。
過去BPSデータの連続性に問題があるため、PBR法による価値算定を見送り（時系列に不連続な急変あり（株式分割の遡及反映が不完全な可能性））
過去長期（10年以上、赤字年除外）のPER分位 × ピーク/正規化EPS。歴史的バリュエーションレンジから価値帯を算定。基準EPS=¥373。
10年後の株価を 1000通りの未来シナリオでシミュレーション。 業績の成長・横ばい・衰退・倒産の確率を過去データから推定し、1株利益の動きと適正株価の幅を予測します。 (最終計算: 2026-06-05)
| 入力値 / 各モデルの結果 | 下振れ | 中央 | 上振れ |
|---|---|---|---|
| 必要利回り(株主資本コスト) | 5.27% | 8.77% | 13.27% |
| 成長持続年数(競争優位性に連動) | 7年 | 10年 | 13年 |
| EPS/BPS-first MC 適正株価(中央) | ¥747 | ||
| 10年後EPS/BPS×出口評価(中央) | ¥747 | ||
| スタート時の状態 | C(名目永続成長率 1.2%、直近売上成長 10.3%) | ||
※ 試算精度について:現在は 1000通りのシミュレーションで、売上成長・利益率・株数からEPSとBPSを作り、配当は総リターンに、内部留保と自社株買いはBPS/株に反映します。10年後EPS/BPSに対して出口PER/PBR/PSRを評価し、赤字パスでは黒字時のPERを使わず、資産・売上倍率ベースの低い評価に切り替えます。さらにTOB、競争優位低下、景気後退、赤字からの回復、利益率変化、希薄化、バリュエーション変化などの事象タグを各銘柄の露出度に応じて発生させています。TOBは時価総額が大きい銘柄ほど発生確率を下げています。
| 評価モデル | 悲観 (38%) | 中立 (29%) | 楽観 (33%) | 加重平均 |
|---|---|---|---|---|
| DCF | — | — | — | — |
| 配当割引 | ¥1,165 | ¥1,922 | ¥3,467 | ¥2,144 |
| 残余利益 | ¥1,781 | ¥4,735 | ¥8,091 | ¥4,720 |
| PERマルチプル | ¥2,981 | ¥4,471 | ¥7,079 | ¥4,765 |
| PBR分位法 | — | — | — | — |
| PER分位法 | ¥3,783 | ¥5,544 | ¥9,278 | ¥6,107 |
| モデル平均 | ↑ 各モデルの確率加重平均 | ¥4,434 | ||
¥2,428 FV¥4,434 割高
¥6,979 ¥8,724