9616 共立メンテナンス 銘柄分析・適正株価
5.6Sol 個別レビュー
投資テーゼ
利益の二本柱のうち寮事業は27/3期に15拠点2466室を追加し初年度稼働率98.5%を見込むなど、契約ベースで先が読める安定収益で、企業の採用・研修需要が続く限り景気感応度は低い。ここがホテルの変動を吸収するクッションになる。ホテル事業はドーミーインのブランド力と自社予約比率の向上でOTA手数料を抑えられており、平時に戻ってもADRは訪日ブーム前の水準には戻らない。したがって正常化EPSは会社予想の200円前後が妥当な中心値で、成長性を織り込んでもPER15倍・中立3050円が上限的な適正圏。現値3125円はピーク利益にピーク倍率が乗った状態に近く、加重適正2952.5円と現値の差は約-5.5%。配当44.9円は利回り1.4%と低く、下値支えは弱い。
主な懸念
26/3期実績は売上高2752億円（+20.2%）・営業利益248億円（+21.3%）・純利益187億円（+28.5%）・EPS221.83円で3期連続の最高益だが、これは大阪・関西万博の宿泊需要と訪日客増によるADR上昇が乗ったピーク利益であり恒久化できない。会社自身も27/3期は売上2770億円（+0.6%）・営業利益260億円（+4.7%）に対し純利益180億円（-3.8%）・EPS197.98円と減益予想を出しており、DBのeps_0=202.1円はこの会社予想水準。現値3125円はDBのEPSでPER15.5倍、BPS1600.9円でPBR1.95と、鉄道株とは対照的に資産の裏付けが薄い評価。リスクはインバウンドの反動、日中関係など地政学要因、ホテル供給増による稼働・単価の下押し、建築費と人件費のインフレ、リゾート事業の稼働率低下。ビルマネジメントやシニアライフなど周辺事業は赤字で足を引っ張る。自己資本比率46%でホテル関連のリース・借入負担も残る。shares_0=90,906千株は自己株式込みの可能性があり1株ベースで評価した。
シナリオ内訳
| シナリオ | 確率 | 妥当価値 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 悲観 | 20.0% | 1,800円 | 訪日需要が反落しADRが2割下落、ホテル事業の利益がほぼ半減してEPS110円へ。寮事業だけが下支えしPER16倍。 |
| 弱気 | 27.0% | 2,400円 | 万博反動と人件費・建築費インフレで27/3期会社予想を下回りEPS160円、PER15倍。周辺事業の赤字も続く。 |
| 中立 | 25.0% | 3,050円 | 会社予想EPS約200円が実現し、寮事業の安定成長がホテルの変動を吸収。PER15倍で評価。 |
| 強気 | 19.0% | 3,900円 | ADR上昇が続き新規ホテルと寮2466室が寄与、EPS250円にPER15.6倍。自社予約比率向上で利益率も改善。 |
| 楽観 | 9.0% | 4,900円 | 訪日需要が構造的に拡大しEPS300円超へ。リゾートを含む高単価業態が伸びPER16倍が正当化される。 |
FY2025実績
純利益
FY2025実績
比率
FY2025
共立メンテナンスは寮とホテルの運営を持ち、生活と宿泊の現場サービスに根ざした収益基盤がある。AIで代替しにくい一方、人手と運営品質が業績を大きく左右する。宿泊や外食に近いサービスは、体験品質と稼働管理の巧拙が収益を左右する。需要の回復局面では伸びやすいが、人手や運営コストの制約も大きい。この会社を見るときは、目先の追い風よりも事業の型がどれだけ再現性を持つかを丁寧に見たい。
競争優位の源泉
運営ノウハウとブランド蓄積はあるが、固定資産と人員の管理難度は高い。立地やブランド、接客品質の積み重ねは差別化要因になる。体験価値が高い企業ほど、単純な価格比較から外れやすい。強みが本物かどうかは、価格以外の理由で選ばれ続けるかに表れやすい。
成長の見通し
宿泊需要や寮需要の取り込み余地はあるが、外部環境に左右されやすい。客単価の改善と稼働率の向上が重なると、成長の見通しは大きく開けやすい。運営の再現性を持てるかどうかが拡大の鍵になる。外部環境の追い風があっても、最終的には自社の得意分野をどこまで広げられるかが差を生みやすい。
スコアは「リスクが小さい」ことではなく、「リスクに対する財務・構造的耐性の高さ」を評価したものです。
人件費と稼働率の影響が大きく、防御力は高くない。景況感や移動需要の変化で利用者数が大きく揺れやすい。固定費が重い業態ほど収益の振れも大きくなる。短期の揺れだけでなく、事業の癖として続きやすいかを見分けることが大切だ。
人件費と稼働率の影響が大きく、防御力は高くない。サービス品質を支える現場人材が不足すると、稼働機会を逃しやすい。採用や定着の巧拙が差になりやすい。短期の揺れだけでなく、事業の癖として続きやすいかを見分けることが大切だ。
人件費と稼働率の影響が大きく、防御力は高くない。食材や光熱費、人件費の上昇が同時に効きやすい。値上げだけでは吸収しきれない局面もある。短期の揺れだけでなく、事業の癖として続きやすいかを見分けることが大切だ。
業績を構造的に変える可能性のある具体的な上振れ経路のみ。種まき新規事業・ニュースに出た小さな特許・抽象的な期待論は対象外。
見通しは稼働改善と単価改善が進めば上向くが、景況感の影響も受ける。体験価値を磨ける企業は価格より満足度で選ばれやすい。客単価の向上が利益の質を大きく変えやすい。見通しが現実味を持つほど、評価の視線は短期の変動より事業の質へ移りやすい。
見通しは稼働改善と単価改善が進めば上向くが、景況感の影響も受ける。移動や外食の活発化が続くと、既存資産の稼働率が上がりやすい。高い固定費が逆に追い風へ転じやすい。見通しが現実味を持つほど、評価の視線は短期の変動より事業の質へ移りやすい。
見通しは稼働改善と単価改善が進めば上向くが、景況感の影響も受ける。多拠点で品質を揃えられると、拡大の見通しは安定しやすい。属人的な運営を超えられるかが大きい。見通しが現実味を持つほど、評価の視線は短期の変動より事業の質へ移りやすい。
運営投資の比重が大きく、還元の厚みは限定されやすい。改装や人材投資の優先度が高く、還元は運営の安定化と並行して評価されやすい。稼働の質が整うほど資本配分にも余裕が出やすい。派手さよりも、無理のない資本配分を続けられるかが長期の評価に結びつきやすい。
リスク耐性スコア 4/10 より算出
直近3期のいずれかでFCFが赤字のため、DCF法による算定を見送り
直近3期FCF: 2025年度 -142億円 / 2024年度 -75億円 / 2023年度 11億円
2段階配当割引モデル（2-Stage DDM）。ベースDPS＝¥38。成長率は過去DPS CAGR（10年=9.6%、直近3年=56.0%）から算出、MOATスコアに応じたフェード期間（11年）でターミナル成長率に収束。
2段階残余利益モデル。BPS₀＝¥1,273、配当性向20%でBPS追跡。
PERマルチプル法。ピークEPS＝¥187、総合スコア4.8から指数関数的に倍率算出。
過去PBR中央値が1.5超のため、PBR法による価値算定は適していません（高ROE/成長銘柄）
過去長期（10年以上、赤字年除外）のPER分位 × ピーク/正規化EPS。歴史的バリュエーションレンジから価値帯を算定。基準EPS=¥187。
10年後の株価を 1000通りの未来シナリオでシミュレーション。 業績の成長・横ばい・衰退・倒産の確率を過去データから推定し、1株利益の動きと適正株価の幅を予測します。 (最終計算: 2026-07-29)
| 入力値 / 各モデルの結果 | 下振れ | 中央 | 上振れ |
|---|---|---|---|
| 必要利回り(株主資本コスト) | 3.90% | 7.40% | 11.90% |
| 成長持続年数(競争優位性に連動) | 7年 | 10年 | 13年 |
| EPS/BPS-first MC 適正株価(中央) | ¥700 | ||
| 10年後EPS/BPS×出口評価(中央) | ¥728 | ||
| スタート時の状態 | C(名目永続成長率 0.9%、直近売上成長 11.3%) | ||
※ 試算精度について:現在は 1000通りのシミュレーションで、売上成長・利益率・株数からEPSとBPSを作り、配当は総リターンに、内部留保と自社株買いはBPS/株に反映します。10年後EPS/BPSに対して出口PER/PBR/PSRを評価し、赤字パスでは黒字時のPERを使わず、資産・売上倍率ベースの低い評価に切り替えます。さらにTOB、競争優位低下、景気後退、赤字からの回復、利益率変化、希薄化、バリュエーション変化などの事象タグを各銘柄の露出度に応じて発生させています。TOBは時価総額が大きい銘柄ほど発生確率を下げています。
| 評価モデル | 悲観 (37%) | 中立 (37%) | 楽観 (26%) | 加重平均 |
|---|---|---|---|---|
| DCF | — | — | — | — |
| 配当割引 | ¥447 | ¥1,841 | ¥9,045 | ¥3,198 |
| 残余利益 | ¥462 | ¥1,422 | ¥2,903 | ¥1,452 |
| PERマルチプル | ¥1,492 | ¥2,425 | ¥3,731 | ¥2,419 |
| PBR分位法 | — | — | — | — |
| PER分位法 | ¥2,319 | ¥3,396 | ¥4,172 | ¥3,199 |
| モデル平均 | ↑ 各モデルの確率加重平均 | ¥2,567 | ||
¥1,180 FV¥2,567 割高
¥4,963 ¥6,204
関連: 9616 共立メンテナンス の株価・財務分析（概要ページ） ／ 銘柄分析ランキング一覧 ／ サービス業の業界分析