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東建コーポレーション銘柄分析・適正株価・割安/割高判定

建設賃貸住宅仲介管理

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現在値

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時価総額

投資テーゼ

東建コーポレーションは賃貸住宅の建築から仲介管理まで一体で回すモデルを持つ。収益源の多層性は魅力だが、不動産市況と建築需要の波を同時に受ける。

競争優位性

業界内MOAT

業界成長性

セクター動態

リスク耐性

財務・事業安定性

株主還元

配当・自社株買い

見通し

上振れ経路の確度

総合スコア

5.2/10

競争優位性

業界成長性

リスク耐性

株主還元

見通し

📋 事業内容

3,666億円

売上高
FY2025実績

158億円

親会社帰属
純利益

227億円

営業CF
FY2025実績

58.4%

自己資本
比率

11.7%

ROE
FY2025

同社は建築や土木の施工を担い、地域や民間の更新需要を支えている。受注産業らしく案件ごとの差は大きいが、現場をまとめ切る力が収益の核になる。工期、原価、品質をそろえて完工することに価値が宿る。目立ちにくくても、施工力の積み上げが信頼を生む業種だ。

⚡ 競争優位性（業界内MOAT） 6/10

建設会社の強みは、資格や実績だけでなく、現場を回し切る組織力にある。発注者との信頼が厚いほど、難易度の高い案件でも声がかかりやすい。地場での評判や継続案件の蓄積は、短期では作れない資産だ。ただし入札競争の圧力が残るため、堀は案件の質によって揺れる。

📈 業界の成長性・セクター動態 4/10

成長の源泉は、選別受注と周辺領域の深掘りにある。更新需要や再開発の流れがあっても、利益なき受注を増やしても意味は薄い。良い案件を見極めながら生産性を高められる企業は、地味でも強い。施工だけでなく保守や開発につながると見通しはさらに厚くなる。

⚠️ リスクファクター分析 6/10

スコアは「リスクが小さい」ことではなく、「リスクに対する財務・構造的耐性の高さ」を評価したものです。

高リスク原価管理のぶれ

工事原価の読み違いが出ると、案件採算は一気に悪化しやすい。人手や資材の制約が重なると立て直しも難しくなる。

中リスク受注競争

案件を取りにいく場面で価格競争が強まると、売上が伸びても利益が残りにくい。質の低い受注は後で重荷になりやすい。

中リスク工期遅延

工程の遅れは追加負担や信頼低下につながる。複数案件が重なる局面では影響が連鎖しやすい。

💡 見通し（上振れ経路と実現確度） 5/10

業績を構造的に変える可能性のある具体的な上振れ経路のみ。種まき新規事業・ニュースに出た小さな特許・抽象的な期待論は対象外。

中更新需要の取り込み

老朽化対応や再整備の需要は、施工会社にとって安定した土台になりやすい。地場実績がある企業ほど出番を得やすい。

中選別受注

利益を伴う案件に重心を置ければ、同じ売上規模でも評価は変わる。受注の質が見えると見通しは明るくなる。

小周辺領域の拡張

保守や開発まで関われれば、単発受注の弱さを補いやすい。収益の厚みづくりにつながる。

💰 株主還元政策 5/10

建設業では、運転資金と人材投資への配慮が資本配分に色濃く出る。したがって還元を見るときも、受注残の質や原価管理の安定感と切り離せない。平時から無理のない配分を続ける企業は信頼を得やすい。華やかさより、景気の波をまたいで続く姿勢が大切だ。

EPS / DPS 長期推移（年次・全期間）

EPS（1株益） DPS（1株配当年間）

⚖️ 内在価値の推定（確率加重フェアバリュー）

📐 株主資本コスト（CoE）の算出

30年国債利回り（リスクフリーレート）+3.70%

成熟市場ERP（Damodaran）+4.23%

日本カントリーリスクプレミアム+0.91%

業種ベータ（建設・ゼネコン）×0.74

　→ 業種調整後の市場リスクプレミアム+3.81%

リスク耐性スコア調整（6/10）+0.00%

MOAT スコア調整（6/10）+0.00%

当社中立CoE7.51%

悲観 CoE

10.5%

中立 CoE

7.5%

楽観 CoE

6.0%

リスク耐性スコア（6/10）を用いて3シナリオに確率ウェイトを配分。安定性が高いほど中立シナリオの比重が増し、リスクが高いほど悲観・楽観シナリオの比重が増加する。各モデルの確率加重平均を等ウェイトで平均した値を総合フェアバリューとして表示。

悲観 34%

中立 43%

楽観 23%

悲観 34% — 賃貸建築需要の鈍化で案件が減る

中立 43% — 建築と管理の両輪で堅実運営する

楽観 23% — 管理収益の厚みが評価される

総合フェアバリュー（確率加重・4モデル平均）

¥12,781/株

悲観34% / 中立43% / 楽観23%
リスク耐性スコア 6/10 より算出

DCF法による算定を見送り
直近3期のFCFブレが30%超のため、DCF法による算定を見送り（年次変動が大きく将来推計が困難）
直近3期FCF: 2025年度 190億円 / 2024年度 142億円 / 2023年度 87億円

2段階配当割引モデル（2-Stage DDM）。ベースDPS＝¥330。成長率は過去DPS CAGR（10年=12.1%、直近3年=9.7%）から算出、MOATスコアに応じたフェード期間（11年）でターミナル成長率に収束。

悲観 34%

賃貸建築需要の鈍化で案件が減る

¥4,452

推定フェアバリュー/株

株主資本コスト10.5%

ターミナル成長率0.1%

中立 43%

建築と管理の両輪で堅実運営する

¥7,994

推定フェアバリュー/株

株主資本コスト7.5%

ターミナル成長率1.0%

楽観 23%

管理収益の厚みが評価される

¥14,194

推定フェアバリュー/株

株主資本コスト6.0%

ターミナル成長率2.0%

2段階残余利益モデル。BPS₀＝¥9,949、配当性向28%でBPS追跡。

悲観 34%

賃貸建築需要の鈍化で案件が減る

¥4,108

推定フェアバリュー/株

CoE10.5%

ROE（初年→10年目）-5.0%→6.5%

TV成長率0.1%

中立 43%

建築と管理の両輪で堅実運営する

¥12,368

推定フェアバリュー/株

CoE7.5%

ROE（初年→10年目）8.6%→8.6%

TV成長率1.0%

楽観 23%

管理収益の厚みが評価される

¥21,335

推定フェアバリュー/株

CoE6.0%

ROE（初年→10年目）11.2%→8.8%

TV成長率2.0%

PERマルチプル法。ピークEPS＝¥1,174、総合スコア5.2から指数関数的に倍率算出。

悲観 34%

賃貸建築需要の鈍化で案件が減る

¥9,389

推定フェアバリュー/株

ピークEPS¥1,174

想定PER8倍

中立 43%

建築と管理の両輪で堅実運営する

¥15,257

推定フェアバリュー/株

ピークEPS¥1,174

想定PER13倍

楽観 23%

管理収益の厚みが評価される

¥23,473

推定フェアバリュー/株

ピークEPS¥1,174

想定PER20倍

過去長期（10年以上）のPBR分位 × 現BPS。市場の不況・好況局面を含む歴史的レンジから価値帯を算定。中央値PBR=1.34倍、現BPS=¥9,949。

PBR推移（月次・全期間）

PBR月次下位25% (1.06) 中央値 (1.34) 上位25% (1.99)

悲観 34%

賃貸建築需要の鈍化で案件が減る

¥10,542

推定フェアバリュー/株

分位下位25%

適用PBR1.06倍

中立 43%

建築と管理の両輪で堅実運営する

¥13,337

推定フェアバリュー/株

分位中央値

適用PBR1.34倍

楽観 23%

管理収益の厚みが評価される

¥19,806

推定フェアバリュー/株

分位上位25%

適用PBR1.99倍

過去長期（10年以上、赤字年除外）のPER分位 × ピーク/正規化EPS。歴史的バリュエーションレンジから価値帯を算定。基準EPS=¥1,174。

PER推移（月次・全期間、赤字年除外）

PER月次下位25% (9.2) 中央値 (12.5) 上位25% (18.7)

悲観 34%

賃貸建築需要の鈍化で案件が減る

¥10,785

推定フェアバリュー/株

分位下位25%

適用PER9.2倍

中立 43%

建築と管理の両輪で堅実運営する

¥14,686

推定フェアバリュー/株

分位中央値

適用PER12.5倍

楽観 23%

管理収益の厚みが評価される

¥21,981

推定フェアバリュー/株

分位上位25%

適用PER18.7倍

10年後の株価を 5000通りの未来シナリオでシミュレーション。業績の成長・横ばい・衰退・倒産の確率を過去データから推定し、1株利益の動きと適正株価の幅を予測します。 (最終計算: 2026-05-10)

総合判定(期待利回り vs 必要利回り)

回避

期待年利が必要利回りを上回る確率: 27.0%

期待年利(10年保有した場合)

下振れ -9.8% / 中央 2.4% / 上振れ 13.8%

中央シナリオで必要利回り(7〜8%目安)を超えるか

10年後株価の幅(5000シナリオ)

下振れ ¥1,997 / 中央 ¥7,631 / 上振れ ¥28,284

現在 ¥12,850 → 分布の下から 1%地点(低いほど割安)

10年以内の倒産・上場廃止確率

0.4%

10年後の状態: 成長21% 横ばい50% 衰退29% 倒産・上場廃止0%

事象タグ別の10年発生確率

株主還元強化

50.5%

景気後退・需要減

49.5%

好況・上振れサイクル

43.5%

バリュエーション低下

33.0%

利益率改善

31.3%

バリュエーション上昇

29.5%

利益率悪化

21.0%

大幅業績ショック

20.3%

TOB・買収

13.5%

競争優位低下

13.2%

構造的衰退

12.9%

希薄化・増資

7.7%

倒産・上場廃止

2.5%

過剰債務・既存株主毀損

1.9%

銘柄の状態、業種の景気敏感度、スコア、資本効率、現在PBRなどから各事象の露出度を作り、EPS/BPSシミュレーション内で発生させています。

📊 10年後の株価予想分布(5000通りのシナリオ)

横軸 = 10年後の株価 / 縦軸 = その株価に到達するシナリオ数。現在 ¥12,850(赤線)より右に分布があれば株価上昇期待、左なら下落リスク。

株価の10年推移予想(中央線=中央シナリオ、帯=下振れ〜上振れ)

入力値 / 各モデルの結果	下振れ	中央	上振れ
必要利回り(株主資本コスト)	4.77%	8.27%	12.77%
成長持続年数(競争優位性に連動)	7年	10年	13年
EPS/BPS-first MC 適正株価(中央)	¥9,364
10年後EPS/BPS×出口評価(中央)	¥9,364
スタート時の状態	S(名目永続成長率 0.5%、直近売上成長 6.2%)

※ 試算精度について:現在は 5000通りのシミュレーションで、売上成長・利益率・株数からEPSとBPSを作り、配当は総リターンに、内部留保と自社株買いはBPS/株に反映します。10年後EPS/BPSに対して出口PER/PBR/PSRを評価し、赤字パスでは黒字時のPERを使わず、資産・売上倍率ベースの低い評価に切り替えます。さらにTOB、競争優位低下、景気後退、赤字からの回復、利益率変化、希薄化、バリュエーション変化などの事象タグを各銘柄の露出度に応じて発生させています。TOBは時価総額が大きい銘柄ほど発生確率を下げています。

評価モデル	悲観 (34%)	中立 (43%)	楽観 (23%)	加重平均
DCF	—	—	—	—
配当割引	¥4,452	¥7,994	¥14,194	¥8,216
残余利益	¥4,108	¥12,368	¥21,335	¥11,622
PERマルチプル	¥9,389	¥15,257	¥23,473	¥15,152
PBR分位法	¥10,542	¥13,337	¥19,806	¥13,875
PER分位法	¥10,785	¥14,686	¥21,981	¥15,038
モデル平均	↑ 各モデルの確率加重平均			¥12,781

📊 株価チャート

バリュエーションゾーン

¥4,320 割安
¥7,855 FV¥12,781 割高
¥20,158 ¥25,198

本レポートは公開情報（有価証券報告書・IR資料・各種統計）に基づく定性・定量分析であり、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。財務数値はEDINET開示データより自動取得しており、最新の決算発表を反映していない場合があります。割引率は NYU Stern Damodaran (Jan 2026) の Japan ERP および日本国債利回りを基に算定。投資判断はご自身の責任においてご判断ください。