8818 京阪神ビルディング 銘柄分析・適正株価
京阪神ビルディング 銘柄分析・適正株価・割安/割高判定
不動産業
定量スコア
財務履歴ベース
R&I A- (stable)
投資テーゼ
年次財務履歴のみから作成した暫定定量評価。事業内容の個別文章は未作成で、収益性、成長、財務安全性、資本効率、直近改善度を保守的に採点している。
💰
株主還元政策
5/10
EPS / DPS 長期推移（年次・全期間）
⚖️
内在価値の推定（確率加重フェアバリュー）
📐 株主資本コスト（CoE）の算出
10年国債利回り（リスクフリーレート） +2.67%
成熟市場ERP（Damodaran） +4.23%
日本カントリーリスクプレミアム +0.91%
業種ベータ（不動産開発） ×1.05
→ 業種調整後の市場リスクプレミアム +5.37%
リスク耐性スコア調整（6/10） +0.00%
MOAT スコア調整（6/10） +0.00%
格付け調整（R&I A-） +0.00%
当社中立CoE 8.04%
リスク耐性スコア（6/10）を用いて3シナリオに確率ウェイトを配分。安定性が高いほど中立シナリオの比重が増し、リスクが高いほど悲観・楽観シナリオの比重が増加する。各モデルの確率加重平均を等ウェイトで平均した値を総合フェアバリューとして表示。
総合フェアバリュー（確率加重・4モデル平均）
¥1,322/株
悲観38% / 中立33% / 楽観29%
DCF
配当割引（DDM）
残余利益（RIM）
PERマルチプル
PBR分位法
PER分位法
★MC
DCF法による算定を見送り 直近3期FCF: 2025年度 -9億円 / 2024年度 -31億円 / 2023年度 -32億円
2段階配当割引モデル（2-Stage DDM）。ベースDPS＝¥40。成長率は過去DPS CAGR（10年=10.1%、直近3年=3.6%）から算出、MOATスコアに応じたフェード期間（11年）でターミナル成長率に収束。
悲観 38%
財務悪化
¥396
推定フェアバリュー/株
株主資本コスト 11.0%
ターミナル成長率 0.1%
中立 33%
履歴並み
¥745
推定フェアバリュー/株
楽観 29%
改善継続
¥1,572
推定フェアバリュー/株
2段階残余利益モデル。BPS₀＝¥1,562、配当性向44%でBPS追跡。
悲観 38%
財務悪化
¥666
推定フェアバリュー/株
CoE 11.0%
ROE（初年→10年目） -5.0%→7.0%
TV成長率 0.1%
中立 33%
履歴並み
¥1,871
推定フェアバリュー/株
CoE 8.0%
ROE（初年→10年目） 9.1%→9.1%
TV成長率 1.0%
楽観 29%
改善継続
¥3,421
推定フェアバリュー/株
CoE 6.0%
ROE（初年→10年目） 11.5%→9.3%
TV成長率 2.0%
PERマルチプル法。ピークEPS＝¥102、総合スコア5.0から指数関数的に倍率算出。
悲観 38%
財務悪化
¥819
推定フェアバリュー/株
中立 33%
履歴並み
¥1,330
推定フェアバリュー/株
楽観 29%
改善継続
¥2,047
推定フェアバリュー/株
過去長期（10年以上）のPBR分位 × 現BPS。市場の不況・好況局面を含む歴史的レンジから価値帯を算定。中央値PBR=0.79倍、現BPS=¥1,562。
PBR推移（月次・全期間）
悲観 38%
財務悪化
¥920
推定フェアバリュー/株
中立 33%
履歴並み
¥1,232
推定フェアバリュー/株
楽観 29%
改善継続
¥1,574
推定フェアバリュー/株
過去長期（10年以上、赤字年除外）のPER分位 × ピーク/正規化EPS。歴史的バリュエーションレンジから価値帯を算定。基準EPS=¥102。
PER推移（月次・全期間、赤字年除外）
悲観 38%
財務悪化
¥1,015
推定フェアバリュー/株
中立 33%
履歴並み
¥1,321
推定フェアバリュー/株
楽観 29%
改善継続
¥1,775
推定フェアバリュー/株
10年後の株価を 1000通り の未来シナリオでシミュレーション。
業績の成長・横ばい・衰退・倒産の確率を過去データから推定し、1株利益の動きと適正株価の幅を予測します。
(最終計算: 2026-06-05)
総合判定(期待利回り vs 必要利回り)
回避
期待年利が必要利回りを上回る確率: 0.0%
期待年利(10年保有した場合)
下振れ -22.1% /
中央 -16.6% /
上振れ -10.7%
中央シナリオで必要利回り(7〜8%目安)を超えるか
10年後株価の幅(1000シナリオ)
下振れ ¥164 /
中央 ¥334 /
上振れ ¥674
現在 ¥2,165 →
分布の下から 1%地点(低いほど割安)
10年以内の倒産・上場廃止確率
0.5%
10年後の状態: 成長0% 横ばい82% 衰退18% 倒産・上場廃止1%
事象タグ別の10年発生確率
rate environment net interest bridge
100.0%
debt service profit drag
80.1%
ordinary_nominal_recession_catchup
36.1%
distress restructuring survival
13.4%
銘柄の状態、業種の景気敏感度、スコア、資本効率、現在PBRなどから各事象の露出度を作り、EPS/BPSシミュレーション内で発生させています。
📊 10年後の株価予想分布(1000通りのシナリオ)
横軸 = 10年後の株価 / 縦軸 = その株価に到達するシナリオ数。
現在 ¥2,165 (赤線)より右に分布があれば株価上昇期待、左なら下落リスク。
株価の10年推移予想(中央線=中央シナリオ、帯=下振れ〜上振れ)
入力値 / 各モデルの結果 下振れ 中央 上振れ
必要利回り(株主資本コスト) 5.27% 8.77% 13.27% 成長持続年数(競争優位性に連動) 7年 10年 13年 EPS/BPS-first MC 適正株価(中央) ¥159 10年後EPS/BPS×出口評価(中央) ¥159 スタート時の状態 C(名目永続成長率 1.2%、直近売上成長 3.7%)
※ 試算精度について:現在は 1000通りのシミュレーションで、売上成長・利益率・株数からEPSとBPSを作り、配当は総リターンに、内部留保と自社株買いはBPS/株に反映します。10年後EPS/BPSに対して出口PER/PBR/PSRを評価し、赤字パスでは黒字時のPERを使わず、資産・売上倍率ベースの低い評価に切り替えます。さらにTOB、競争優位低下、景気後退、赤字からの回復、利益率変化、希薄化、バリュエーション変化などの事象タグを各銘柄の露出度に応じて発生させています。TOBは時価総額が大きい銘柄ほど発生確率を下げています。
評価モデル
悲観 (38%)
中立 (33%)
楽観 (29%)
加重平均
DCF
—
—
—
—
配当割引
¥396
¥745
¥1,572
¥852
残余利益
¥666
¥1,871
¥3,421
¥1,863
PERマルチプル
¥819
¥1,330
¥2,047
¥1,344
PBR分位法
¥920
¥1,232
¥1,574
¥1,213
PER分位法
¥1,015
¥1,321
¥1,775
¥1,336
モデル平均
↑ 各モデルの確率加重平均
¥1,322
📊
株価チャート
バリュエーションゾーン
¥420
割安
FV¥1,322
割高
¥2,598
本レポートは公開情報（有価証券報告書・IR資料・各種統計）に基づく定性・定量分析であり、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。財務数値はEDINET開示データより自動取得しており、最新の決算発表を反映していない場合があります。割引率は NYU Stern Damodaran (Jan 2026) の Japan ERP および日本国債利回りを基に算定。投資判断はご自身の責任においてご判断ください。
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