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8864 空港施設銘柄分析・適正株価

空港施設銘柄分析・適正株価・割安/割高判定

不動産業定量スコア財務履歴ベース

—

現在値

—

時価総額

投資テーゼ

年次財務履歴のみから作成した暫定定量評価。事業内容の個別文章は未作成で、収益性、成長、財務安全性、資本効率、直近改善度を保守的に採点している。

競争優位性

業界内MOAT

業界成長性

セクター動態

リスク耐性

財務・事業安定性

株主還元

配当・自社株買い

見通し

上振れ経路の確度

総合スコア

6.0/10

競争優位性

業界成長性

リスク耐性

株主還元

見通し

📋 事業内容

311億円

売上高
FY2025実績

26億円

親会社帰属
純利益

52億円

営業CF
FY2025実績

55.1%

自己資本
比率

4.3%

ROE
FY2025

💰 株主還元政策 5/10

EPS / DPS 長期推移（年次・全期間）

EPS（1株益） DPS（1株配当年間）

⚖️ 内在価値の推定（確率加重フェアバリュー）

📐 株主資本コスト（CoE）の算出

10年国債利回り（リスクフリーレート）+2.67%

成熟市場ERP（Damodaran）+4.23%

日本カントリーリスクプレミアム+0.91%

業種ベータ（不動産開発）×1.05

　→ 業種調整後の市場リスクプレミアム+5.37%

リスク耐性スコア調整（6/10）+0.00%

MOAT スコア調整（6/10）+0.00%

当社中立CoE8.04%

悲観 CoE

11.0%

中立 CoE

8.0%

楽観 CoE

6.0%

リスク耐性スコア（6/10）を用いて3シナリオに確率ウェイトを配分。安定性が高いほど中立シナリオの比重が増し、リスクが高いほど悲観・楽観シナリオの比重が増加する。各モデルの確率加重平均を等ウェイトで平均した値を総合フェアバリューとして表示。

悲観 34%

中立 43%

楽観 23%

悲観 34% — 財務悪化

中立 43% — 履歴並み

楽観 23% — 改善継続

総合フェアバリュー（確率加重・4モデル平均）

¥915/株

悲観34% / 中立43% / 楽観23%
リスク耐性スコア 6/10 より算出

DCF法による算定を見送り
直近3期のいずれかでFCFが赤字のため、DCF法による算定を見送り
直近3期FCF: 2025年度 18億円 / 2024年度 -30億円 / 2023年度 32億円

2段階配当割引モデル（2-Stage DDM）。ベースDPS＝¥21。成長率は過去DPS CAGR（10年=3.7%、直近3年=14.5%）から算出、MOATスコアに応じたフェード期間（11年）でターミナル成長率に収束。

悲観 34%

財務悪化

¥217

推定フェアバリュー/株

株主資本コスト11.0%

ターミナル成長率0.7%

中立 43%

履歴並み

¥461

推定フェアバリュー/株

株主資本コスト8.0%

ターミナル成長率1.6%

楽観 23%

改善継続

¥1,188

推定フェアバリュー/株

株主資本コスト6.0%

ターミナル成長率2.7%

2段階残余利益モデル。BPS₀＝¥1,192、配当性向41%でBPS追跡。

悲観 34%

財務悪化

¥491

推定フェアバリュー/株

CoE11.0%

ROE（初年→10年目）-5.0%→7.0%

TV成長率0.7%

中立 43%

履歴並み

¥1,560

推定フェアバリュー/株

CoE8.0%

ROE（初年→10年目）9.6%→9.6%

TV成長率1.6%

楽観 23%

改善継続

¥2,964

推定フェアバリュー/株

CoE6.0%

ROE（初年→10年目）12.8%→9.3%

TV成長率2.7%

PERマルチプル法。ピークEPS＝¥60、総合スコア6.0から指数関数的に倍率算出。

悲観 34%

財務悪化

¥600

推定フェアバリュー/株

ピークEPS¥60

想定PER10倍

中立 43%

履歴並み

¥900

推定フェアバリュー/株

ピークEPS¥60

想定PER15倍

楽観 23%

改善継続

¥1,440

推定フェアバリュー/株

ピークEPS¥60

想定PER24倍

過去長期（10年以上）のPBR分位 × 現BPS。市場の不況・好況局面を含む歴史的レンジから価値帯を算定。中央値PBR=0.61倍、現BPS=¥1,192。

PBR推移（月次・全期間）

PBR月次下位25% (0.52) 中央値 (0.61) 上位25% (0.81)

悲観 34%

財務悪化

¥614

推定フェアバリュー/株

分位下位25%

適用PBR0.52倍

中立 43%

履歴並み

¥731

推定フェアバリュー/株

分位中央値

適用PBR0.61倍

楽観 23%

改善継続

¥968

推定フェアバリュー/株

分位上位25%

適用PBR0.81倍

過去長期（10年以上、赤字年除外）のPER分位 × ピーク/正規化EPS。歴史的バリュエーションレンジから価値帯を算定。基準EPS=¥60。

PER推移（月次・全期間、赤字年除外）

PER月次下位25% (11.0) 中央値 (14.3) 上位25% (18.1)

悲観 34%

財務悪化

¥660

推定フェアバリュー/株

分位下位25%

適用PER11.0倍

中立 43%

履歴並み

¥857

推定フェアバリュー/株

分位中央値

適用PER14.3倍

楽観 23%

改善継続

¥1,084

推定フェアバリュー/株

分位上位25%

適用PER18.1倍

10年後の株価を 1000通りの未来シナリオでシミュレーション。業績の成長・横ばい・衰退・倒産の確率を過去データから推定し、1株利益の動きと適正株価の幅を予測します。 (最終計算: 2026-06-05)

総合判定(期待利回り vs 必要利回り)

回避

期待年利が必要利回りを上回る確率: 3.2%

期待年利(10年保有した場合)

下振れ -11.8% / 中央 -4.3% / 上振れ 5.1%

中央シナリオで必要利回り(7〜8%目安)を超えるか

10年後株価の幅(1000シナリオ)

下振れ ¥162 / 中央 ¥399 / 上振れ ¥1,138

現在 ¥877 → 分布の下から 1%地点(低いほど割安)

10年以内の倒産・上場廃止確率

0.3%

10年後の状態: 成長10% 横ばい65% 衰退25% 倒産・上場廃止0%

事象タグ別の10年発生確率

rate environment net interest bridge

100.0%

debt service profit drag

55.5%

景気後退・需要減

52.9%

好況・上振れサイクル

52.8%

希薄化・増資

49.1%

株主還元強化

44.7%

ordinary_nominal_recession_catchup

41.3%

バリュエーション低下

33.7%

利益率改善

31.0%

バリュエーション上昇

24.1%

利益率悪化

22.0%

TOB・買収

20.8%

大幅業績ショック

20.6%

競争優位低下

13.7%

銘柄の状態、業種の景気敏感度、スコア、資本効率、現在PBRなどから各事象の露出度を作り、EPS/BPSシミュレーション内で発生させています。

📊 10年後の株価予想分布(1000通りのシナリオ)

横軸 = 10年後の株価 / 縦軸 = その株価に到達するシナリオ数。現在 ¥877(赤線)より右に分布があれば株価上昇期待、左なら下落リスク。

株価の10年推移予想(中央線=中央シナリオ、帯=下振れ〜上振れ)

入力値 / 各モデルの結果	下振れ	中央	上振れ
必要利回り(株主資本コスト)	5.27%	8.77%	13.27%
成長持続年数(競争優位性に連動)	7年	10年	13年
EPS/BPS-first MC 適正株価(中央)	¥294
10年後EPS/BPS×出口評価(中央)	¥294
スタート時の状態	C(名目永続成長率 1.4%、直近売上成長 11.0%)

※ 試算精度について:現在は 1000通りのシミュレーションで、売上成長・利益率・株数からEPSとBPSを作り、配当は総リターンに、内部留保と自社株買いはBPS/株に反映します。10年後EPS/BPSに対して出口PER/PBR/PSRを評価し、赤字パスでは黒字時のPERを使わず、資産・売上倍率ベースの低い評価に切り替えます。さらにTOB、競争優位低下、景気後退、赤字からの回復、利益率変化、希薄化、バリュエーション変化などの事象タグを各銘柄の露出度に応じて発生させています。TOBは時価総額が大きい銘柄ほど発生確率を下げています。

評価モデル	悲観 (34%)	中立 (43%)	楽観 (23%)	加重平均
DCF	—	—	—	—
配当割引	¥217	¥461	¥1,188	¥545
残余利益	¥491	¥1,560	¥2,964	¥1,519
PERマルチプル	¥600	¥900	¥1,440	¥922
PBR分位法	¥614	¥731	¥968	¥746
PER分位法	¥660	¥857	¥1,084	¥842
モデル平均	↑ 各モデルの確率加重平均			¥915

📊 株価チャート

バリュエーションゾーン

¥284 割安
¥516 FV¥915 割高
¥1,529 ¥1,911

本レポートは公開情報（有価証券報告書・IR資料・各種統計）に基づく定性・定量分析であり、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。財務数値はEDINET開示データより自動取得しており、最新の決算発表を反映していない場合があります。割引率は NYU Stern Damodaran (Jan 2026) の Japan ERP および日本国債利回りを基に算定。投資判断はご自身の責任においてご判断ください。

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