AI 銘柄分析 · 10年
Warehouses De Pauw NV/SA
WDP · EUR · 分析基準日 2026-11-06
物流拠点と賃貸契約に強み。合併の成否と借入・増資が10年後の株主価値を左右する
AIによるシナリオ分析です。基準日以降の出来事、株価や為替の変化は個別に確認が必要です。各数値は元の分析の単位と前提に従います。
分析の要約
WDPは欧州で物流施設を保有・開発し、賃料とエネルギー関連収入を得ています。立地や顧客関係は強みですが、施設の更新投資と金利の負担があり、値上げを自由に決められる事業ではありません。ARGANとの合併は2026年11月6日時点では株主承認等が残る提案です。成立と不成立を含む５ケースを比較します。価格19.40ユーロは二次資料で照合した終値、発行株数は自己株未確認の代理値です。
要約の補足
- thesis
Prime logistics sites, indexed triple-net contracts, pre-let build-to-suit, track record on lower-interest financing; valuable real property but not capital-light moat.
- 競争優位性
moderate: site scarcity, grid connections, scale and tenants; limited pricing monopoly, substitute logistics supply and rate sensitivity.
- management
capital recycling and disclosed 7pct NOI-on-cost projects positives; October 2026 equity issue 8.5pct new shares creates dilution requiring incremental returns.
- safety
NAV/NOI cap and debt dominate; ARGAN merger conditional, borrowings and shareholders rights nontrivial.
- known_reported_9m_ifrs_earnings_oku
- 2.83652
- known_9m_epra_earnings_oku
- 2.86861
- financial_model_is_scenario_projection_not_company_guidance
- はい
- argan_merger_outcomes
Three conditional success cases (65% assumption) versus two failure (35% assumption).
- taxes
gross nominal EUR holder CF before user-specific Belgian withholding/custody/taxes, not post-tax JPY.
- risks
内容を開く
- 1
cap-rate widening
- 2
floating refinancing/interest expense
- 3
future placements and dilution
- 4
ARGAN leverage/contracting and deal closure
- 5
low rental liquidity and tenant concentration
- 6
property fair value IFRS vs owner cash divergence
- 7
French tax/Belgian REIT rules/withdrawal rights
結論の補足
- rating
pending valuation process
- basis_date
2026-11-06
- expected_irr
- 0.111322337
- initial_market_cap_oku
- 50.938121772
- valuation_pv_oku
- 55.035972332
- per_share_fair_value_eur
- 20.960683788
- margin_of_safety_to_market
- 0.080447618
- buy_price_for_25pct_safety_margin_eur
- 15.720512841
- scenario_probability_is_analyst_assumption_not_deal_success_forecast
- はい
事業
物流施設の保有・開発、賃貸、太陽光発電などを手掛けます。
競争力・事業の質
立地、接続設備、物流会社との関係や長期契約は強みですが、競合供給と金利の影響を受けます。
業界と環境
賃料、空室率、建設費、金利、物件の出口利回りを分けて評価します。
財務・資本配分
開発投資を借入・利益留保・増資で賄うため、資金調達と既存株主の希薄化を考慮します。
評価の前提と確認
不動産の営業収益から必要投資・借入を考慮し、将来物件利回りで終価を試算します。
資本コストの前提
- 資本コスト
- 10.00%
- terminal_corporate_drag_k_default
- 0.1
- valuation_hurdle_source
analyst assumption not observed company cost of capital
事業別データ
- 1
内容を開く
- 名称
WDP pan-European real estate + solar
- approx_2026_09_portfolio_fair_value_oku
- 87.83561
- runrate_NOI_assumed_oku
- 4.94522
- basis
WDP 9M EPRA valuation and rents, NOI+energy is analyst proxy
- 2
内容を開く
- 名称
ARGAN French logistics conditional only
- approx_2026_06_portfolio_fair_value_oku
- 43.40502
- runrate_NOI_assumed_oku
- 2.22166
- basis
ARGAN H1 financials, annualized proxy; absent if merger fails
10年のシナリオ
シナリオごとの確率、期間内の株主還元・追加負担、終価です。金額は億EUR。株主の範囲や受取時点は各分析の前提を確認してください。
| シナリオ | 確率 | 株主還元・追加負担 | 終価 |
|---|---|---|---|
| 強気・ARGAN成立（早期） | 15.0% | 41.37 | 137.15 |
| 中立・ARGAN成立（早期） | 35.0% | 38.30 | 90.27 |
| 弱気・ARGAN成立（配当前後に遅延＋離脱） | 15.0% | 34.64 | 38.51 |
| 中立・ARGAN不成立 | 25.0% | 38.30 | 89.44 |
| 危機・ARGAN不成立 | 10.0% | 29.01 | 13.35 |
強気・ARGAN成立（早期）（確率 15.0%）
合併が2027年3月に成立し、賃料と開発投資が堅調に伸びる仮定。資金調達と新株の希薄化も織り込みます。
確率の根拠
確率は分析上の主観的な仮定であり、取引の成立確率を観測した数値ではありません。５ケースで合計100%です。
中立・ARGAN成立（早期）（確率 35.0%）
合併が2027年3月に成立し、賃料は緩やかに伸びる仮定。移転資産・負債と交付新株を併せて評価します。
確率の根拠
確率は分析上の主観的な仮定であり、取引の成立確率を観測した数値ではありません。５ケースで合計100%です。
弱気・ARGAN成立（配当前後に遅延＋離脱）（確率 15.0%）
合併が2027年5月まで遅れ、ARGAN側で配当と一部株主の離脱が生じる仮定。借入コスト上昇と物件価値への圧力も見込みます。
確率の根拠
確率は分析上の主観的な仮定であり、取引の成立確率を観測した数値ではありません。５ケースで合計100%です。
中立・ARGAN不成立（確率 25.0%）
合併が成立せず、WDP単独で開発・賃貸を続ける仮定。ARGANの資産、負債、交換新株を加えません。
確率の根拠
確率は分析上の主観的な仮定であり、取引の成立確率を観測した数値ではありません。５ケースで合計100%です。
危機・ARGAN不成立（確率 10.0%）
合併不成立に加え、金利上昇と賃料の停滞、物件利回りの上昇で資産価値が下がる厳しい仮定。
確率の根拠
確率は分析上の主観的な仮定であり、取引の成立確率を観測した数値ではありません。５ケースで合計100%です。
事業の詳細
- principal_activities
内容を開く
- 1
pan-European leased logistics real estate
- 2
pre-let developments
- 3
solar panels and energy solutions
- 4
optional merger with French ARGAN property portfolio
- sectors
内容を開く
- 1
Belgium
- 2
Netherlands
- 3
France
- 4
Germany
- 5
Romania
- 6
Luxembourg and more
- income_mechanics
CPI indexed long duration tenancy; growth capex funded via retained earnings, external shares and debt
- not_an_asset_light_franchise
- はい
競争力の詳細
- business_understandability
- 0.88
- moat_stability
- 0.69
- management_capital_allocation
- 0.62
- balance_sheet_resilience
- 0.62
- owner_earnings_predictability
- 0.6
- ownership_overall
- 0.67
- score_is_analyst_subjective
- はい
業界の詳細
- reits_are_rate_sensitive
- はい
- rental_yield_source_2026_wdp_epra_niy
- 0.055
- base_year_occupancy
- 0.972
- company_projected_development_noi_yield
- 0.07
- property_valuation_mechanics
exit NOI / property cap-rate; subtract debt,NCI,maintenance and corporate/SBC perpetual cash costs; no market PER input
財務・資本配分の詳細
- wdp_9m_cash_flow_classification
Operating CF 3.407億 before payment interest classified financing; minus interest 0.646億 = 2.761億 before growth and shareholders; do not add EPRA unrealized gain to owner cash.
- oct_2026_raise_shares
- 20618556
- oct_2026_raise_cash_oku
- 4
- source_9m_scrip_dividend_stock_issue_shares
- 5404235
- source_9m_scrip_dividend_non_cash_oku
- 1.16
- argan_financial_net_debt_2026_06_30_incl_leases_oku
- 19.06635
- liability_lease_ifrs16_included_once
- はい
- cash_vs_book_profit
cash from recurrent NOI less cash interest,taxes,maintenance/growth capex; JV equity profit replaced by separately modeled cash distributions (0.040億EUR/full year) and JV reinvestment (0.060億EUR/full year); both analyst assumptions; fair value changes only IFRS and portfolio, never cash.
- holder_capital_policy
original old cohort collects 100% cash, no future scrip elected; no participation in new external paid issues; buyback in bull only proportional tender.
- sbc_policy
profit includes SBC expense, future deliveries dilute holder cohort; post horizon annual delivery compensated by equal shares bought for cash using assumed market price; no double subtraction from net earnings and cash.
- derivative_and_foreign_exchange_other_income
unmodeled_future=0 assumption; latest IFRS actual includes fair value financial instrument movements
評価根拠の詳細
- price_19_40_is_market_reference_not_target_value
- はい
- terminal_not_market_PER_based
- はい
- merger_exchange_ratio_uses_proposed_11eur_special_prepaid
- はい
- no_reuse_of_old_5y_payout
- はい
- 10y_cumulative_CF_from_2026_11_07_to_2036_11_06_only
- はい
- book_nav_not_mixed_with_exit_NOI_assessed_market_value
- はい
- PER_as_exit_multiple_used
- いいえ
分析基準とデータ
- 日付
2026-11-06
- 価格・単価
- 19.4
- price_eur
- 19.4
- 株数
- 262567638
- initial_old_holder_investment_oku
- 50.938121772
- 時価総額（億）
- 50.938121772
- shares_measure
post October 2 2026 private placement issued share count proxy, treasury not independently verified
- price_status
secondary_market_closing_print_verified_two_sources
- share_count_status
company_primary_merger_board_report
- starting_ownership
100pct of WDP post-placement issued-share proxy, no subscription for future external equity
- 株価の出所
2026年11月6日の19.40 EUR終値は複数の二次価格情報で照合。取引所の同日原票は未確認。
- 株数の出所
2026年10月の増資後発行済262,567,638株。2026年11月6日の自己株は未確認で、旧株主数の代理値。
検証上の留意点
- 1
ARGANとの合併は提案であり、株主総会や税務・規制の条件、成立時期、交換株数は未確定。
- 2
2026年9月末親会社資本51.41055億EURに10月の増資総額4.0億EURと追加0.37億EURを加えた55.78055億EURを開始持分の代理値としています。追加0.37億EURの根拠や対応資産は未確認です。この追加分だけを除き他の前提を固定すると、モデルの株主CF・終価・IRRは変わりませんが、対応する資産・現金などを変えた場合の影響は未検証です。
- 3
将来の賃料・回収費用等は、会社が発表した将来売上ではありません。物件純収益の予測を2026年実績の構成比で条件付きに分解した参考値です。NOIを売上と同一視しません。
- 4
合併前ARGANの11 EUR特別分配はARGAN旧株主の受取で、WDP既存株主の配当ではありません。
- 5
現地配当源泉税、ETF費用、投資家ごとの税、将来為替は含みません。予定イベント到達後は再評価します。
追加データ・検証記録
分析ごとに収録された追加の前提、年度別データ、検証上の注意を確認できます。
分析に使用した資料
- wdp_9m_2026
- wdp_9m_web_mirror
- wdp_sec_merger_board_report
- wdp_egm_invitation
- argan_h1_2026
- wdp_close_secondary
- wdp_close_secondary_check
- argan_primary_oct30_treasury_voting_rights
- wdp_2026_9m_company_published_pdf
- ifrs3_rule_official
- argan_sec_crossborder_merger_draft
- wdp_9m_2026_PRIMARY_income_statement_pages_42_48_53
- argan_H1_2026_PRIMARY_IFRS_income_statement_page_5