PRICE OUTLOOK · 研究版

全国／住宅地の価格見通し

日々の価格と、2036年に向けた5つの価格シナリオを比べます。価格上昇が利益になるかは、企業の販売・調達・価格転嫁・ヘッジによって変わります。

acrei_reference：最新の取得処理が失敗しています。保存済みの値を表示しています。最終処理 2026-11-02T14:13:14+00:00

不動産・土地指数の更新状況

国交省の2026-10-29付お知らせで、公表の延期を確認しました。価格取得処理の成功と、観測期間が新しくなることは別です。値を直近月まで補完したり、取得日を価格対象日に置き換えたりしません。

現在配布されている全国の原系列Excel：住宅は2025-12、商業用は2025-Q4まで数値が載っています。

告知とファイルの掲載期間に不一致があります。延期告知は2025年第4四半期を含みますが、商業用Excelには同期間の値が載っています。公表再開や値の妥当性が確認できたとは扱わず、原本の数値と告知を併記しています。

告知は算出プログラムの不具合を理由に挙げています。既に掲載された値への訂正範囲は未確認です。これらの指数を起点とする価格仮説は要見直しとして扱います。

告知・配布Excelの確認 2026-11-02 07:45 JST。日次で再確認し、変更前の告知・原本ハッシュ・結果をDBに残します。

2026年都道府県地価調査の住宅地・商業地を確認する →。取引価格の不動産価格指数とは別の年次調査です。

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最新の観測価格118.25指数 (2010=100) · 対象 2025-12

2036年・中立シナリオ—指数 (2010=100) · 2036-10-25

中立までの年率変化—観測価格から目標日まで

国交省・季節調整なし。年次・四半期・月次の区分と対象期間、公表状況を確認。面積当たり円価格ではなく価格指数。

収益物件として検討する条件：賃料・通常費用・資本的支出・NCF還元利回りの10年比較。独自の仮想物件計算で、この取引価格指数に適用した予測ではありません。

この2036年試算の固定参考指数は2025-12年（対象終点 2025-12-31）、予測開始は2026-10-25です。起点年が一致せず、分析開始時点の不動産価格を表す予測として使えません。旧版の５条件は下の折りたたみに保持します。

対象期間が通常の更新間隔より古くなっています。新しい取得日時でも新しい価格とは限りません。この起点を銘柄評価へ自動反映しないでください。

旧観測を起点にした過去版の条件を確認

旧観測を起点にした過去版の5条件

CPI年3%を共通前提とし、人口・賃料・再調達費・長期金利・還元利回りを考える。全国指数は都心の個別物件の時価を代替せず、土地には建物の修繕費を直接加算しない。

物価だけで上がる基準：159.55 指数 (2010=100)。中立シナリオのCPI基準からの差：-4.9%。基準価格は以下の「分析の前提」で確認できます。

この分析は見直しが必要です。公表元の告知、観測・起点の古さ、見直し期限を確認してください。

低価格95.52指数 (2010=100)配分 10%

人口減・空室と還元利回り上昇

現在比 -19.2%
CPI基準比 -40.1%
年率 -2.1%

やや低価格123.86指数 (2010=100)配分 20%

賃料の物価追随が弱い

現在比 +4.7%
CPI基準比 -22.4%
年率 +0.5%

中立151.75指数 (2010=100)配分 40%

物価を少し下回る価格上昇

現在比 +28.3%
CPI基準比 -4.9%
年率 +2.5%

やや高価格185.17指数 (2010=100)配分 20%

賃料転嫁と再調達費上昇

現在比 +56.6%
CPI基準比 +16.1%
年率 +4.6%

高価格225.08指数 (2010=100)配分 10%

供給制約と都市集中が継続

現在比 +90.3%
CPI基準比 +41.1%
年率 +6.7%

配分加重平均：154.57 指数 (2010=100)。平均値は実現が最もありそうな価格を意味しません。現在価格に基づく予測として使用できません。

過去の観測と2036年の仮説

実線は観測の月平均。点線はシナリオへの補助線であり、途中年の予測や信頼区間ではありません。

分析の前提・版・出典

分析日／見直し期限: 2026-10-25 ／ 2027-01-25
比較基準の観測: 118.72 指数 (2010=100)：直近観測から12か月の有効観測の算術平均（直近対象 2025-12）
物価: 日本CPI 3.0%/年、この系列の名目化基準 3.0%/年。共通CPIと固有の実質変化を乗算して名目価格を計算。ドル建て系列に独立した米国CPI予測を入れず、固定為替下の共通基準として扱う。
検証状態: 未校正・共通プロファイルの初期研究。個別需給モデル/バックテスト未完了
モデル版: price-research-20261025-v4
観測取得: 2026-11-02T14:13:07+00:00

毎日の観測更新では将来の目標価格を動かしません。前提を見直した時に別の版を追加し、旧版も残します。

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

出典は市場構造・観測値の根拠です。上記の価格目標・配分を出典の機関が予測したという意味ではありません。

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