結論
Solvvyは住宅設備と蓄電池の長期保証を組成し、契約時に受け取った代金を年月に応じて収益にする会社である。筆者の結論は「割安」だ。中立では新築住宅の着工が細っても、既存住宅の保証と蓄電システムの稼働台数が収益を支える。10年後にも現在を上回る稼ぐ力が残り、確率を織り込んだ価値は基準時価総額を４割以上上回ると考える。
最大の強みは、住宅会社から長期間のアフターサービスを預かり、保証、修理手配、電子マネーを一つの仕組みに束ねていることだ。住宅保証の新規契約獲得金額は2026年６月期に68.9億円となり、将来の役務に対応する前受収益残高も173.37億円へ増えた。ただし、この残高は手元の儲けではなく、十数年にわたる修理や点検の義務を負って受け取った金額である。前受金を自由な現金と取り違えると、会社の実力を大幅に読み誤る。
実際に2025年６月期には学校向け端末の故障負担が保険の補償枠を超え、約28億円の特別損失を出した。翌期の黒字回復だけで危険が消えたとは言えない。住宅の新築戸数は長い目で減る一方、2024年に取り込んだ広告・システム開発にはAIエージェントによる代替圧力がある。住宅保証と再エネ保証の価値は認めるが、保険設計の失敗、将来請求の膨張、提携先への株式交付までを考慮した安全域だけを重視する。
バリュー投資の観点から
長く持つ株主が最初に確認したいのは、顧客にとって10年後も必要なものを扱っているかである。住宅設備の故障、蓄電池の修理、販売した後の問い合わせは、技術が進んでも消えない。住宅会社は顧客との関係を維持したいが、長年続く個別保証の引受審査や修理ネットワークを自前で持つのは手間がかかる。この仲立ちを低い費用で提供できる限り、Solvvyには続く仕事がある。
次に問うのは、帳簿上の利益と本当に自由になる現金との差である。保証料を先に受け取る仕組みは資金効率が良いが、十年分の義務を抱えるという意味で、無料の永久資本ではない。売上が増えても事故率の少しの変化で将来の支払いが大きく変わる。2025年の教育端末の事故は、予測できると信じた負債が急に膨らむ危険を教えた。純利益から、必要な保険料、システム更新費用、損失準備を払った後こそがオーナー利益である。
値決め力にも条件を付けたい。長期契約の後払いの部分は物価が上がってもすぐ値上げできず、古い契約の採算を取り直すことも容易ではない。新契約の設計で修理費の上昇を織り込めるか、損保の補償上限を十分に確保できるかを重視する。競合の統計にない優位性や、アプリの累計ダウンロードをそのまま強い堀とは呼ばない。
支払う対価にはなお一定の安全域があると考える。これは経営者が旧中期計画の高い成長目標を達成するからではなく、今ある住宅・再エネ保証から穏やかに成長する道筋で説明できるからだ。ただし、同じ種類の保証事故がもう一度起きれば、この評価は大きく変わる。持ち続ける条件は、規模拡大そのものより、保険で守られる範囲と事故率を透明に示し、配当と投資の規律を守ることである。
何で稼ぐ会社か
事業の中心は、販売後の故障や補修を長期にわたって引き受ける「保証を伴う顧客接点」である。HomeworthTechは住宅メーカーや工務店を通じて設備保証、建物20年保証、定期点検、修理手配を提供する。保証料の全部を契約時の売上にはせず、役務を履行する期間に応じて認識する部分が大きい。2026年６月期の住宅向け売上は約44億円で、そのうち保証サービス39.12億円、検査補修3.06億円、その他1.81億円だった。
ExtendTechは太陽光発電や蓄電池の長期保証が稼ぎ頭で、再生可能エネルギー関連21.19億円と家電・教育端末など5.07億円からなる。取引先メーカーや販売店の保証制度を裏側で運営し、必要な保険料や取扱店手数料を払った後に取り分が残る仕組みだ。制度設計がうまくいけば契約の積み上がりが次の売上を生むが、故障率の読み違いは何年も後から損失になる。保証だけでなく保険加入の事務と継続的な運用業務が収益の源泉である。
LifeTechは旧メディアシークのシステム開発・保守1.76億円と、コンテンツ・広告など4.45億円で構成される。アプリ「ICONIT」の累計ダウンロードは約3700万件だが、現在の利用者数や課金客数と同じではない。住宅会社向けの業務システム「KROX」や問い合わせ対応の「おうちbot」も展開する。金融・その他は約0.32億円と小さく、前払式支払手段の発行者資格を持つグループとして決済の一部にも関わる。
住宅と再エネの事業利益は合わせて約37億円に達する一方、共通の人件費、システム投資、営業費用が約20億円かかる。四つの報告セグメントをそのまま全社利益と誤認してはいけない。料金の受け取りから実際の履行まで年単位の時間差があるため、売上成長と同じかそれ以上に、保証原価率、再保険の上限、将来債務の見積もり精度を確かめる必要がある。
優良さと弱いところ
堀、つまり競合が簡単には奪えない優位性は、住宅会社の引き渡し後の顧客管理と保証運営を一体にしたところにある。取引先累計約4000社という裾野に加え、電子マネー導入168社、保証の前受収益の積み上がりが、後から参入する会社に実務上の壁をつくる。工務店が保証会社を替えるには、既存の保証条件、顧客への連絡、修理業者との関係、責任分担を調整しなければならない。顧客が保証を簡単に乗り換えられないことは強みだが、料金を自由に上げられることの証明ではない。
会社は高い事業利益率を維持し、長期の住宅向け保証の新規獲得金額も増えている。契約ごとの引受審査と損害保険会社とのリスク分担が働けば、少ない追加投資で新しい収益を積み重ねられる。一方で、2025年の学校向け端末保証では保険金の支払限度額を超す故障費用を見通せず、巨額の損失が発生した。2025年６月期の内部統制には開示すべき重要な不備があり、2026年６月期には有効と評価されたが、長期債務管理の弱点が一度表面化した事実は重い。
価格改定率や顧客解約率、契約継続率の時系列が十分に開示されていないため、全社を強い堀を持つ企業とは認定しない。保証の制度設計と取引先への組み込みは残るが、住宅会社の内製化や損保系の競合は起こりうる。さらに帳簿には投資不動産約72億円と有価証券約69億円があり、純現金だけを理由に安全な会社とは言えない。自己資本比率16％という低さは、前受と預りの長い約束を負っていることの裏返しでもある。
過去の高いROEをそのまま未来へ伸ばすことも危険である。蓄積した利益を保証準備、システム、人材や不動産に振り向ければ分母の自己資本も増える。今後の増分利益がどの程度の追加資本で稼げるか、住宅保証と再エネ保証を分けて追うべきだ。継続性は評価するが、再投資先を誤らないという前提までは信頼に織り込まない。
業界はいまどこにいて、どこへ向かうか
住宅の新築だけを見れば、向こう10年の需要は追い風ではない。国土交通省による2025年の新設住宅着工は約74万戸で、長期的には人口・世帯構成の変化で減少方向にある。持ち家や分譲戸建てを中心とする新規顧客の獲得余地は縮む。それでも既存住宅の設備更新、売買時の点検、保証期間の延長は新築着工とは別の市場であり、リフォーム市場は矢野経済研究所の2025年推計で約7.51兆円ある。ただしこれは工事代金の総額であって、Solvvyが獲得できる保証手数料市場の大きさではない。
比較できる市場の物差しとして、新築の持ち家・分譲戸建てを年約31.7万戸と捉え、１戸当たりの新規保証手数料を仮に３万～６万円とすると、年間の保証代金は約95億～190億円という粗い範囲になる。中古住宅・既存顧客向けと長期にわたる継続収益を含まないので、会社の住宅保証売上や契約獲得金額と直接比べて市場シェアを出すことはできない。競合にはSOMPOワランティ、住宅あんしん保証、JBR系の住宅設備保証などがあるが、住宅瑕疵担保責任保険とは制度が異なる。公的に比較可能な競合別シェア表は確認できず、首位という断定は避ける。
再生可能エネルギーでは家庭用蓄電池の稼働母数が増え、古い設備の交換時にも保証需要が生じる。日本電機工業会による2025年度の定置用蓄電システム出荷は約15.4万台、2013年度以降の累計は約113.6万台に達した。ただし単年度の出荷は前年から減少しており、高成長が毎年続く前提は置けない。新規販売台数と稼働中の設備数を分けて捉え、会社が保証を受託できる販売網の割合こそ注視したい。
保証サービスの競争は、設備メーカーが自社保証を厚くする方向と、専業保証会社に費用と事務を任せる方向に分かれる。故障率の見積もりや損害保険への再委託が優れていれば、専門会社のほうが低い総費用で運営できる。反対に事故データや保険契約の条件が悪化すれば、販売店は大手損保系へ移る。AIエージェントは修理受付や営業支援の費用を減らす一方、受託システム開発や広告運用の価格には下げ圧力をかけるため、会社全体では両面を持つ。
資本政策と M&A
経営者の資本配分では、保証から得た長期の前受資金を何に使うかが最も大事である。会社は一部を有価証券や賃貸不動産で運用し、2026年６月期末には投資不動産の帳簿額が約72億円に達した。賃貸損益は年約1.34億円、鑑定時価は約72.23億円であり、長期金利が３％という共通前提では十分高い利回りではない。これは評価上、保証事業の利益と不動産の価値を二重に数えてはいけない理由でもある。
2024年のメディアシーク統合は広告、アプリ、受託開発への拡大であり、元の保証事業とは収益の寿命が違う。2025年には株数の増加が起き、利益の伸びだけで既存株主の取り分が増えたわけではなかった。2026年９月にはジャックスとの資本業務提携を結び、10月５日に自己株式41.4万株を約5.98億円で処分した。リフォーム関連の決済、保証、販路に成果が出るなら価値を生むが、未達なら一株当たりの取り分を薄めるだけになる。
2025年公表の中期計画は2028年６月期に売上137億円、営業利益42億円、経常利益50億円を掲げていた。しかし2026年６月期は計画売上82億円に対して実績約77億円となり、翌2027年６月期の会社予想は売上80億円、営業利益19億円である。旧計画を自動的に達成するとは扱わない。株主還元は連結配当性向30％を目標とする累進配当が明記され、2027年６月期の予想配当性向は19.3％である。過去の実際の現金還元はまだ目標に届かず、10年で残る現金の株主帰属価値は慎重に評価する。
強気の見方と慎重な見方
強気の見方
住宅会社が顧客に引き渡した設備の保証は、AIが発達してもなくならない。修理する物と責任を負う相手が存在するからだ。Solvvyはその管理を住宅会社の代わりに引き受け、保証、問い合わせ、設備点検、電子マネーを一つの窓口で動かしている。住宅の販売後に続く長い顧客接点を持てることは、単に保証券を販売するより価値が大きい。
前受収益は約173億円あり、将来の売上として順次認識される部分が存在する。新規契約獲得金額が68.9億円に増えたことは、将来の顧客基盤がまだ広がることを示す。新築戸数が減っても、中古住宅の設備交換やリフォームの保証は増やせる。既存住宅に販路を広げられれば、今後の売上は新築着工の縮小を超えられる。
もう一つの柱は蓄電池だ。稼働する蓄電システムの台数は出荷の累積で増え、その後10年以上にわたり故障と交換の需要が残る。保証の引受と運営を外部の専門会社へ任せたほうがメーカーは自分の製品に集中できる。ジャックスの加盟店網が新しい保証商品を売る道を開けば、受託量を広げるための自前営業投資も抑えられる。
2025年の保証損失は非常に痛かったが、同社は対象商品の管理見直しを進め、2026年には内部統制の有効性も回復している。事故率と保険金の上限を毎期検証する仕組みを徹底すれば、同じ失敗を避けて事業を続けられる。住宅・再エネ保証は広告やSIよりAI代替が起きにくく、会社の収益の大部分を占める。10年後の価値を支えるのは、この実務的で長寿命な収益基盤である。
慎重な見方
長期保証の前受金は、儲けが確定した現金ではない。保証が約束する期間が長いほど、引き受けた時点で予測できなかった故障、メーカー修理代の上昇、保険会社との責任分担が後から問題になる。2025年６月期には実際に約28億円の保証損失を出し、当期の営業利益をはるかに超す損失が発生した。たった一つの製品群で数年分の利益が吹き飛ぶ構造を、小さな事故率の揺れとは呼べない。
保証会社の強みは価格決定権ではなく、販売店との関係や見積もりの精度である。保険料の引き上げが必要でも、住宅メーカーと販売店に受け入れられなければ顧客は別の保証会社へ移る。国内新築住宅が減るなか、既存住宅やリフォーム向けの付帯率が必ず増える保証もない。蓄電池の長期保証は市場が新しく、実際に十年以上経った機器の故障分布にどこまで耐えられるか検証途中である。
前受収益と長期預り金が大きいため、純現金があるというだけでは守りが強いと言えない。資産には投資不動産と有価証券が多く、保証債務と市場金利の間に期間のずれがある。賃貸不動産の利回りは長期国債金利の想定を下回り、事業に無関係な投資が増えれば株主資本は効率を失う。
2024年のメディアシーク統合はシステム開発、広告、コンテンツという事業の不確実性を持ち込んだ。これらにはAIエージェント代替の圧力が大きく、過去の売上成長を10年先に持ち越せない。さらにジャックスへの自己株式処分は、提携の効果が現れる前に既存株主の持分を薄める。会社の事業は残っても、管理費の増大と保証事故で株主の取り分が思ったほど伸びない危険は十分にある。
どちらに重みを置いたか
住宅保証と蓄電池保証の需要が10年後にも残るという根拠は強い。一方で、2025年の保証損失、内部統制の不備、約173億円の将来履行義務を軽く扱うことはできない。したがって中立を最大とし、やや悲観と悲観の合計を37％にして、上下同率の機械的な配分は避けた。現時点の価格には長期利益に比べて一定の安全域が残るという結論だが、その安全域は保証事故の再発防止が前提である。ジャックスとの提携が費用だけで終わる場合や前受残高の質が悪化する場合は、慎重な見方の重みを引き上げる。
10 年後の 5 つの筋書き（2036/06 期）
確率で加重した現株数換算の終価現在株主分の終価 3,601 円399 億円（＋ 還元の換算額還元の合計 557 円62 億円）。 今の値に割り戻すと 1,963 円217 億円、今との差 +48.0%、 期待の年率 +13.4%（資本コスト 8.5%）→ 割安
| 筋書き | 確率 | 10 年後の現株数換算の終価現在株主分の終価 | 還元の換算額還元の合計配当＋自社株買い | トータルリターン10 年・還元込み | 年率 | 確率 × (終価＋還元) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 12% | 8,599 円952 億円 | 1,131 円125 億円 | +633.8% | +24.6% | 1,168 円129 億円 |
| やや楽観 | 18% | 5,882 円652 億円 | 862 円95 億円 | +408.6% | +19.7% | 1,214 円134 億円 |
| 中立 | 33% | 3,794 円420 億円 | 583 円65 億円 | +230.1% | +14.0% | 1,444 円160 億円 |
| やや悲観 | 25% | 833 円92 億円 | 261 円29 億円 | −17.5% | −2.2% | 273 円30 億円 |
| 悲観 | 12% | 419 円46 億円 | 70 円8 億円 | −63.1% | −10.0% | 59 円7 億円 |
| 加重平均 | 100% | 3,601 円399 億円 | 557 円62 億円 | +213.6% | +13.4% | 4,158 円461 億円 |
今の株価時価総額 1,326 円147 億円（2026-11-02）から見たトータルリターン。各行の年率は還元・追加負担を期間の中間時点に置く仮定のIRRです。最下段は期待CFから計算したIRRで、各行のIRRの加重平均ではありません。実際の配当時期を観測した値ではありません。
楽観 12% 保証を住宅維持管理の標準インフラへ 利益 56 億円 · PER 17.1 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 8,599 円952 億円
住宅会社の保証制度は新築だけから既存住宅の維持管理へ広がり、同社が長期の顧客接点を提供する相手先が増える。ジャックスの加盟店網を通じてリフォーム保証と決済を組み合わせた商品が定着し、提携の希薄化を埋めて余りある営業上の成果が生まれる。住宅向けの保証契約年数は現在の約1.9倍、再エネ保証の対象設備年数は約2.2倍になる。
家庭用蓄電池だけでなく事業用設備や充電設備の保証も取り込み、保険会社とのデータ共有で故障率に見合う価格を設定できる。修理費の物価上昇を新規契約料金に反映し、保険の補償枠と支払責任が整った状態を保つ。住宅保証と再エネ保証の事業利益が伸びても、共通の人件費やシステム費用は増やし続けるため、全社が極端な高利益率になる想定ではない。
メディアシーク由来の広告や受託開発はAIで作業単位の価格が崩れるものの、現状程度の案件量は守る。保証の管理システムは商品提供の一部として内部で使い、単独の席課金事業として過大評価しない。過去の教育端末保証のような損失は再発せず、増配を続けながら将来保証のための資本を増やせる。これは住宅と蓄電システムの両方で販路開拓が成功する上振れの筋書きである。
- 住宅設備・建物長期保証：数量 1,238,800（保証契約の年間稼働件数換算（件年・推定））× 価格 0.00（１件年の収益認識額（億円・名目））→ 売上 104 億円・営業利益 52 億円。保証対象年数1.90倍、価格1.40倍。既存住宅への高付帯を前提。
- 住宅の点検・補修手配：数量 7,344（点検・補修の年間実施件数（件・推定））× 価格 0.00（１件当たり取扱売上（億円・名目））→ 売上 5 億円・営業利益 1 億円。案件量1.20倍、単価1.42倍。
- 住宅向けその他運営・コンサル：数量 181（受託支援の年間案件換算（件・推定））× 価格 0.01（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 2 億円・営業利益 0 億円。AI人月型。案件量は1.00倍が楽観の上限、単価1.34倍。
- 再生可能エネルギー長期保証：数量 660,000（保証対象の稼働設備の年間件数換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運用手数料売上（億円・名目））→ 売上 63 億円・営業利益 42 億円。対象設備年数2.20倍、平均単価1.36倍。
- 家電・教育ICT等の保証：数量 137,500（保証・運営の年間対象端末換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運営収益（億円・名目））→ 売上 7 億円・営業利益 4 億円。保証対象端末1.10倍、単価1.34倍。
- 法人向けSI・システム保守：数量 8.0（年間受託開発案件換算（案件・推定））× 価格 0.29（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 2 億円・営業利益 1 億円。AI人月型。案件量1.00倍、単価1.34倍が楽観上限。
- アプリ・広告・コンテンツ：数量 890,000（収益対象の年間ユーザー換算（人年・推定））× 価格 0.00（対象ユーザー当たり年間売上（億円・名目））→ 売上 5 億円・営業利益 2 億円。AI代替でも収益対象利用者1.00倍、価格1.15倍。
- FinTech・その他：数量 28.8（金融サービスの年間取引パッケージ換算（件・推定））× 価格 0.03（１取引パッケージ売上（億円・名目））→ 売上 1 億円・営業利益 0 億円。提携で件数1.80倍、単価1.34倍。
倍率：10年後の純利益56.16億円、自己資本278億円、ROE20.2％。資本コストk7.0％、通常の堀で超過ROEの半分が新規投資に残るためRONIC13.6％。保証中心の長期名目成長率g2.0％で、正当化PER=(1−g÷RONIC)÷(k−g)=17.059倍を上限そのものとして適用。現金・賃貸不動産・保証の預りを利益に重複加算しない。
確率：ジャックス販路への保証付帯が広がり、住宅と再エネの両方で市場シェアを上げるには継続した商品改良が要るため、実現し得るが確率は12％にとどめた。
やや楽観 18% 既存住宅と蓄電池で着実に拡大 利益 39 億円 · PER 16.6 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 5,882 円652 億円
住宅の新築着工は減るものの、中古住宅の売買、設備更新、販売後の点検が保証に付く割合が上がる。住宅の保証契約年数は現在の約1.55倍となり、既存契約の解約を抑えつつ販売店を増やせる。前受収益の積み上がりに伴う売上認識は続くが、同時に保証負債も増えるため、顧客から受け取った資金をそのまま余剰資産とは呼ばない。
再エネでは蓄電池の新規出荷が停滞する年を挟んでも、保守対象となる稼働設備の累積が進む。ジャックスとの共同販路が一定の成果を出し、ExtendTechの保証対象量は現在の約1.8倍へ増える。修理代の上昇は新規契約の料率に反映する一方、販売店への手数料と再保険料も上がるため、利益率の改善は限定的である。
広告やシステム開発はAIエージェントに代替され、人数・案件数の減少を単価の工夫だけでは打ち返せない。ただし、それらの売上が会社の１割未満であり、保証事業の長期成長を決める主因にはならない。事故対応の内部統制が整い、株主還元の方針にも大きな逸脱がない。複数の事業が予定どおり育つが、歴史的な好況が続くわけではない10年である。
- 住宅設備・建物長期保証：数量 1,010,600（保証契約の年間稼働件数換算（件年・推定））× 価格 0.00（１件年の収益認識額（億円・名目））→ 売上 81 億円・営業利益 40 億円。保証対象年数1.55倍、価格1.34倍。
- 住宅の点検・補修手配：数量 6,426（点検・補修の年間実施件数（件・推定））× 価格 0.00（１件当たり取扱売上（億円・名目））→ 売上 4 億円・営業利益 1 億円。案件量1.05倍、単価1.34倍。
- 住宅向けその他運営・コンサル：数量 145（受託支援の年間案件換算（件・推定））× 価格 0.01（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 2 億円・営業利益 0 億円。AI人月型。案件量0.80倍、単価1.32倍。
- 再生可能エネルギー長期保証：数量 540,000（保証対象の稼働設備の年間件数換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運用手数料売上（億円・名目））→ 売上 50 億円・営業利益 32 億円。対象設備年数1.80倍、平均単価1.32倍。
- 家電・教育ICT等の保証：数量 125,000（保証・運営の年間対象端末換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運営収益（億円・名目））→ 売上 7 億円・営業利益 3 億円。保証対象端末1.00倍、単価1.32倍。
- 法人向けSI・システム保守：数量 6.8（年間受託開発案件換算（案件・推定））× 価格 0.28（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 2 億円・営業利益 0 億円。AI人月型。案件量0.85倍、単価1.25倍。
- アプリ・広告・コンテンツ：数量 845,500（収益対象の年間ユーザー換算（人年・推定））× 価格 0.00（対象ユーザー当たり年間売上（億円・名目））→ 売上 5 億円・営業利益 1 億円。広告・画面課金の量0.95倍、単価1.15倍。
- FinTech・その他：数量 23.2（金融サービスの年間取引パッケージ換算（件・推定））× 価格 0.03（１取引パッケージ売上（億円・名目））→ 売上 1 億円・営業利益 0 億円。提携で件数1.45倍、単価1.32倍。
倍率：10年後の純利益38.89億円、自己資本236億円、ROE16.5％。資本コストk7.0％、通常の堀で超過ROEの半分が新規投資に残るためRONIC11.2％。保証中心の長期名目成長率g2.0％で、正当化PER=(1−g÷RONIC)÷(k−g)=16.593倍を上限そのものとして適用。現金・賃貸不動産・保証の預りを利益に重複加算しない。
確率：保証サービスに取引先の乗り換え負担があり、蓄電池の保有台数は増えるため、販売網の拡大が順調に進む場合を18％とした。
中立 33% 保証残高は育つが採算は成熟 利益 25 億円 · PER 16.0 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 3,794 円420 億円
新築住宅の市場規模は緩やかに縮むが、既存住宅の設備交換や引き渡し後の保証需要は残る。住宅会社との取引が継続し、住宅向け保証の有効契約年数は10年で約1.3倍となる。契約時点の売上と長期前受から認識される売上が混ざるため、売上の伸びは新規着工戸数の伸びと一致しない。新規契約の実質単価は上がるものの、長期契約の過去の価格条件が混在して、住宅保証全体の平均単価は物価の上昇ほどには増えない。
蓄電システムは国内の新規出荷が揺れても、稼働している設備の母数が増える。保守対象年数は現在の約1.5倍となり、再エネ保証の売上は現在の２倍弱になる。ただし、メーカーの自社保証や損保系の保証会社との競争で粗利が一定程度削られ、保証原価を年々見直す必要がある。住宅と再エネの利益で開発費や全社管理費を賄えるが、営業利益率が際限なく上がることはない。
LifeTechの受託開発やコンサルは、AIエージェントの普及によって販売できる人の工数が減る。中立では受託業務の実質数量が今の65％、アプリ・広告系の収益数量が82％となり、値上げでは全部を補えない。ジャックスとの提携は実行されるが、利益の大幅な上振れを初めから見込まない。2025年型の大事故は避けながら、保証準備と顧客管理への再投資を続け、平均以上だが過度に高くない資本効率に落ち着く。
- 住宅設備・建物長期保証：数量 847,600（保証契約の年間稼働件数換算（件年・推定））× 価格 0.00（１件年の収益認識額（億円・名目））→ 売上 62 億円・営業利益 29 億円。保証対象年数1.30倍、価格1.22倍。長期前受の旧料率が残る。
- 住宅の点検・補修手配：数量 5,508（点検・補修の年間実施件数（件・推定））× 価格 0.00（１件当たり取扱売上（億円・名目））→ 売上 4 億円・営業利益 0 億円。実物修理案件0.90倍、単価1.34倍。
- 住宅向けその他運営・コンサル：数量 118（受託支援の年間案件換算（件・推定））× 価格 0.01（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 1 億円・営業利益 0 億円。AI人月型。案件量0.65倍、単価1.25倍。
- 再生可能エネルギー長期保証：数量 450,000（保証対象の稼働設備の年間件数換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運用手数料売上（億円・名目））→ 売上 41 億円・営業利益 25 億円。対象設備年数1.50倍、平均単価1.28倍。
- 家電・教育ICT等の保証：数量 106,250（保証・運営の年間対象端末換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運営収益（億円・名目））→ 売上 5 億円・営業利益 3 億円。旧GIGA縮小で対象量0.85倍、単価1.25倍。
- 法人向けSI・システム保守：数量 5.2（年間受託開発案件換算（案件・推定））× 価格 0.26（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 1 億円・営業利益 0 億円。AI人月型。案件量0.65倍、単価1.20倍。
- アプリ・広告・コンテンツ：数量 729,800（収益対象の年間ユーザー換算（人年・推定））× 価格 0.00（対象ユーザー当たり年間売上（億円・名目））→ 売上 4 億円・営業利益 1 億円。AI画面代替。収益対象量0.82倍、単価1.12倍。
- FinTech・その他：数量 17.6（金融サービスの年間取引パッケージ換算（件・推定））× 価格 0.03（１取引パッケージ売上（億円・名目））→ 売上 0 億円・営業利益 0 億円。件数1.10倍、単価1.25倍。
倍率：10年後の純利益25.33億円、自己資本197億円、ROE12.9％。資本コストk7.0％、通常の堀で超過ROEの半分が新規投資に残るためRONIC9.9％。保証中心の長期名目成長率g2.0％で、正当化PER=(1−g÷RONIC)÷(k−g)=15.971倍を上限そのものとして適用。現金・賃貸不動産・保証の預りを利益に重複加算しない。
確率：新築減少と再エネ設備の累積、保証契約の収益認識、価格転嫁の遅れを合わせると、事業が緩やかに拡大する姿がもっとも起こりやすい。会社の旧高成長計画を無条件で信じず、33％を中心とした。
やや悲観 25% 料率とコストが逆行し利益を圧迫 利益 5 億円 · PER 11.7 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 833 円92 億円
保険料や販売店手数料の改定が顧客への新規契約価格より速く進み、保証料の採算が細る。住宅の新規着工減少に加え、住宅会社が自社の顧客管理システムを導入するため、保証対象年数は現在の約９割に減る。長期前受は引き続き収益に取り崩されるが、新規獲得が弱いため契約残高の伸びが止まり、将来の売上源が細くなる。
再エネでは蓄電池の価格競争が進み、保証の付帯率も想定ほど伸びない。メーカー独自の保証が充実して販売店が外部保証会社へ払う金額を抑え、ExtendTechの対象設備年数は横ばいにとどまる。修理受付や案件管理の自動化は費用を軽くする一方、個別端末の交換費や輸送費は上がるため収益の厚みは減る。
LifeTechの受託開発、コンサル、広告制作にはAIによる数量・単価の圧力が強く現れ、事業の一部は縮小する。共通管理費の削減が追いつかず、全社の営業利益は細る。2025年のような単年度の大事故を再発させなくても、保険条件や販路の競争だけで利益が減ることを示す筋書きだ。株主への還元は減るが、事業そのものは残り、処分可能な資産が下支えとなる。
- 住宅設備・建物長期保証：数量 586,800（保証契約の年間稼働件数換算（件年・推定））× 価格 0.00（１件年の収益認識額（億円・名目））→ 売上 41 億円・営業利益 16 億円。保証対象年数0.90倍、価格1.17倍。
- 住宅の点検・補修手配：数量 4,284（点検・補修の年間実施件数（件・推定））× 価格 0.00（１件当たり取扱売上（億円・名目））→ 売上 3 億円・営業利益 0 億円。案件量0.70倍、単価1.25倍。
- 住宅向けその他運営・コンサル：数量 99.6（受託支援の年間案件換算（件・推定））× 価格 0.01（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 1 億円・営業利益 0 億円。AI人月型。案件量0.55倍、単価1.20倍。
- 再生可能エネルギー長期保証：数量 300,000（保証対象の稼働設備の年間件数換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運用手数料売上（億円・名目））→ 売上 24 億円・営業利益 12 億円。対象設備年数1.00倍、平均単価1.13倍。
- 家電・教育ICT等の保証：数量 87,500（保証・運営の年間対象端末換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運営収益（億円・名目））→ 売上 4 億円・営業利益 1 億円。対象量0.70倍、単価1.18倍。
- 法人向けSI・システム保守：数量 4.4（年間受託開発案件換算（案件・推定））× 価格 0.24（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 1 億円・営業利益 0 億円。AI人月型。案件量0.55倍、単価1.10倍。
- アプリ・広告・コンテンツ：数量 623,000（収益対象の年間ユーザー換算（人年・推定））× 価格 0.00（対象ユーザー当たり年間売上（億円・名目））→ 売上 3 億円・営業利益 0 億円。AI代替。対象量0.70倍、単価1.05倍。
- FinTech・その他：数量 15.2（金融サービスの年間取引パッケージ換算（件・推定））× 価格 0.02（１取引パッケージ売上（億円・名目））→ 売上 0 億円・営業利益 0 億円。件数0.95倍、単価1.15倍。
倍率：10年後の純利益5.03億円、自己資本135億円、ROE3.7％は資本コスト7.0％を下回る。超過成長を価値に数えず、稼ぐ力の上限1÷k=14.29倍より低い11.7倍。保証商品の付帯率低下と保険原価上昇で安定性が失われる。悲観の資産床48.2億円も超える。
確率：下に寄せる理由：2025年には保険上限を超える損失が顕在化し、2026年の住宅・再エネのセグメント利益も大きな共通費に依存している。保証条件と販路競争の悪化は十分あり得るため25％。
悲観 12% 保証事故が再発し優位を失う 利益 −12 億円 · PBR 0.9 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 419 円46 億円
数年後に蓄電池または新たな住宅設備で想定を超える故障が広がり、再保険契約の支払上限を超える追加費用が判明する。2025年の教育端末保証と似た収支見積もりの失敗が再び表面化し、前受資金の一部を契約履行と紛争処理に充てざるを得なくなる。住宅会社は自社保証や損保系の競合に切り替え、住宅保証の有効契約年数は現在の６割まで減る。
再エネ設備のメーカー保証も厚くなり、第三者保証の手数料は抑えられる。再エネの対象量は約55％に縮み、修理費の上昇を保証料へ転嫁できず利益率が大きく低下する。失敗した保証商品から撤退しても、古い契約の支払義務はすぐには消えないため、事業構造の立て直しが長引く。
AIエージェントによる受託開発・広告運用の代替も進み、LifeTechの作業量はさらに減る。共通管理費は売上ほど速く減らせず、10年目の本業は赤字となる。これは倒産を前提とした筋書きではなく、途中の数年間に稼いだ資金と処分できる資産を使い、最終年には残る事業の価値がほぼ失われている姿である。賃貸不動産、有価証券、預り債務を差し引いた実体のある資本が下限の物差しになる。
- 住宅設備・建物長期保証：数量 391,200（保証契約の年間稼働件数換算（件年・推定））× 価格 0.00（１件年の収益認識額（億円・名目））→ 売上 25 億円・営業利益 7 億円。保証対象年数0.60倍、価格1.05倍。保険上限と顧客流出。
- 住宅の点検・補修手配：数量 3,366（点検・補修の年間実施件数（件・推定））× 価格 0.00（１件当たり取扱売上（億円・名目））→ 売上 2 億円・営業利益 −1 億円。案件量0.55倍、単価1.10倍。固定実施コストが残る。
- 住宅向けその他運営・コンサル：数量 54.3（受託支援の年間案件換算（件・推定））× 価格 0.01（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 1 億円・営業利益 0 億円。AI人月型。案件量0.30倍、単価1.05倍。
- 再生可能エネルギー長期保証：数量 165,000（保証対象の稼働設備の年間件数換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運用手数料売上（億円・名目））→ 売上 11 億円・営業利益 3 億円。対象設備年数0.55倍、単価0.95倍。
- 家電・教育ICT等の保証：数量 56,250（保証・運営の年間対象端末換算（台年・推定））× 価格 0.00（１台年当たり運営収益（億円・名目））→ 売上 2 億円・営業利益 0 億円。対象量0.45倍、単価1.05倍。
- 法人向けSI・システム保守：数量 2.8（年間受託開発案件換算（案件・推定））× 価格 0.22（案件当たり売上（億円・名目））→ 売上 1 億円・営業利益 0 億円。AI人月型。案件量0.35倍、単価1.00倍。
- アプリ・広告・コンテンツ：数量 445,000（収益対象の年間ユーザー換算（人年・推定））× 価格 0.00（対象ユーザー当たり年間売上（億円・名目））→ 売上 2 億円・営業利益 0 億円。AI代替。対象量0.50倍、単価1.00倍。
- FinTech・その他：数量 10.4（金融サービスの年間取引パッケージ換算（件・推定））× 価格 0.02（１取引パッケージ売上（億円・名目））→ 売上 0 億円・営業利益 0 億円。件数0.65倍、単価1.00倍。
倍率：最後の営業純損失は約11.78億円であり、赤字のPERを用いない。現在の自己資本55.1億円から換金に適さないのれん約0.12億円・その他無形固定資産約6.79億円を控除した48.2億円を、清算を前提としない控えめな売却可能資産の床とする。2025年型の保証事故を想定し、10年後に積み上げた帳簿自己資本65億円のPBRでは測らない。
確率：下に寄せる理由：2025年の約28億円の事故が示すように、長期保証は複数年度を経て損失が突然表面化する。再発と販売網の流出が重なる低頻度の構造的敗北に12％を充てた。
セグメント：数量 × 価格
いまの数量と価格、中立の筋書きの 10 年後。売上と営業利益は億円。
住宅設備・建物長期保証
住宅メーカーと工務店向けの設備保証、建物20年保証と長期保証の事務・顧客管理。
| 数量保証契約の年間稼働件数換算（件年・推定） | 価格１件年の収益認識額（億円・名目） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/06 | 652,000 | 0.00 | 39 | 18 |
| 10 年後 中立 | 847,600 | 0.00 | 62 | 29 |
取り方：有報の保証サービス売上39.12億円と会社開示の新規保証獲得金額68.90億円・前受残173.37億円は区別した。実際の有効契約件数は未開示で、仮に継続保証652,000件年×年間認識単価6,000円と逆算したモデル上の件年であり、実数ではない。国交省2025年の持家・分譲戸建約31.7万戸に新規保証３～６万円を掛けた約95～190億円は新築向けの仮想付保代金市場であり、中古・複数年契約・補修を含む同社の正確なシェアにはならない。競合はSOMPOワランティ等。出典：https://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_001350.html。
住宅の点検・補修手配
住宅設備の故障受付、専門業者への点検や修理の手配。
| 数量点検・補修の年間実施件数（件・推定） | 価格１件当たり取扱売上（億円・名目） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/06 | 6,120 | 0.00 | 3 | 0 |
| 10 年後 中立 | 5,508 | 0.00 | 4 | 0 |
取り方：有報の検査補修サービス実績3.06億円を基礎に、実施件数非開示のため年6,120件×１件５万円の案件換算とした。住宅修理市場全体はリフォーム工事市場約7.51兆円のごく一部であり、実物の点検件数シェアは特定できない。価格には人件費・輸送費の物価上昇を含める。リフォーム市場の出典：https://www.yano.co.jp/press-release/show/press_id/4153。
住宅向けその他運営・コンサル
保証プログラムの設計、住宅事業者の顧客活用支援や運営事務。
| 数量受託支援の年間案件換算（件・推定） | 価格案件当たり売上（億円・名目） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/06 | 181 | 0.01 | 2 | 0 |
| 10 年後 中立 | 118 | 0.01 | 1 | 0 |
取り方：有報のHomeworthTechその他売上1.81億円は個別の案件数や人月単価を公表していない。181件×100万円の受託支援モデルに換算した便宜的な数量であり、実際の件数ではない。コンサル・BPOに相当しAIエージェント代替の人月工数型として、中立数量0.65倍、価格1.25倍、長期g0％以下を採用。
再生可能エネルギー長期保証
家庭用蓄電池・太陽光発電システム等の延長保証プログラムを販売店・メーカー向けに運用。
| 数量保証対象の稼働設備の年間件数換算（台年・推定） | 価格１台年当たり運用手数料売上（億円・名目） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/06 | 300,000 | 0.00 | 21 | 16 |
| 10 年後 中立 | 450,000 | 0.00 | 41 | 25 |
取り方：会社のExtendTech再生可能エネルギー実績21.19億円を、対象台数非開示のため年30万台年×約7,063円と仮換算。JEMAの2025年度国内定置用蓄電池出荷153,645台、2013年度以降累計1,136,132台は公知の物量。対象には太陽光・産業用等も含み得るため、仮換算30万÷累計113.6万＝26％を会社の保証市場シェアと断定しない。メーカーと大手損保系が競合、10年数量は新規出荷でなく稼働母数と付帯率から考える。出典：https://www.jema-net.or.jp/stat/evefa20000004v9u-att/libsystem_FY2025.pdf。
家電・教育ICT等の保証
家電製品の保証、学校向け端末保証の残存契約など。
| 数量保証・運営の年間対象端末換算（台年・推定） | 価格１台年当たり運営収益（億円・名目） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/06 | 125,000 | 0.00 | 5 | 3 |
| 10 年後 中立 | 106,250 | 0.00 | 5 | 3 |
取り方：会社の家電・その他売上5.07億円、対象端末数は非開示。年12.5万台×平均4,056円に換算し、教育ICT/GIGA旧契約の売上減も数量で反映する。2025年保証損失約27.98億円の事故を高い新規成長の根拠にはせず、次世代GIGAを楽観にも大きく織り込まない。
法人向けSI・システム保守
旧メディアシーク由来の企業向けシステム受託開発、保守と法人DX。
| 数量年間受託開発案件換算（案件・推定） | 価格案件当たり売上（億円・名目） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/06 | 8.0 | 0.22 | 2 | 0 |
| 10 年後 中立 | 5.2 | 0.26 | 1 | 0 |
取り方：有報のシステム開発・保守実績1.76億円を年８案件×平均2,200万円と仮置きした。実際の案件数・単価は非開示。人月型受託なのでAIエージェント代替として中立案件量0.65倍、単価1.20倍、10年先のg0％以下を採用。顧客基幹データの正本である証拠が二つ以上ないため、記録の正本型には分類しない。
アプリ・広告・コンテンツ
ICONIT等のアプリ、コンテンツ事業、広告と画面を通じたサービス。
| 数量収益対象の年間ユーザー換算（人年・推定） | 価格対象ユーザー当たり年間売上（億円・名目） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/06 | 890,000 | 0.00 | 4 | 1 |
| 10 年後 中立 | 729,800 | 0.00 | 4 | 1 |
取り方：有報のコンテンツ・広告その他4.45億円を、89万人の収益対象ユーザー換算×年間500円とした仮定。ICONIT累計約3,700万ダウンロードは延べ件数であり継続利用者や課金者の人数ではない。媒体課金・広告運用・画面価値が混在するため、堀のある独自媒体と断定せずAIエージェント代替型として中立数量0.82倍、価格1.12倍、g0％以下。
FinTech・その他
電子決済周辺とその他の小規模な金融関連サービス。
| 数量金融サービスの年間取引パッケージ換算（件・推定） | 価格１取引パッケージ売上（億円・名目） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/06 | 16.0 | 0.02 | 0 | 0 |
| 10 年後 中立 | 17.6 | 0.03 | 0 | 0 |
取り方：会社開示のFinTech・その他売上約0.32億円を、年間16案件×平均200万円の換算件数とした推定で実際の取引件数は不明。住宅向け電子マネー導入168社はHomeworthTechのKPIであり、このFinTech部門の16件と混同しない。支払手段のライセンスを保有するが、法令対応の解約率・価格改定・共通データ基盤の証拠が不足するため、強い記録の正本型として評価しない。
リスクと懸念
長期保証の保険上限と事故率
教育端末保証で2025年６月期に計上した約28億円の保証損失は、損害保険への再委託だけでは契約上の責任を完全に遮断できなかったことを示す。住宅や蓄電池でも故障率を読み違えれば、過去の契約がまとめて損失に変わる。保険支払上限、引受除外条件、事故発生率を新契約ごとに更新できるかが企業価値の中心リスクである。
前受金・預り金と資産運用の取り違え
将来の保証料に対応する前受収益は173億円超、電子マネーの未使用残高も約30億円ある。現金や運用有価証券に見える資産の一部には、将来の役務提供や利用者への支払いという裏側の約束が付いている。金利や不動産価格の変化で運用資産の換金価値が落ちれば、保証債務の履行との時間差が財務上の負担になる。
AI エージェント代替
LifeTechのシステム開発・保守、コンサルティング、広告・コンテンツ制作は、人の工数や画面操作の価値がAIによって置き換えられやすい。中立ではSIと住宅コンサルの実質数量を10年で65％、広告・アプリ関連の数量を82％に縮めた。保証そのものの物理的な修理責任は消えないため、AIの影響を保証売上に一律には掛けていない。
住宅市場の縮小と保証内製化
国内の新築戸数は人口と世帯数の変化で長期的に減る。住宅メーカーが独自の長期保証を強化したり、住宅設備メーカーや大手損保系が直接契約を増やしたりすれば、Solvvyが提供する事務運営の単価と新規付帯率が下がる。既存住宅の修理需要が増えても、同社の保証を経由しなければ利益にならない。
蓄電池の修理費上昇と出荷台数の波
家庭用蓄電システムの市場は稼働母数が増える半面、単年の新規出荷には波がある。電池交換費、基板、施工の人件費が上昇しても既存の長期保証の価格は変更できないことが多い。設備メーカーによる自社保証の延長も外部保証の付帯率を圧迫し、保証対象件数と１件当たり利益の両方を減らし得る。
M&Aと持分希薄化
メディアシークとの統合でシステム・広告領域が加わり、2025年には株数の増加が起きた。2026年10月にはジャックス向けの自己株式処分によって既存株主の持分比率がさらに下がる。保証販路や決済サービスの新収益が希薄化を補わなければ、会社全体の利益が増えても一株当たりの価値は伸びない。
投資不動産と長期金利
保有賃貸不動産の期末時価は約72億円だが、2026年６月期の年間賃貸損益は約1.34億円であり、単純な利回りは２％を下回る。長期国債金利３％を前提とする世界では、鑑定時価で直ちに換金できると見込むべきではない。金利上昇や空室により帳簿資本の質が悪化する可能性を、保証事業の価値と区別する。
今後の分かれ目
- 住宅向けの新規保証契約獲得金額が３年続けて二桁増え、前受収益残高も同程度に増えたら
- 住宅新築以外の販路拡大が進んだ証拠となる。保証事故率と保険料負担が悪化していなければ、中立の住宅保証対象量を引き上げ、やや楽観側の重みを増す。
- 前受収益が増える一方で修理請求率や保証損失引当金が再び急増したら
- 新契約の獲得増が将来損失を伴っている疑いが強まる。純現金や前受金を安全域とは見ず、保証の利益率を下げてやや悲観・悲観の確率を引き上げる。
- ジャックスとの共同商品で加入件数と収益への寄与が具体的に開示されたら
- 第三者割当の希薄化に見合う販路開拓が確認できる。提携収益を他の商品と区別して数量・単価に加え、保険原価を控除した増分利益で評価する。
- 蓄電池の国内出荷が停滞しても同社の保証対象の稼働台数が伸びたら
- 保守中の既存設備というストックが新規販売の変動を和らげていると判断する。再エネ保証の数量前提の確信度を上げるが、長期の故障発生率も併せて検証する。
- LifeTechの受託開発・広告売上がAIの普及とともに継続的に減ったら
- AIエージェント代替による構造的減少が始まったと判断し、その事業の数量と継続成長率を下げる。保証の事業利益と切り分け、全社に一律の衰退率を掛けることは避ける。
- 住宅・再エネ保証の価格改定率が修理費と保険料の上昇を上回り始めたら
- 長期契約への新規価格転嫁力が初めて実証されたと判断する。利益率と再投資利回りを見直し、競合との解約率比較も確認できれば堀の評価を高める。
- 配当性向30％への接近よりも新規M&Aと不動産投資が優先されたら
- 余剰現金が株主に戻る見込みを弱める。出資先や不動産の実質的な利回りが保証事業の増分利益率に劣るなら、資本配分の評価と長期利益率を下方修正する。
見ておくもの
- 新規住宅保証獲得金額（2026年６月期68.9億円）の前年比と前受収益残高173.37億円の増減
- 保証損失引当金、修理請求率、損保の支払限度額・免責条件の変更
- HWTとEXTの売上・セグメント利益率、共通本社費の増加速度
- 定置用蓄電システムの年度出荷台数と累積稼働母数
- ジャックス提携経由の新規保証契約数と商品別収益貢献
- 住宅保証の値上げ率・顧客解約率・契約更新率の開示有無
- LifeTechのSI/BPO受託量と広告・アプリの実利用者数
- 賃貸不動産のNOIと鑑定時価、預り金・電子マネー負債と運用有価証券の残高
- 2027年６月期の会社予想（売上80億円・営業利益19億円）に対する進捗
倍率と資本コストの決め方
添付の株価と基準株数から計算する時価総額は157.52億円だが、数量、利益率、10年後のROEを決める作業には利用しなかった。保証の契約年数と単価、再エネ設備の対象年数、AIに置き換えられる作業量を分け、物価３％は原則として単価にのみ含めた。正当化PERはk７％、保証中心の長期名目成長率２％、通常の堀による増分超過利益の半減から算定した。賃貸等不動産と運用収益を別建てで過大加算せず、損失時の下限には現在の実体自己資本を使用する。2026年10月のジャックス向け自己株処分については株主取り分の係数で１度だけ調整し、取得資金は増加した自己資本に含めた。新リース基準導入後も10年後の費用は現行の賃借費用を含む同じ概念で比較した。
資本コスト 8.5% ＝ 無リスク金利 3% ＋ β — × 5%。基準7.5％に四要因の合計−0.5％のみ反映。規模・株価β・保証事故の個別上乗せは使用しない。