結論
property technologiesは、中古マンションを買い取り、リノベーションして売る住宅再生企業である。筆者の結論は「適正」だが、長く持つ株主にとって十分な安全域があるとは言いにくい。10年先の本質価値を現在に割り戻すと約105億円となり、基準時点の時価総額約110億円を約5%下回る。事業には成長余地があるが、仕入れに必要な借入金が大きく、その成長の果実がそのまま株主のものになるわけではない。
主力の中古マンション再販には追い風がある。新築価格の高騰で中古住宅が選ばれやすくなり、全国の買取再販市場は拡大している。同社は傘下のホームネットを中心に、実際の取引から得た価格データと地域の仲介会社との関係を蓄積してきた。中古住宅の仕入れ、改修、販売という現物の仕事は、AIエージェントが普及しても消えない。むしろ査定の精度や販売の速さを改善できれば、同じ資金で扱える住宅の数を増やせる。
しかし、競争相手も同じ技術を使える。カチタス、リプライス、スター・マイカなどの競合がいる市場で、独自データだけを根拠に恒久的な超過利益を見込むのは早い。2025年11月期の営業利益率は4.0%と薄く、純有利子負債は約269億円で自己資本の3倍を超える。中立では10年後の売上高が約810億円、営業利益が約40億円に伸びると考えるが、金利と在庫回転の改善が条件になる。成長を評価する一方、悲観側には借入と在庫の危うさを十分に残した。
バリュー投資の観点から
長く持つ株主の見方で最初に問うべきなのは、住宅の再販という商売が10年後にも必要かということである。答えは、おそらく必要だ。日本の住宅ストックが残る限り、古い住まいを手入れして次の買い手へ渡す仕事はなくならない。人口が減っても、住宅の立地や品質を選び直す需要はある。AIが査定や書類作成を効率化しても、現物を仕入れ、改修し、買い手へ引き渡す責任まで消えるわけではない。
しかし、必要な商売であることと、株主が高い利益を得られることは違う。住宅の売値は買い手が決め、仕入れ値は競合との競争で上がる。その間にある利益は薄く、販売が少し遅れるだけで利息が増える。独自の取引データは仕入れを上手にする武器だが、他社が真似できない値上げの権利ではない。ここでいう堀は、価格を自由に決める力というより、失敗する物件を避ける経験の蓄積に近い。
オーナー利益を考えると、会計上の純利益から自由に配れる現金を見分ける必要がある。販売戸数を増やすには次の物件を買わねばならず、仕入れ代金の多くは借入に頼る。増分の投下資本利益率が資本コストを上回り、在庫が予定どおり売れるなら、この再投資は株主のためになる。反対に、規模を追った結果として売れ残りと借金が増えるなら、売上高の成長は価値の成長ではない。
最大の魅力は、査定の精度と全国の販売網を組み合わせ、在庫回転を改善できる可能性である。最大の弱さは、それがまだ十分に実証されていないうちから多額の借入金を抱えていることだ。現在の評価額は中立的な価値に近く、失敗を引き受けるための厚い余白がない。事業が面白いという理由だけで、長期の不確実性まで高く買うべきではない。
何で稼ぐ会社か
稼ぎの中心は、ホームネットによる中古マンションの買取再販である。仲介会社などから売却情報を集め、物件の状態、立地、成約事例を調べて買い取り、改修したうえで購入希望者に引き渡す。2025年11月期の標準的な中古マンション再販は約1,293戸、売上高約365億円だった。1戸当たりの売上高は約2,826万円であり、売上高の大部分は売却した不動産そのものの価格である。仲介手数料を主な収入とする会社とは、必要な資本も負う危険も異なる。
近年は高価格帯のマンションを扱うプレミアム事業と、一棟単位などの大型物件を扱うソリューション事業も伸ばしている。プレミアム物件は1件当たりの金額が大きく、うまく売れれば利益を押し上げる。ただし、同じ金額の在庫を持つなら、通常物件より売却先が狭く、資金が長く寝る危険もある。大型案件は四半期ごとの売上高を大きく動かすため、恒常的な販売戸数の増加と混同できない。
戸建住宅では、サンコーホームやファーストホームなどの事業を通じ、地域の新築需要を取り込む。2025年11月期の戸建販売は約249戸、売上高約74億円だった。新築住宅は土地の取得、建築、人件費、資材価格の影響を受ける。中古マンションの流通市場とは顧客層や在庫の性質が異なり、会社全体の成長を支える第二の柱ではあるが、まだ収益性は高くない。
技術面では、KAITRYの査定機能や仲介事業者向けのHOMENET Pro、金融機関向けの価格査定サービスを持つ。全国の取引事例を集めて査定の精度を上げ、仕入れや販売の接点を増やすことに意味がある。ただし、仲介向けサービスには無料提供もあり、利用者数をそのまま有料契約や独立した利益とみなせない。2025年11月期の開示からSaaSだけの売上高は確認できないため、本分析での小額のSaaS収入は推定であり、会社の公表セグメント売上ではない。
優良さと弱いところ
競争上の強みは、住宅を実際に買い取り、改修し、売り切るまでの経験がデータとして蓄積される点にある。広告に出た希望価格ではなく、現実に成立した取引と、改修後の販売実績を持つことは査定の精度を高める。全国の仲介会社との関係や地域ごとの改修体制も、後発企業が短期間で完全に再現するのは難しい。仕入れの判断を間違えなければ、この積み重ねは在庫回転の速さという経済的な利益になる。
ただし、現段階で強い堀とまでは判定しない。物件の仕入れ価格は地域の相場で決まり、売却価格も買い手の住宅ローンと周辺物件に制約される。値上げを実行しても客が離れなかったという継続的な証拠は乏しい。また、査定のための独自データは価値があるが、競合にも自社の取引実績があり、一般的な物件情報を使うAIの性能は上がり続ける。査定システムの便利さだけでは、競争優位を10年先まで保証できない。
資本効率は見かけほど安定していない。2022年11月期には営業利益率6.1%を記録したが、その後の2期は3%台に下がり、2025年11月期に4.0%へ回復した。物件価格が上がれば売上高も増えるが、粗利益の厚みまで自動的に増えるわけではない。過去4期のROE中央値は約11.1%で、借入金による財務レバレッジを考えると、事業が少ない資本だけで高い利益を出しているとは言い切れない。
今後の分かれ目は、仕入れた住宅を短期間で売る仕組みが本当に定着するかである。売却までの期間が縮めば、同じ自己資本と借入枠から生まれる利益は増える。反対に、売りにくい物件が増えると、評価損が表面化する前から利息と資金繰りが株主の取り分を侵食する。良い会社へ進む道筋はあるが、すでに完成した優良企業とは見ない。
業界はいまどこにいて、どこへ向かうか
中古住宅の買取再販は、日本の人口減少だけを見て縮小産業と決めつけられない市場である。新築マンションや建築費が高くなるほど、既存住宅を改修して使う選択には経済的な意味が生まれる。矢野経済研究所は全国の買取再販市場を2024年約5万2,800戸、2025年見込み約6万2,700戸、2030年約7万5,600戸と推計している。中立では2036年に約8万5,000戸へ増えると考えるが、2030年以降は人口減少と金利上昇により成長率が落ちると見ている。
同社の2025年11月期の通常物件とプレミアム物件を合わせた販売件数は、推定で約1,300件となる。矢野経済研究所の2025年市場見込みと比較すれば、全国シェアは約2%である。会計年度と市場統計の期間は完全には一致しないため概算だが、業界を支配する位置にはないことが分かる。カチタスは年間5,000戸を超える規模を持ち、リプライス、スター・マイカなども競争相手となる。中古マンションに特化した仕入れ力には特徴がある一方、全国市場全体ではシェアの奪い合いが続く。
戸建住宅の市場はさらに厳しい。国土交通省の2025年統計では持家の新設着工が約20.1万戸、分譲戸建が約11.6万戸だった。両者を合わせた広い市場に対する同社の約249戸は0.1%未満にすぎない。着工と引き渡しを比べた参考値であり厳密なシェアではないが、地域での競争力が全社を左右する事業と捉えるべきである。ハウスメーカーや地域工務店との価格競争に加え、職人不足と建築費の上昇が採算を圧迫する。
高価格帯マンションと一棟物件については、通常の買取再販と同じ分母を使うと市場の大きさを誤る。富裕層向けの都市部マンション取引や投資用不動産の売買は大きいが、会社が対象にする物件に限定した市場件数と競合シェアの公的な比較資料は確認できない。そのため売上を市場全体に機械的に割り振らず、現在の推定取引件数を起点に幅を持たせた。金融機関向け査定システムについては国内約1,000金融機関という開示上の対象市場があるが、2026年時点の導入実績は8機関にとどまる。件数の余地と、有料化して利益を得られる余地は別の問題である。
10年先には中古住宅流通の存在感は増しているだろう。しかし、金利が3%の国債利回りを基準に上がる世界では、住宅ローンの負担が増え、売り手の希望価格と買い手の支払能力が折り合いにくくなる。全国市場が伸びても、仕入れ時に高値をつかめば利益は残らない。市場拡大よりも、在庫回転と仕入れの規律を重視する。
資本政策と M&A
中期経営計画「VISION2026」は、2026年11月期に売上高600億円、営業利益28億円、当期純利益14億円、自己資本比率20%、ROE14.6%を目標としている。査定数7万件、KAITRYによる直接仕入れ割合10%、在庫保有期間200日、直接販売ルートによる中古マンション売上高7%という事業上の目標も示した。単に仕入れを増やすのではなく、在庫期間を短くして利益を増やそうとしている点は評価できる。一方、2025年11月期の営業利益は約20億円であり、目標達成には仕入れと販売の改善が必要である。
資本配分の歴史では、地域の住宅事業を買収して戸建事業を取り込み、上場後も新しい販路や高価格帯の物件へ事業領域を広げてきた。事業間の顧客接点を増やせる一方、在庫に資本を必要とする事業が重なるため、買収した売上高だけを成果とみなすべきではない。2023年には株式数の増加による希薄化があった。今後の買収でも、取得価格と追加運転資金を合わせて資本コストを超える利益が得られるかを確認したい。
株主還元は増えている。2025年11月期の配当総額は概算で約3億円であり、2026年11月期は増配によって約4億円規模が見込まれる。300株以上を対象とする株主優待もあり、対象人数を約2,500人と仮定すれば費用は年間約0.15億円となる。10年の還元額には、この小額の優待価値も概算で含めた。ただし、対象人数は確認できず推定である。中期計画に配当性向、DOE、総還元性向、自社株買い額を将来にわたり固定する数値の約束は見当たらない。
大株主2者の保有割合は合計で約68%と高い。少数株主にとって、余剰資本が確実に戻るとまでは考えない。ただし、増配の実績があるため、蓄積した余剰現金の価値を半分に切り下げる根拠もない。株主に戻る割合は75%と判断した。借入返済や在庫への再投資と、配当・自社株買いの優先順位が今後の価値を左右する。
強気の見方と慎重な見方
強気の見方
この会社の価値は、現在の営業利益率だけでは測れない。日本には古い住宅が大量に存在し、建築費の上昇によって新築より中古住宅を選ぶ人が増えている。買取再販の市場は、単なる人口の増減とは別に、既存住宅の流通率が高まることで成長できる。矢野経済研究所が2030年の市場を約7万5,600戸と予測していることは、その構造変化がすでに起きている証拠である。全国シェアが約2%の同社には、まだ取れる市場がある。
ホームネットには、実際の仕入れ価格、改修内容、販売価格を結び付けた取引データがある。仲介会社からの情報網と組み合わせれば、利益の出る物件を選ぶ精度を上げられる。これは机上の査定モデルだけを持つ会社にはない強みだ。中期計画が査定件数だけでなく在庫保有期間200日を目標にしたことも重要である。物件を早く売れば、一つの借入枠を年に何度も利用でき、資本効率が高まる。数量が増えても借金が同じ割合で増えない経営へ変わる余地がある。
プレミアム事業には、少数の大型取引で利益を増やせる魅力もある。戸建事業は地域の市場で存在感を高めれば、マンション以外からの収益を支えられる。金融機関向け査定機能は直ちに大きな売上高を生まなくても、融資審査や不動産仲介との接点を強め、本業の仕入れ情報を増やす役割を果たせる。AIは競合にも普及するが、自社の実取引データを持つ会社には効率改善の恩恵がある。
過去の利益率が低かったことは、改革に余地があることの裏返しでもある。営業利益率が数ポイント改善するだけで、薄利の不動産再販では利益額が大きく変わる。資金調達と在庫回転を管理しながら全国へ広がれば、現在の時価総額を大きく上回る企業価値を生み出せる。
慎重な見方
買取再販市場が伸びることと、同社の利益が伸びることは別である。カチタスやスター・マイカなども、取引データ、販売網、仕入れ資金を持っている。需要が旺盛な地域では物件の買い取り競争が起こり、販売価格を上げる前に仕入れ価格が上がる。新築価格の高騰で中古が選ばれやすくなっても、買い手が無制限に高い住宅ローンを組めるわけではない。国債金利が3%の世界では住宅ローン金利も上がり、売却期間が延びやすい。
最大の弱さは財務である。純有利子負債が約269億円なのに対し、自己資本は約84億円しかない。住宅在庫の価格が少し下がるだけで、自己資本のかなりの部分を失う危険がある。過去の営業利益率は3%台から6%台で動いており、数十億円の評価損や利息増加を吸収できるほどの厚い利益はない。銀行からの資金供給が止まらなくても、借り換え金利が上がるだけで純利益は減る。
プレミアム物件への進出は、利益機会であると同時に危険の集中でもある。高額物件は1件当たりの粗利益が大きく見えるが、買い手が限られ、予定した時期に売れないと保有コストが膨らむ。一棟売却の大型案件も毎年同じ件数が成立するとは限らない。戸建事業には人口減少と建築費上昇の逆風があり、主力事業の利益を安定して補うとは言い切れない。
技術の優位も過大評価できない。独自の取引データは役立つが、他社にも成約実績があり、AIエージェントが物件情報や査定画面を扱うようになれば、業務ソフトの対価は下がりやすい。金融機関への導入件数が増えたとしても、無料サービスや低価格契約なら株主利益は増えない。株式数の増加による希薄化も過去に起きている。規模を追う経営が続けば、10年後の売上高は大きくても既存株主に残る利益は小さい。
どちらに重みを置いたか
住宅再販の需要が残ることと、取引データが仕入れを助けることでは成長側の根拠が強い。しかし、多額の借入金と薄い利益率の組み合わせは、10年間の株主価値を考えるうえで無視できない。中立の10年後には売上高約810億円、純利益約19億円への成長を認めた。それでも、在庫と金利の失敗が自己資本に及ぼす損害は大きい。下に寄せる理由は、同社固有の高い純負債比率、プレミアム物件の販売不確実性、過去の利益率の変動にある。AI代替はSaaSの数量と長期成長に反映し、資本コストや確率で同じ理由を重複して引いていない。上側26%、中立30%、下側44%とした結果、現在価値は約105億円で、基準時価総額約110億円に対して約4.6%低い。判定は適正だが、安全域の厚い投資対象とは評価しない。
10 年後の 5 つの筋書き（2036/11 期）
確率で加重した現株数換算の終価現在株主分の終価 1,606 円200 億円（＋ 還元の換算額還元の合計 307 円38 億円）。 今の値に割り戻すと 843 円105 億円、今との差 −0.7%、 期待の年率 +9.4%（資本コスト 9.5%）→ 適正
| 筋書き | 確率 | 10 年後の現株数換算の終価現在株主分の終価 | 還元の換算額還元の合計配当＋自社株買い | トータルリターン10 年・還元込み | 年率 | 確率 × (終価＋還元) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 8% | 4,603 円573 億円 | 682 円85 億円 | +522.5% | +22.6% | 423 円53 億円 |
| やや楽観 | 18% | 2,606 円325 億円 | 498 円62 億円 | +265.5% | +15.7% | 559 円70 億円 |
| 中立 | 30% | 1,937 円241 億円 | 353 円44 億円 | +169.8% | +11.6% | 687 円86 億円 |
| やや悲観 | 27% | 593 円74 億円 | 177 円22 億円 | −9.4% | −1.1% | 208 円26 億円 |
| 悲観 | 17% | 162 円20 億円 | 56 円7 億円 | −74.3% | −14.0% | 37 円5 億円 |
| 加重平均 | 100% | 1,606 円200 億円 | 307 円38 億円 | +125.4% | +9.4% | 1,913 円238 億円 |
今の株価時価総額 849 円106 億円（2026-11-02）から見たトータルリターン。各行の年率は還元・追加負担を期間の中間時点に置く仮定のIRRです。最下段は期待CFから計算したIRRで、各行のIRRの加重平均ではありません。実際の配当時期を観測した値ではありません。
楽観 8% 仕入れと在庫回転の改革が実り全国シェアを拡大 利益 47 億円 · PER 11.7 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 4,603 円573 億円
中古住宅の再生が新築に代わる有力な選択肢となり、買取再販の全国市場は10万戸規模へ拡大する。ホームネットは独自の取引データと仲介会社のネットワークを使い、収益性の高い物件を全国から選び取るようになる。通常物件の引渡しは2,300戸まで増え、プレミアム事業も年間18件を安定して扱う。全国のシェアは約2.3%へ上昇する。
仕入れと販売の両方で直接ルートが育ち、売却までの期間が短くなる。物件を長く寝かせずに次の仕入れへ資金を回せるため、金利上昇下でも利益が拡大する。戸建事業は地域の土地と建設費を管理できる体制へ進み、利益率が改善する。大型物件では案件を厳選し、売上高の大きさより資本効率を優先する。
競合も査定技術を高度化するが、同社は実際の仕入れと販売を繰り返すことで取引データを増やし、物件を選ぶ精度を保つ。AIは社内の効率化には使われるものの、無料の査定機能自体を大きな収益源にはしない。M&Aは在庫管理の優れた地域企業に限定され、希薄化を伴う大型買収は避ける。2036年には営業利益が約95億円となり、借入を管理しながら還元を増やせる。
- 標準中古マンション買取再販：数量 2,300（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.47（1戸当たり販売売上高（億円））→ 売上 1,081 億円・営業利益 74 億円。全国市場約10万戸、通常とプレミアム合算シェア約2.3%。在庫回転の改善で標準物件の採算が上がる。
- プレミアム中古マンション：数量 18.0（年間引渡件数（件、推定））× 価格 9.00（1件当たり売上高（億円））→ 売上 162 億円・営業利益 19 億円。都心の大型・高品質物件へ品ぞろえが広がる。現在より高い平均単価には物件構成の変化も含む。
- ソリューション・一棟物件：数量 3.0（年間大型売却案件数（件、推定））× 価格 17（1案件当たり売上高（億円））→ 売上 51 億円・営業利益 4 億円。高採算の大型案件を選んで年間3件売却する。
- 新築戸建住宅：数量 320（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.45（1戸当たり売上高（億円））→ 売上 144 億円・営業利益 7 億円。全国の新築戸建需要が減少しても地域シェアを取り、施工原価を抑える。
- 仲介・付帯サービス・その他：数量 2,638（関連する年間住宅取扱件数（件、モデル上の代理数量））× 価格 0.01（住宅1件当たりの付帯収益相当額（億円））→ 売上 36 億円・営業利益 2 億円。関連する住宅販売の件数が増え、付帯サービスの利用も広がる。
- 査定ソフト・金融機関向けデータサービス：数量 10.0（年間有料契約換算の法人顧客数（社、モデル上の仮定））× 価格 0.02（1法人契約換算の年間売上高（億円、推定））→ 売上 0 億円・営業利益 0 億円。AIエージェント代替により有料契約換算の数量は現在を超えない。AI製品の金額実績がないため、楽観でも独立SaaSの急成長は見込まない。
倍率：資本コストk=9.5%、2036年以降の名目成長g=2.5%、普通の堀が残る割合1/2。余剰現金37億円に対応する税後利息0.518億円を純利益から外すと事業利益46.482億円、事業自己資本251億円、ROE約18.5%。RONIC=k+0.5×(ROE−k)は約14.0%、正当化PER=(1−g÷RONIC)÷(k−g)は約11.74倍。楽観の上限そのものを採用する。現在の余剰現金はゼロで、37億円は10年間に必要運転資本を超えて蓄積する想定額。時価総額は事業利益×PERに余剰現金37億円×戻り方0.75を加えた値である。株価や過去のPERから倍率を決めていない。
確率：全国の買取再販市場が2036年に約10万戸となり、同社がその約2.3%までシェアを広げる筋書き。直接仕入れ、200日程度の在庫回転、プレミアム物件の拡大、借入管理が同時に成功する必要がある。薄利の事業で複数の改革が10年間続く確率は高くないため8%とする。
やや楽観 18% 全国での再販拡大と収益改善が着実に進む 利益 27 億円 · PER 11.3 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 2,606 円325 億円
全国の買取再販市場は2036年に約9万戸へ拡大する。ホームネットの通常物件は年間1,900戸まで増え、プレミアム物件も12件程度を継続して販売する。競合のカチタスやスター・マイカも成長するため、同社の全国シェアは約2.1%で大きく変わらない。それでも、仕入れと売却の量が増えることで固定費を吸収しやすくなる。
在庫保有期間は中期計画の目標へ近づくものの、物件の売れ行きには地域差が残る。住宅価格の上昇は売上高に表れるが、改修費や仲介手数料も増えるため、利益率の改善は緩やかである。戸建事業では建設費の上昇を販売単価へ転嫁し、採算の低い案件を減らす。大型物件は毎年同じだけ売れるとは限らず、利益の中心は通常のマンション再販が担う。
査定システムは社内業務と金融機関との接点を支えるが、単独の高収益SaaSには育たない。AIによる自動査定が広がり、無料のサービスが増えるからである。経営は大型買収より営業拠点と販売網の改善を優先し、利益の一部を増配に回す。2036年の営業利益は約59億円となり、資本効率は現在より改善する。
- 標準中古マンション買取再販：数量 1,900（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.42（1戸当たり販売売上高（億円））→ 売上 798 億円・営業利益 52 億円。通常とプレミアム合算で市場約9万戸の約2.1%。仕入れ精度の改善により利益率が上がる。
- プレミアム中古マンション：数量 12.0（年間引渡件数（件、推定））× 価格 7.50（1件当たり売上高（億円））→ 売上 90 億円・営業利益 9 億円。高価格帯物件の取扱いが定着するが、販売件数は限定的。
- ソリューション・一棟物件：数量 2.0（年間大型売却案件数（件、推定））× 価格 17（1案件当たり売上高（億円））→ 売上 34 億円・営業利益 3 億円。大型案件の数量は現状の推定水準で、名目単価のみ上がる。
- 新築戸建住宅：数量 280（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.42（1戸当たり売上高（億円））→ 売上 118 億円・営業利益 4 億円。地域シェアを維持し、原価管理によって小幅な利益率改善を得る。
- 仲介・付帯サービス・その他：数量 2,192（関連する年間住宅取扱件数（件、モデル上の代理数量））× 価格 0.01（住宅1件当たりの付帯収益相当額（億円））→ 売上 30 億円・営業利益 2 億円。住宅取扱量の増加に比例して付帯収益が伸びる。
- 査定ソフト・金融機関向けデータサービス：数量 9.0（年間有料契約換算の法人顧客数（社、モデル上の仮定））× 価格 0.02（1法人契約換算の年間売上高（億円、推定））→ 売上 0 億円・営業利益 0 億円。画面操作型SaaSの有料契約換算数量は現状の0.9倍。単価上昇は5%にとどめる。
倍率：k=9.5%、g=2.5%、堀は普通で超過ROEの残存割合1/2。余剰現金31億円の税後利息0.434億円を除いた事業利益は26.566億円、事業自己資本は180億円で事業ROE約14.8%。RONICは約12.1%、正当化PERは11.34倍であり、その上限を用いる。10年間の運転資本増加後に余る現金31億円の75%を事業価値へ加える。借入の利払い増加は純利益に反映した。
確率：中古住宅の再生需要が着実に広がり、標準物件の販売を1,900戸まで増やす筋書き。事業規模の拡大は会社の既存戦略に沿うが、価格競争と金利負担に勝ち続ける必要があるため18%とする。
中立 30% 中古再販は伸びるが競争と金融費用が利益を抑える 利益 19 億円 · PER 11.1 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 1,937 円241 億円
2036年の全国買取再販市場は約8万5,000戸となり、ホームネットの標準物件販売は1,600戸に増える。プレミアム物件を合わせた市場シェアは約1.9%で、現在よりわずかに下がる。市場の拡大そのものは追い風だが、カチタス、リプライス、スター・マイカなどとの仕入れ競争は続き、同社だけが大きな利益率を得ることはない。
通常の中古マンションは販売戸数の増加と物価上昇で売上高が伸びる。住宅1戸当たりの売値は現在より高くなるが、リフォーム費用も上がるため、値上がりの大部分は利益にならない。中期計画で掲げる在庫回転の短縮は部分的に定着し、資本を使う効率は改善する。一方、長期金利と銀行借入金利が上昇するため、営業利益の増加に比べて純利益の伸びは小さい。
プレミアム物件は年8件程度で、大型取引は年2件にとどまる。戸建事業は人口減少による需要の縮小を受け、販売戸数が現在を少し下回る。査定ソフトはAIエージェントに画面操作の一部を代替され、有料契約換算数量は減少する。ただし、その収益は全社のごく小さな部分であり、住宅を仕入れて売る本業そのものは残る。大きな買収や増資を避ければ、2036年の営業利益は約40億円、純利益は約19億円となる。
- 標準中古マンション買取再販：数量 1,600（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.39（1戸当たり販売売上高（億円））→ 売上 616 億円・営業利益 38 億円。全国市場約8万5,000戸。通常とプレミアム合算シェアは約1.9%。名目単価は現在の約1.36倍で物価上昇とほぼ整合する。
- プレミアム中古マンション：数量 8.0（年間引渡件数（件、推定））× 価格 6.50（1件当たり売上高（億円））→ 売上 52 億円・営業利益 5 億円。取扱件数は増えるが、規模の小さい高価格帯事業として扱う。
- ソリューション・一棟物件：数量 2.0（年間大型売却案件数（件、推定））× 価格 12（1案件当たり売上高（億円））→ 売上 24 億円・営業利益 2 億円。案件の大型化を当然視せず、平均売却額は現在の推定単価を下回る。
- 新築戸建住宅：数量 235（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.39（1戸当たり売上高（億円））→ 売上 92 億円・営業利益 2 億円。新築住宅市場の数量は縮小。平均単価は建築費上昇を反映するが、価格転嫁は物価にやや遅れる。
- 仲介・付帯サービス・その他：数量 1,843（関連する年間住宅取扱件数（件、モデル上の代理数量））× 価格 0.01（住宅1件当たりの付帯収益相当額（億円））→ 売上 26 億円・営業利益 2 億円。関連する住宅取扱件数が増える。単価は現在の約1.30倍で物価をわずかに下回る。
- 査定ソフト・金融機関向けデータサービス：数量 8.0（年間有料契約換算の法人顧客数（社、モデル上の仮定））× 価格 0.02（1法人契約換算の年間売上高（億円、推定））→ 売上 0 億円・営業利益 0 億円。AIエージェント代替の席・画面型に従い、有料契約換算数量は0.8倍、価格は1.05倍。SaaS単独の長期名目成長率は0%。
倍率：k=9.5%、2036年以降のg=2.5%、普通の堀で超過ROEの残存割合1/2。10年間で蓄積する余剰現金50億円の税後利息0.7億円を外すと事業利益18.3億円、事業自己資本139億円、事業ROE約13.2%。RONIC約11.3%から正当化PER=(1−g÷RONIC)÷(k−g)=約11.13倍となる。この上限そのものを採用し、余剰現金の戻り方75%による37.5億円を加算する。純有利子負債が重いため、株式価値だけでなく借入を含む事業の資本負担も点検した。在庫回転が改善しない場合は純利益19億円を維持できず、やや悲観に近づく。
確率：矢野経済研究所の2030年市場予測から2036年にかけて成長が緩やかになると考え、全国市場を約8万5,000戸とする。ホームネットの標準物件は1,600戸へ増える一方、競合も拡大するためシェアはやや低下する。中期計画の在庫回転改善を一部認めるが、価格競争と利払いを残す中心筋書きとして30%とする。
やや悲観 27% 住宅価格と金利に挟まれ利益が細る 利益 5 億円 · PER 10.5 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 593 円74 億円
中古住宅の売買は続くものの、住宅ローン金利が上がり、購入希望者が支払える価格に上限が生じる。仕入れ価格はすぐには下がらず、同社は販売価格を調整して在庫を減らさなければならなくなる。全国の買取再販市場は約7万9,000戸にとどまり、ホームネットの標準物件販売も1,250戸へ減少する。プレミアム物件を含む全国シェアは約1.6%へ低下する。
カチタスやスター・マイカなど資金調達力のある競合との仕入れ競争が続き、同社は利益率の厚い物件を十分に確保できない。高価格帯マンションは年4件に減り、大型物件は年1件の売却となる。戸建事業は建設費が上がっても販売価格に転嫁できず、採算が低下する。借入金の借り換えによる利払いも営業利益を圧迫する。
経営は大規模な新規出店や買収を抑え、在庫の現金化と負債の管理を優先する。査定ソフトではAIエージェントに操作が代替されるため、有料契約換算数量は現在の7割となる。技術は社内では役立つが、外部への値上げは難しい。会社は黒字を維持するものの、2036年の営業利益は約14億円、純利益は約5億円へ細る。増配を続ける余力はなく、10年間の株主還元も小さくなる。
- 標準中古マンション買取再販：数量 1,250（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.34（1戸当たり販売売上高（億円））→ 売上 425 億円・営業利益 19 億円。全国市場約7万9,000戸。通常とプレミアム合算シェアは約1.6%。住宅価格は物価より上げられない。
- プレミアム中古マンション：数量 4.0（年間引渡件数（件、推定））× 価格 6.00（1件当たり売上高（億円））→ 売上 24 億円・営業利益 1 億円。買い手が限られ、値引きと販売期間の長期化で利益が薄くなる。
- ソリューション・一棟物件：数量 1.0（年間大型売却案件数（件、推定））× 価格 9.00（1案件当たり売上高（億円））→ 売上 9 億円・営業利益 0 億円。大型案件の成立は年1件に減少する。
- 新築戸建住宅：数量 190（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.36（1戸当たり売上高（億円））→ 売上 68 億円・営業利益 1 億円。地方の住宅需要が縮み、人件費と資材費の上昇を十分転嫁できない。
- 仲介・付帯サービス・その他：数量 1,444（関連する年間住宅取扱件数（件、モデル上の代理数量））× 価格 0.01（住宅1件当たりの付帯収益相当額（億円））→ 売上 17 億円・営業利益 1 億円。取扱件数が減少し、仲介や付帯サービスにも価格競争が及ぶ。
- 査定ソフト・金融機関向けデータサービス：数量 7.0（年間有料契約換算の法人顧客数（社、モデル上の仮定））× 価格 0.02（1法人契約換算の年間売上高（億円、推定））→ 売上 0 億円・営業利益 0 億円。AIによる画面操作の代替が進む。数量は現在の0.7倍に縮む。
倍率：k=9.5%、余剰現金35.1億円の税後利息0.491億円を除いた事業純利益は約4.51億円。事業自己資本は約105.9億円で事業ROEは約4.3%となり、資本コストを下回る。成長による超過価値を付けず、稼ぐ力の上限1÷k=10.53倍を使う。余剰現金35.1億円は売却・返済に必要な資金を除いた後に残る分であり、75%だけ価値に数える。事業利益約47.5億円と戻る現金約26.3億円で時価総額約73.8億円となる。悲観側の資産床20億円を上回る。
確率：下に寄せる理由：現在の純有利子負債269億円が自己資本84億円の3倍を超え、物件価格の下落や在庫期間の長期化が少数株主の利益へ大きく響く。高価格帯と大型案件の販売は安定的とは限らず、AIによる査定の一般化も差別化を弱める。事業が残っても利益が伸びない筋書きには27%を与える。
悲観 17% 仕入れ失敗と売却不振で財務の厚みを失う 利益 −9 億円 · PBR 0.2 倍 · 現株数換算の終価現在株主分の終価 162 円20 億円
中古マンションの価格調整が長引き、仕入れた時点の価格では売れない物件が増える。人口減少が進む地域では、改修しても買い手が見つからない。全国の買取再販市場は約6万7,000戸へ縮小し、同社の標準物件販売は870戸に減る。プレミアム物件は年1件しか売れず、大型物件でも十分な利益を得られない。全国シェアは約1.3%へ下がる。
販売価格を下げても在庫を処分できない期間が生じる。保有期間中の利息、管理費、改修費は残り、通常物件の営業利益率も1%台まで低下する。戸建事業は原価上昇と受注不足によって赤字となる。銀行は融資条件を厳しくし、同社は不採算物件を売って借入金を減らすことを優先せざるを得なくなる。
査定ソフトはAIエージェントが汎用の物件情報を利用して同様の機能を提供するようになり、有料事業としての意味を失う。会社は新規投資とM&Aを止め、過去に買収した事業の整理や資産の減損を進める。2036年には営業赤字となり、純損失も生じる。期中の早い時期に支払った配当は残るが、後半の還元は停止する。株主に残る価値は将来の利益ではなく、既存の住宅在庫を売却し負債を返した後の資産価値が中心となる。
- 標準中古マンション買取再販：数量 870（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.31（1戸当たり販売売上高（億円））→ 売上 270 億円・営業利益 4 億円。全国市場約6万7,000戸、通常とプレミアム合算シェア約1.3%。販売価格の下落と在庫処分で採算が急悪化する。
- プレミアム中古マンション：数量 1.0（年間引渡件数（件、推定））× 価格 5.00（1件当たり売上高（億円））→ 売上 5 億円・営業利益 0 億円。売却件数が年1件となり、長い保有期間と処分値引きで赤字となる。
- ソリューション・一棟物件：数量 1.0（年間大型売却案件数（件、推定））× 価格 5.00（1案件当たり売上高（億円））→ 売上 5 億円・営業利益 0 億円。大型物件を損失覚悟で売却する。
- 新築戸建住宅：数量 145（年間引渡戸数（戸））× 価格 0.32（1戸当たり売上高（億円））→ 売上 46 億円・営業利益 −1 億円。住宅需要の縮小と建設費負担によって採算割れが続く。
- 仲介・付帯サービス・その他：数量 1,016（関連する年間住宅取扱件数（件、モデル上の代理数量））× 価格 0.01（住宅1件当たりの付帯収益相当額（億円））→ 売上 11 億円・営業利益 0 億円。物件取扱量が減少し、付帯手数料も縮む。
- 査定ソフト・金融機関向けデータサービス：数量 6.0（年間有料契約換算の法人顧客数（社、モデル上の仮定））× 価格 0.02（1法人契約換算の年間売上高（億円、推定））→ 売上 0 億円・営業利益 0 億円。AIエージェントに査定画面の機能を奪われ、契約換算数量は現在の0.6倍となる。
倍率：営業赤字・純損失であるためPERによる継続利益価値を使わない。過去の株価やPBRの谷も根拠にしない。基準期の自己資本83.9億円に対し、販売用不動産を売却して負債を返すと約20億円の価値が残るという資産回収の試算を行い、その比20.0÷83.9≒0.24を現在の自己資本に適用する。2036年の自己資本46億円にこの倍率を掛けて価値を大きくしない。時価総額は約20.14億円とし、資産床20億円を下回らせない。
確率：下に寄せる理由：自己資本比率が約19%しかなく、在庫評価損と借入金利の上昇が同時に起きると、黒字だった事業が損失に転じやすい。高価格帯・大型物件への進出も損失額を大きくする可能性がある。倒産を必然とは見ないが、構造的に競争力を失う筋書きを17%とする。
セグメント：数量 × 価格
いまの数量と価格、中立の筋書きの 10 年後。売上と営業利益は億円。
標準中古マンション買取再販
ホームネットを中心に、中古マンションを仕入れ、改修して個人などへ販売する主力事業。販売戸数と1戸当たり売上高が収益の出発点になる。
| 数量年間引渡戸数（戸） | 価格1戸当たり販売売上高（億円） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2025/11 | 1,293 | 0.28 | 365 | 22 |
| 10 年後 中立 | 1,600 | 0.39 | 616 | 38 |
取り方：2026年10月公表の四半期販売実績資料から、2025年11月期の標準中古マンション引渡戸数を264、389、294、346戸の合計1,293戸とした。同資料に示された年間売上高365.44億円を戸数で割り、平均単価0.28263億円とした。営業利益21.5億円は会社が当該事業単独で開示した値ではなく、全社営業利益20.4億円と本社費を整合させる分析上の配賦である。矢野経済研究所の2025年全国市場見込み6万2,700戸に対する同社の通常物件シェアは約2.1%。カチタス、リプライス、スター・マイカなどが競合する。会計年度と市場統計の期間差に注意する。
プレミアム中古マンション
都心などの高価格帯中古マンションを仕入れ、改修して販売する。少ない件数でも売上高が大きくなる一方、買い手の層が限られる。
| 数量年間引渡件数（件、推定） | 価格1件当たり売上高（億円） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2025/11 | 5.0 | 4.74 | 24 | 3 |
| 10 年後 中立 | 8.0 | 6.50 | 52 | 5 |
取り方：会社の四半期販売実績にある2025年11月期のプレミアム物件売上高23.71億円を採用した。販売件数は独立して確認できないため、決算説明資料にある物件単価約5億円を参考に年間約5件と推定し、23.71億円÷5件で単価4.742億円とした。営業利益3.0億円は分析上の配賦であり開示実績ではない。高価格帯中古マンションのうち同社が仕入れ可能な物件に限った市場件数や競合シェアは確認できず、数値を捏造せず件数の幅で予測する。
ソリューション・一棟物件
個別のマンション住戸ではなく、一棟単位などの大型不動産取引を扱う。案件ごとの価格差が大きく、売上高の振れ幅が大きい。
| 数量年間大型売却案件数（件、推定） | 価格1案件当たり売上高（億円） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2025/11 | 2.0 | 14 | 29 | 2 |
| 10 年後 中立 | 2.0 | 12 | 24 | 2 |
取り方：2025年11月期の会社資料に示されたソリューション関連売上高28.74億円を使う。四半期の大型売上発生状況を参考に年間2案件と仮定し、平均14.37億円とした。案件ごとの正確な件数と利益は非開示であるため、2件と営業利益1.5億円は分析上の仮定である。投資用不動産市場全体は広いが、一棟売却の対象条件が異なるため、市場全体を分母にした同社の厳密なシェアは算定しない。
新築戸建住宅
サンコーホームやファーストホームなどを通じて、地域の顧客へ戸建住宅を販売する。土地と建設の原価管理、地域での集客力が採算を決める。
| 数量年間引渡戸数（戸） | 価格1戸当たり売上高（億円） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2025/11 | 249 | 0.30 | 74 | 1 |
| 10 年後 中立 | 235 | 0.39 | 92 | 2 |
取り方：会社の販売実績資料から2025年11月期の戸建引渡戸数は31、58、61、99戸の合計249戸、売上高74.29億円となる。平均単価は0.29835億円。営業利益0.8億円は分析上の配賦である。国土交通省の2025年統計では持家着工20万1,285戸、分譲戸建着工11万5,935戸で、広義の対象市場は合計約31.7万戸。これに対する販売戸数は約0.08%だが、着工数と引渡数の違い、地域・商品構成の違いがあるため、厳密な市場シェアではない。
仲介・付帯サービス・その他
中古住宅の売買に付随する仲介、関連サービス、賃貸などの小口収益をまとめた区分。物件の流通量におおむね連動すると考える。
| 数量関連する年間住宅取扱件数（件、モデル上の代理数量） | 価格住宅1件当たりの付帯収益相当額（億円） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2025/11 | 1,547 | 0.01 | 17 | 1 |
| 10 年後 中立 | 1,843 | 0.01 | 26 | 2 |
取り方：会社開示の付帯事業や賃料・手数料収入を参考に、連結売上高509.10億円から他のモデル区分を差し引く残余16.72億円とした。内訳のすべてが独立した事業別開示と一致するわけではなく、連結調整相当額も含める。数量は通常マンション1,293戸、推定プレミアム5件、戸建249戸の合計1,547件を代理変数とする。付帯売上16.72億円÷1,547件を単価とし、大型案件は代理件数に含めない。営業利益0.8億円は推定である。
査定ソフト・金融機関向けデータサービス
HOMENET Proや価格査定機能など、不動産取引データを業務画面や査定サービスとして提供する部分。自社の住宅再販を支える機能も多い。
| 数量年間有料契約換算の法人顧客数（社、モデル上の仮定） | 価格1法人契約換算の年間売上高（億円、推定） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2025/11 | 10.0 | 0.02 | 0 | 0 |
| 10 年後 中立 | 8.0 | 0.02 | 0 | 0 |
取り方：会社は金融機関向けの導入先として2026年に8機関、対象市場として約1,000金融機関を説明している。ただし、仲介会社向けサービスには無料提供があり、2025年11月期の有料SaaS契約数、売上高、営業利益は独立して開示されていない。本モデルの10契約換算、単価0.02億円、売上高0.20億円、営業損失0.10億円は、非開示部分を全社売上と整合させるための小額の分析上の仮定であり、実際の契約数を意味しない。画面操作と査定機能が価値の中心であるためAIエージェント代替の『席課金・操作画面型』に分類する。独自取引データという証拠はあるが、低解約率や規制上の移行障壁など、記録の正本として必要な複数の証拠は確認できない。
リスクと懸念
借入金利と借り換え
2025年11月期の純有利子負債は約269億円で、時価総額の2倍以上、自己資本の3倍以上に達する。中古住宅を在庫として持つための借入であり、金利が上がっても短期間で全額返済することは難しい。現在の低い借入利率が長期国債3%の環境に置き換わると、住宅を1件売るまでの利息が増え、薄い販売利益を削る。
販売用不動産の評価損と在庫の長期化
仕入れた住宅は金融資産と違い、帳簿上の価格で直ちに売れるわけではない。住宅ローン金利が上がり、買い手の予算が下がれば、改修後の物件でも値引きが必要になる。特にプレミアム物件や一棟単位の案件では、少数の販売失敗が利益と資金繰りを大きく傷つける。期末在庫額と在庫保有日数を利益より先に確認したい。
競合との仕入れ競争と価格決定力の不足
買取再販市場は拡大しているが、カチタス、リプライス、スター・マイカなども同じ物件を仕入れる。優良な立地の中古マンションでは、仕入れの競争が価格を引き上げやすい。売り手の価格が上がっても、最終購入者の予算は住宅ローンに制約されるため、仕入れと売却の差益が縮む。売上高の増加だけでは競争力の向上を証明できない。
AI エージェント代替
不動産の査定、物件情報の照合、金融機関向けの評価画面、仲介会社向け業務ソフトは、AIエージェントが直接データを処理する時代に価格競争を受けやすい。SaaS部分は席課金・操作画面型として中立の有料契約換算数量を現在の8割、価格を1.05倍とした。独自の実取引データには価値があるが、低解約率や規制による長期の乗り換え障壁は確認できず、記録の正本とは認定しない。ただし、物件の仕入れ、改修、販売という現物の仕事までAIが置き換えるわけではない。
戸建住宅の人口減少と建築費上昇
国土交通省の2025年統計では、新設住宅着工が減少している。戸建事業は地域の人口と所得に影響され、新築を選ぶ世帯が減れば販売件数を増やしにくい。人件費や資材価格は物価に沿って上がる一方、販売価格への転嫁が遅れる場合がある。戸建事業の採算が悪くなると、主力中古マンション事業が稼いだ利益の一部を吸収する。
資本配分と少数株主の取り分
大株主への保有集中が高い一方、2023年には株式数が増える希薄化があった。将来の買収や事業拡大で追加資本を調達すれば、会社全体の利益が伸びても既存株主の取り分が薄まる可能性がある。増配実績は評価できるが、配当性向や自社株買い額を継続的に保証する数値目標はない。新規投資の増分ROICと、発行済株式数の推移を合わせて見る必要がある。
今後の分かれ目
- 標準中古マンションの販売戸数が増え、同時に平均在庫保有期間が200日程度へ短縮したら
- 直接仕入れと査定精度の向上が実際の資本効率につながった証拠になる。必要な借入金が売上高ほど増えないかを確認し、継続していれば中立からやや楽観への移行を検討する。
- 住宅の販売戸数が伸びても、純有利子負債が営業利益より速く増え続けたら
- 売上高の成長をそのまま価値の成長とは認めない。追加在庫に必要な資金と利息を見直し、中立の純利益と増分資本利益率を下方修正する。
- 標準中古マンションの営業利益率に相当する採算が改善し、全社営業利益率が5%前後で安定したら
- 価格査定と仕入れの改善が利益に結び付いている可能性が高まる。大型案件の一過性利益を除いても改善が続くなら、中立の利益率前提を引き上げる。
- 高価格帯物件の在庫が増え、四半期をまたぐ売却延期や評価損が目立ち始めたら
- プレミアム事業は成長の原動力ではなく、資本を長く拘束する危険な事業になり得る。数量と利益率を引き下げ、やや悲観と悲観の確率を引き上げる。
- 金融機関向け査定サービスの有料売上高、継続率、単価が具体的に開示され、AI導入後も改善したら
- SaaS部分の独立した経済価値を再評価する。ただし、金融機関の導入件数だけでは有料契約の伸びを証明できないため、売上高と解約率の数字が出るまでは記録の正本型へ変更しない。
- 純有利子負債を減らしながら、増配または実質的な自社株買いを数年間継続できたら
- 在庫成長を借入だけに頼らず、余剰現金を株主へ戻せる会社に近づく。資本コストの借金部分と、将来の余剰現金の戻り方を見直す余地が生じる。
見ておくもの
- 標準中古マンションの四半期引渡戸数と平均販売単価
- 通常物件の粗利益率、改修費、在庫評価損の発生状況
- 在庫保有期間と中期計画の200日目標への進捗
- 直接仕入れ割合とKAITRY経由の実際の成約件数
- 純有利子負債、借入金利、金融機関の融資枠
- プレミアム物件と一棟物件の販売件数、売却までの期間
- 戸建住宅の引渡戸数と建築原価率
- 金融機関向け査定サービスの有料売上高と契約継続率
- 配当総額、自社株買い、発行済株式数の変化
- 全国の中古住宅買取再販件数と住宅ローン金利
倍率と資本コストの決め方
基準となる財務数値、株価、株数は添付のbriefとfactsに合わせ、2025年11月期の売上高509.1億円、営業利益20.4億円、自己資本83.9億円、純負債269.1億円から出発した。最新の会社資料は事業別の戸数と単価、中期計画、財務上の危険を確認するために用いた。2026年の四半期資料には株数の更新があるが、基準株数は指定された12,455,253株を維持した。評価ではまず戸数と単価、改修費、本社費、借入金利から各筋書きの利益を求め、その後にk9.5%、長期g2.5%、普通の堀の残存割合から正当化PERを計算した。現在や過去のPER・PBR、同業の市場倍率は使用していない。悲観は2025年の売れる資産と返済すべき負債から求めた床に限定し、将来積み上げた自己資本に過去の谷のPBRを掛けていない。2027年以降の新リース会計で貸借対照表の表示は変わり得るが、10年後の利益は現在と同じ費用認識の考え方で比較する。10年後の時価総額と期中還元の確率加重現在価値は約105億円となり、現在の約110億円との差は約マイナス4.6%。結論は適正圏である。
資本コスト 9.5% ＝ 無リスク金利 3% ＋ β — × 5%。無リスク金利3%と株式リスクプレミアム4.5%による基本7.5%に、住宅市況の循環、価格決定力の弱さ、多額の借入金による品質調整2.0ポイントを加える。赤字が継続する企業ではないため、経営危機を理由とする追加上乗せは行わない。