結論
FJネクストは、都心の投資用ワンルーム「ガーラ」を企画し、個人の投資家に売る会社だ。売上の約9割がこの開発事業である。首都圏の投資用新築では、2025年の供給戸数752戸で首位に立った。
筆者の結論は、やや割安である。自己資本比率は7割を超え、借金より現金が多い。そのうえ、事業が生む利益に比べて時価総額が小さい。ここが評価の土台になる。
ただし手放しの割安ではない。2026年3月期の純利益は100億円と、前期の1.5倍に跳ねた。過去の中央値の1.7倍に当たる高い位置だ。投資用マンションは、金利と銀行の融資姿勢で売れ行きが一気に変わる商売である。リーマン後には赤字に沈んだ。
10年先の筆者の中立は、販売戸数が今並みで、価格が物価より遅れて上がる姿だ。利益は緩やかに増えるが、倍率は低いままとみる。楽観でも倍率は12倍止まりで、悲観は今の時価総額を割る。この非対称が、「割安」でなく「やや割安」にとどまる理由だ。
バリュー投資の観点から
バリュー投資の観点で見ると、この会社の特徴は「安全域が厚いが、持続力に不安がある」ことだ。
まず、経営がお金を雑に使わない点を評価する。借金は軽く、買収で価値を壊した形跡もない。自己資本比率71%の財務は、不況でも会社を守る。
次に、利益の持続力を疑う。純利益は2026年3月期に100億円へ跳ねたが、過去12年の中央値は60億円弱だ。筆者は、今の利益を「普通」ではなく、山に近い水準とみて、先の利益を控えめに置いた。
オーナー利益の目で見ると、在庫を増やす限り、利益の一部は在庫に化ける。売上が物価で膨らむほど、仕入れに必要なお金も膨らむ。利益が100億円でも、株主が自由に使える分はその一部だ。
最後に、値段である。市場の倍率は使わず、事業の稼ぐ力だけで価値を測った。それでも「やや割安」と出るのは、現金の厚みと、悲観でも極端には崩れない資産のおかげだ。確信度は中程度である。
何で稼ぐ会社か
稼ぎの源は単純だ。都心の駅近で用地を仕入れ、ワンルーム中心のマンションを建て、会社員や公務員に1戸ずつ売る。首都圏の投資用では、この「ガーラ」が累計で370棟、約2.6万戸になった。
買い手の7割強は会社員、2割は公務員で、半数が20〜30代だ。家賃収入を老後の備えにしたい層に、自社のセミナーと30万人超の会員組織で直接届く。広告に頼らず、顧客のリストで売る形である。
2025年3月期の販売は3,249戸で、新築に加えて中古マンションの買取再販が伸びた。中古は買い取った戸数が4年で717戸から2,618戸に増えている。自己居住用のファミリー向け「ガーラ・レジデンス」も、年間300戸台まで育ててきた。
売ったあとは、管理が続く。賃貸管理は2万戸前後で、家賃の入金や入居者の対応を請け負う。景気に左右されにくい安定収益だ。建設は自社物件の施工と外部工事、旅館は伊豆の宿で、どちらも小さい。
営業利益の大半は開発が生む。管理・建設・旅館は、全社の利益の1〜2割とみてよい。中身は「用地を買って売り切る回転商売」で、在庫が増えるほど利益が先に伸び、現金は後から入る。なお、業界ノートでは戸建分譲と同じ領域に入るが、戸建は主力ではない。需要を決めるのは住宅着工でなく、投資家の利回りと融資である。
優良さと弱いところ
最大の強みは、買い手に直接届く営業の仕組みである。セミナーの来場者は5,000人を超え、会員は30万人を超えた。用地を買うたびに、売る相手がすでにそこにいる。供給戸数が首都圏で首位なのは、この仕組みの結果だ。
次に、在庫を早く売り切る力がある。中古の平均販売日数は27.8日と、業界平均の85.3日を大きく下回るという（会社の資料）。回転が速いほど、金利と値下がりの負担は軽くなる。
財務は堅い。自己資本比率は71%、純現金は79億円で、営業利益は支払利息の96倍ある。借金の多い同業とは違い、金利が上がっても致命傷にならない。
弱みもはっきりしている。1つは、売値を自分で決められないことだ。投資用の価格は利回りで決まり、金利が上がれば買い手は安い値段を求める。もう1つは、1つの商品に偏ることだ。ワンルーム投資の人気が冷えれば、売上の9割が揺れる。営業職員の説明が不十分だとして訴訟になるリスクも、事業の性質上つきまとう。
資本効率は悪くない。10年の自己資本利益率の中央値は11%台で、営業利益率は8〜13%の幅で動いてきた。ただ、これは景気の波に乗った数字であり、「堀」と呼べるほどの持続力があるかは疑問が残る。筆者は堀を弱めに見ている。
業界はいまどこにいて、どこへ向かうか
投資用ワンルームは、供給の少ない市場である。首都圏の新築投資用は2025年の上期で約1,800戸、年にすると4,000戸に満たない。平均価格は3,400万円台で、前年から4.5%下がった。FJネクストの752戸は、その約2割に当たる。
この市場の値段は、利回りで決まる。投資家は家賃収入を価格で割った利回りを見て買う。家賃が物価と同じく年3%上がっても、10年国債が3%になれば、買い手は高い利回りを求める。価格が物価ほど上がらないのは、この仕組みのためだ。
規制の風も向かい風である。東京の特別区ではワンルームの建設を抑える条例が広がり、豊島区のように独自の税を課す区もある。ただし、これは新築の供給を絞るので、既存の物件には追い風になる面もある。
成長の場は、中古の買取再販だ。国内の買取再販の成約は2025年に6万戸を超える見込みで、2030年にかけて4割ほど増える予測がある。一方、首都圏の中古マンションに占める買取再販物件の割合は、2019年の28%から2025年に44%まで上がった。参入者が多く、仕入れの競争は激しい。
FJネクストは、新築の供給で首位を保ちつつ、中古の買取再販を第2の柱にしてきた。市場そのものは、人口減で戸数は増えにくい。筆者は、この会社の伸びはシェアと中古の取り込みで決まり、市場の追い風には頼れないと見ている。
資本政策と M&A
資本政策は、慎重で穏やかだ。配当は利益が伸びたら増やす「累進」の方針で、2026年3月期は普通配当に特別配当を加えて総額で約22億円、2027年3月期は約26億円の予想である。ただ、利益に占める配当の割合は2割台と低い。
自社株買いは、今回の調べでは確認できなかった。純現金79億円と自己資本比率7割超の財務からみれば、還元の余地は大きい。経営が還元を増やすかどうかが、株主にとってはいちばんの変数になる。
目立つ買収の実績は見当たらない。成長の資金は、用地と在庫に回している。販売用不動産は433億円（2025年3月期）から、2026年3月期には500億円台に増える見込みだ。
政策保有株は小さい。上場株で約1億円、非上場を加えても数億円に収まり、ガバナンス上の懸念は薄い。賃貸用不動産は簿価で112億円（土地54億円）あるが、時価は開示されていないため、含み益は見込まない。
再編の面では、同じ業界の日神グループホールディングスの株を取引関係で持つ。大型の提携や買収が出れば筋書きが変わるが、その材料は今は無い。
（点検済み：起点の純利益100億円は過去3年（65億円前後）の1.5倍で高い側だが、中立の119億円は物価分を除くと実質で今の約9割、利益率も9.5%と直近の10%より低い。数量と価格の二重がけ・株数・余り資産の二重は無し。）
強気の見方と慎重な見方
強気の見方
2026年3月期の純利益は100億円と、前期の1.5倍になった。2027年3月期の会社予想は105億円で、第1四半期だけで39億円を稼いだ。通期予想は据え置かれており、上振れの余地は大きい。
首位の座は強い。供給戸数が首都圏で最多であり、会員30万人の顧客基盤は、他社が短期でまねできるものではない。用地の仕入れから販売までを自前で回す力が、利幅を支えている。
中古の買取再販は成長市場だ。この会社は27.8日で売り切る回転力を持ち、買取戸数は4年で3.6倍になった。新築の供給が条例で絞られるほど、ガーラの既存物件と中古の価値は高まる。
さらに、還元の余地がある。配当性向は2割台で、現金は借金を上回る。経営が還元を厚くすれば、倍率は切り上がる。物価上昇で家賃が年3%伸びれば、投資用の価格も後を追う。10年先も今の利益水準を保ち、緩やかに伸びる姿は、十分に現実的だ。
利益を見る目も変わりつつある。過去の中央値は景気の波を含むが、2年続けて高い利益が出るなら、構造が変わった可能性もある。強気はそこに賭ける。
慎重な見方
投資用マンションは、金利で止まる商売だ。10年国債が3%になれば、家賃収入の利回りは魅力を失い、買い手は値引きを求める。融資の審査が厳しくなれば、売れ行きは一気に落ちる。リーマン後には、営業利益率が-3%台まで沈んだ。
今の利益は山に近い。純利益は過去12年の中央値の1.7倍に跳ねており、これが続く前提で価値を置くのは危うい。販売用不動産は500億円を超え、自己資本の6割に当たる。値下がりが続けば、評価損が利益を食う。
中古の買取再販は、参入者が増えすぎた。首都圏の中古に占める買取再販物件の割合は44%まで上がり、仕入れ値が上がって利幅は縮む。ここは先行者の利益が消えやすい。
売る相手も変わる。会員30万人は強みだが、顧客の7割は会社員で、世帯の数は人口とともに細る。東京の条例や税も強まる方向だ。営業の説明をめぐる訴訟が重なれば、販売の姿勢が問われる。
還元も当てにならない。自社株買いの実績はなく、配当は2割台にとどまる。現金がたまっても、株主に届く保証は無い。
どちらに重みを置いたか
強い方は慎重な見方だが、決定打は無い。今の利益が高めという点は、そのとおりである。そこで中立の利益は、今から大きく伸ばさず、販売戸数を今並みにとどめた。価格も、物価より遅れて上がる前提を置いた。
一方、強気が言う財務の厚さと首位の営業力も、事実である。悲観でも、在庫を値引きして売れば、現金と資産は残る。このため、悲観の確率は12%にとどめ、やや悲観を22%に厚くした。楽観は10%に抑えている。
結果は、中立に最も大きな確率を置き、悲観寄りに少し傾けた形である。それでも、価値は今の時価総額をやや上回る。
10 年後の 5 つの筋書き（2036/03 期）
確率で加重した株価時価総額 5,438 円1,781 億円（＋ 配当配当と自社株買いの合計 1,272 円417 億円）。 今の値に割り戻すと 3,525 円1,154 億円、今との差 +80.0%、 期待の年率 +13.1%（資本コスト 7.5%）→ 割安
| 筋書き | 確率 | 10 年後の株価時価総額 | 配当の合計還元の合計配当＋自社株買い | トータルリターン10 年・配当込み | 年率 | 確率 × (株価＋配当時価総額＋還元) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 10% | 9,530 円3,121 億円 | 1,710 円560 億円 | +474.0% | +19.1% | 1,124 円368 億円 |
| やや楽観 | 22% | 7,817 円2,560 億円 | 1,603 円525 億円 | +381.1% | +17.0% | 2,072 円679 億円 |
| 中立 | 34% | 6,165 円2,019 億円 | 1,466 円480 億円 | +289.7% | +14.6% | 2,594 円850 億円 |
| やや悲観 | 22% | 2,233 円731 億円 | 1,038 円340 億円 | +67.1% | +5.3% | 720 円236 億円 |
| 悲観 | 12% | 1,488 円487 億円 | 183 円60 億円 | −14.7% | −1.6% | 201 円66 億円 |
| 加重平均 | 100% | 5,438 円1,781 億円 | 1,272 円417 億円 | +242.7% | +13.1% | 6,711 円2,198 億円 |
今の株価時価総額 1,958 円641 億円（2026-10-22）から見たトータルリターン。加重平均の年率がこの 10 年に期待できる年率で、資本コスト 7.5% を下回るほど割高。
楽観 10% 金利が落ち着き、首位の営業力で新築・中古とも伸びる 利益 182 億円 · PER 16.3 倍 · 株価時価総額 9,530 円3,121 億円
金利が落ち着き、投資用ワンルームの人気が続く。会員30万人の顧客基盤と首位の営業力で、新築と中古の販売は今より25%増える。中古の買取再販が第2の柱に育ち、ガーラ・レジデンスも広がる。
価格は物価に沿って上がり、10年で1.34倍になる。利益率は11%まで上がり、管理収益も積み上がる。純利益は180億円台に乗る。
経営は還元を厚くし、倍率は適正な水準に近づく。ただし、利回りと金利に縛られる事業なので、倍率は12倍止まりである。
中古の再販でも、家賃と利回りの関係は変わらない。強気の筋書きでさえ、今の利益の延長線上に、緩やかな成長を乗せた姿にすぎない。
- 不動産開発（ガーラマンション・中古買取再販・ガーラ・レジデンス）：数量 4,938（年間販売戸数（戸））× 価格 0.44（1戸あたり売上（億円））→ 売上 2,150 億円・営業利益 237 億円。戸数+25%・価格1.34倍
- 不動産管理・建設・旅館：数量 26,000（管理戸数（戸））× 価格 0.01（1戸あたり売上（億円、管理・建設・旅館の合計÷管理戸数））→ 売上 244 億円・営業利益 42 億円。管理戸数+30%
倍率：事業の純利益 182 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 13.0% が k 7.50% を上回る。残る割合 0.33（moat=weak）で RONIC 9.3%、10 年より先の名目の伸び g 4.0% から正当化 PER ＝ (1−g÷RONIC)÷(k−g) ＝ 16.3 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 16.3 倍。全体の PER 16.34 倍、時価総額 2,972 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。
確率：金利が落ち着き、投資用の需要が保たれ、首位の営業力で中古も伸びる姿。強気が当たる部分に限り、1割にとどめた。
やや楽観 22% 中古の取り込みで小幅に伸び、利益率は保つ 利益 150 億円 · PER 15.9 倍 · 株価時価総額 7,817 円2,560 億円
販売は今の1.1倍ほどに増える。中古の取り込みが新築の伸び悩みを補う。価格は、利回りの上昇で物価ほどは上がらず、10年で1.3倍にとどまる。
利益率は10%台で保たれ、管理の収益が積み上がる。純利益は150億円前後になる。
還元は少しずつ厚くなるが、株主に大きく戻る形ではない。事業の質は今と変わらず、高値の利益が続く姿である。
管理収益の増加と中古の買取再販が、新築の伸び悩みを少しずつ埋めていく。用地の仕入れも、採算を保てる範囲で続けられる。
地方や海外に広げる大きな賭けはせず、都心の投資用と中古再販に集中する。その堅実さが、強気の中でも倍率を抑える。
- 不動産開発（ガーラマンション・中古買取再販・ガーラ・レジデンス）：数量 4,424（年間販売戸数（戸））× 価格 0.42（1戸あたり売上（億円））→ 売上 1,869 億円・営業利益 193 億円。戸数+12%・価格1.30倍
- 不動産管理・建設・旅館：数量 24,000（管理戸数（戸））× 価格 0.01（1戸あたり売上（億円、管理・建設・旅館の合計÷管理戸数））→ 売上 225 億円・営業利益 36 億円。管理戸数+20%
倍率：事業の純利益 150 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 12.1% が k 7.50% を上回る。残る割合 0.33（moat=weak）で RONIC 9.0%、10 年より先の名目の伸び g 4.0% から正当化 PER ＝ (1−g÷RONIC)÷(k−g) ＝ 15.9 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 15.9 倍。全体の PER 15.91 倍、時価総額 2,380 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。
確率：販売は小幅に伸び、価格は物価の8割ほどで上がる姿。強気の言い分の半分が通る形で、中立より少し薄い2割強に置いた。
中立 34% 戸数は今並み、価格は物価に遅れ、利益は緩やかに増える 利益 119 億円 · PER 15.2 倍 · 株価時価総額 6,165 円2,019 億円
販売戸数は今並みを保つ。新築は人口減で伸びにくいが、中古の買取再販がそれを補う。価格は、家賃が物価で上がる一方、利回りが上がるので、10年で1.25倍にとどまる。
利益率は9.5%に落ち着く。今の10%は、景気の山にあたるためだ。管理収益は増えるが、全体の利益は緩やかな伸びにとどまる。純利益は120億円近くになる。
還元は少しずつ厚くなり、配当は利益の4割台まで上がる。自己資本は積み上がり、資本効率は今より下がる。
用地の仕入れは、競争で値上がりしても採算を保つ範囲で続ける。10年を通じて、強気にも弱気にも振れない、静かな姿である。
- 不動産開発（ガーラマンション・中古買取再販・ガーラ・レジデンス）：数量 3,950（年間販売戸数（戸））× 価格 0.41（1戸あたり売上（億円））→ 売上 1,605 億円・営業利益 152 億円。戸数±0・価格1.25倍（利回り上昇で物価に劣後）
- 不動産管理・建設・旅館：数量 22,000（管理戸数（戸））× 価格 0.01（1戸あたり売上（億円、管理・建設・旅館の合計÷管理戸数））→ 売上 206 億円・営業利益 31 億円。管理戸数+10%・価格1.34倍
倍率：事業の純利益 119 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 10.6% が k 7.50% を上回る。残る割合 0.33（moat=weak）で RONIC 8.5%、10 年より先の名目の伸び g 4.0% から正当化 PER ＝ (1−g÷RONIC)÷(k−g) ＝ 15.2 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 15.2 倍。全体の PER 15.2 倍、時価総額 1,807 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。
確率：戸数は今並み、価格は物価より遅れ、利益は緩やかに増える姿。2つの見方の落としどころで、最も厚い3割台に置いた。
やや悲観 22% 金利と融資の逆風で戸数が2割減り、利益が山から落ちる 利益 63 億円 · PER 8.0 倍 · 株価時価総額 2,233 円731 億円
金利と融資の逆風で、販売戸数は今の8割に落ちる。価格は10年で1.15倍にしか上がらず、在庫の評価損も出る。中古の買取再販は、競争の激化で利幅が薄くなる。
営業利益率は7%に落ち、純利益は60億円台に下がる。管理収益は安定して支えるが、開発の落ち込みを埋められない。
会社は還元を維持するものの、自己資本は積み上がっても稼ぐ力が落ちる。倍率は低いままとなる。
金利が上がる局面では、買い手の返済負担が重くなり、買い控えが広がる。会社は用地の仕入れを絞り、在庫を増やさない方針に切り替える。
金利が上がる局面では、買い手の返済負担が重くなり、買い控えが広がる。会社は用地の仕入れを絞り、在庫を増やさない方針に切り替える。
- 不動産開発（ガーラマンション・中古買取再販・ガーラ・レジデンス）：数量 3,160（年間販売戸数（戸））× 価格 0.37（1戸あたり売上（億円））→ 売上 1,181 億円・営業利益 83 億円。戸数-20%・価格1.15倍
- 不動産管理・建設・旅館：数量 20,000（管理戸数（戸））× 価格 0.01（1戸あたり売上（億円、管理・建設・旅館の合計÷管理戸数））→ 売上 175 億円・営業利益 19 億円。管理戸数±0・価格1.25倍
倍率：ROE 約4.8%は k 7.5%に届かず、ためた利益は額面より低い価値しか持たない。稼ぐ力の低下と在庫の評価の重さを見て、PER の上限 1÷k（約11.4倍）より低い8倍に置いた。
確率：金利と融資の逆風で戸数が2割減り、利益が山から落ちる姿。慎重な見方が強いので、やや楽観と同じ2割強に置いた。
悲観 12% 投資用が構造的に冷え、在庫を値引きして売る 利益 7 億円 · PBR 0.9 倍 · 株価時価総額 1,488 円487 億円
投資用ワンルームへの融資が細り、買い手が離れる。条例や税の強化も重なり、販売戸数は今の半分になる。在庫は値引きで売るしかなく、評価損が出る。
価格は10年で1.0倍と、物価に完全に負ける。営業利益はほぼゼロとなる。管理収益が残るが、開発の赤字を埋めるほど大きくない。
会社は配当を最低限に絞り、在庫と賃貸用不動産を売って手元資金を保つ。リーマン後の赤字を、より長く味わう姿である。価値は、在庫と現金の売却額で決まる。
管理を残して開発を縮め、資産を現金に変えながら、身の丈に戻るしかない。
管理を残して開発を縮め、資産を現金に変えながら、身の丈に戻るしかない。
- 不動産開発（ガーラマンション・中古買取再販・ガーラ・レジデンス）：数量 1,975（年間販売戸数（戸））× 価格 0.33（1戸あたり売上（億円））→ 売上 642 億円・営業利益 6 億円。戸数-50%・価格1.0倍（値引き販売）
- 不動産管理・建設・旅館：数量 18,000（管理戸数（戸））× 価格 0.01（1戸あたり売上（億円、管理・建設・旅館の合計÷管理戸数））→ 売上 139 億円・営業利益 11 億円。管理戸数-10%・価格1.1倍
倍率：赤字に近く稼ぐ力はほぼゼロ。残るのは在庫を値引きして売った現金と、賃貸用不動産と、管理の事業価値だ。減損後の自己資本570億円に0.855倍、つまり約487億円（今の自己資本の約0.6倍）に置いた。
確率：投資用が構造的に冷え、在庫を投げ売る姿。リーマンの前例はあるが、10年で起きる確率は1割強とみて12%に置いた。
セグメント：数量 × 価格
いまの数量と価格、中立の筋書きの 10 年後。売上と営業利益は億円。
不動産開発（ガーラマンション・中古買取再販・ガーラ・レジデンス）
首都圏の資産運用型ワンルームを企画して個人投資家に売る。中古の買取再販と、自己居住用のファミリー向けが加わった。
| 数量年間販売戸数（戸） | 価格1戸あたり売上（億円） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/03 | 3,950 | 0.33 | 1,284 | 128 |
| 10 年後 中立 | 3,950 | 0.41 | 1,605 | 152 |
取り方：2026年3月期の開発事業の売上は、全社の売上1,424億円から管理・建設・旅館の約140億円を引いた約1,284億円とみた（セグメントの数字は推定）。販売戸数は2025年3月期の3,249戸、2026年3月期中間の1,842戸、通期計画の3,500戸から約3,950戸とみた。1戸あたり売上は0.325億円（約3,250万円）で、新築ワンルームの平均価格3,400万円台と中古の混ざりに合う。営業利益は全社144億円のうち開発に128億円、利益率は約10%とみた。価格は中立なら物価並みの1.34倍だが、投資用は利回りの上昇で1.25倍に抑えた。
不動産管理・建設・旅館
ガーラの賃貸管理と建物管理、建設工事、伊豆の旅館。開発の顧客基盤に乗る安定収益と、小さな建設・旅館。
| 数量管理戸数（戸） | 価格1戸あたり売上（億円、管理・建設・旅館の合計÷管理戸数） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2026/03 | 20,000 | 0.01 | 140 | 21 |
| 10 年後 中立 | 22,000 | 0.01 | 206 | 31 |
取り方：管理戸数は2万戸前後（賃貸管理19,621戸、会社資料）。管理・建設・旅館の売上を約140億円、営業利益を約21億円（利益率15%）とみた。1戸あたり0.007億円は、合計売上を管理戸数で割った値である。セグメント別の開示は確かめていないので推定である。
リスクと懸念
金利上昇と融資の引き締め
10年国債が3%になれば、投資家の期待利回りも上がり、買い手は値引きを求める。銀行がワンルーム向けの融資を絞れば、販売は一気に落ちる。この事業で最大の変数である。2008年後の赤字が前例だ。
東京の条例・税の強化
東京の特別区では、ワンルームの建設を抑える条例が広がり、豊島区のように独自の税もある。新築の企画が難しくなれば、会社の主力商品の仕入れが細る。既存物件には追い風でも、会社の成長には向かい風だ。
営業をめぐる訴訟と許認可
事業等のリスクにも、営業職員の説明不足による訴訟が挙がっている。個人投資家向けの高額商品なので、1件の問題が評判に響く。許認可の一部は2026年8月以降に有効期間を迎える。更新に問題は聞かないが、行政処分が出れば営業が止まる。
在庫の評価損
販売用不動産と仕掛は500億円を超え、自己資本の6割に当たる。値下がりが続けば、評価損が利益を食う。物価上昇で在庫の値段も上がる局面では見えにくいが、逆回転すれば在庫は重荷になる。
中古買取再販の競争
首都圏の中古マンションに占める買取再販の割合は、2019年の28%から2025年は44%に上がった。参入者が増えれば、仕入れ値が上がり、利幅が薄くなる。会社が伸ばしてきた第2の柱が、先に傷む可能性がある。
単一商品への偏り
売上の約9割が開発事業で、中心はワンルームの投資用だ。ファミリー向けや旅館を育てているが、規模はまだ小さい。ワンルーム投資の人気が冷えれば、全体が揺れる。管理収益は安定でも、利益の大半は開発が稼ぐ。
利益水準が高い
2026年3月期の純利益100億円は、過去12年の中央値の1.7倍だ。山に近い水準を前提に先を見れば、読み違える。単年の数字で測らず、複数年の平均で見る必要がある。
今後の分かれ目
- 10年国債の利回りが4%を超えて上がる
- 投資用の利回りが合わなくなり、販売戸数と価格が同時に落ちる。やや悲観から悲観の筋書きに近づく。
- 銀行が投資用ワンルーム向けの融資基準を厳しくする
- 買い手の数が減り、在庫の回転が遅れる。評価損が出るので、悲観の筋書きの重みが増す。
- 会社が自社株買いか配当の大幅増を打ち出す
- 現金の厚みが株主に届くことを意味し、倍率は上の筋書きに近づく。
- 中古の買取再販の販売戸数が伸び続け、利幅も保たれる
- 第2の柱が定着し、数量の置き方が上振れる。やや楽観から楽観に近づく。
- 東京の特別区が条例や税をさらに強化する
- 新築の企画が難しくなり、新築の供給は減る。会社の成長は鈍るが、既存物件の価値は上がる。
- 2027年3月期の純利益が105億円を大きく割る
- 今の利益が山だった可能性が高まり、中立の置き方を下げる必要が出る。
見ておくもの
- 首都圏の投資用マンション供給戸数・平均価格（不動産経済研究所）
- 10年国債の利回りと銀行のワンルーム融資の基準
- FJネクストの販売戸数（新築・中古の別）と営業利益率
- 販売用不動産・仕掛販売用不動産の残高と評価損
- 自社株買い・配当方針の変更
- 東京の特別区のワンルーム条例・税の動き
倍率と資本コストの決め方
倍率は、事業の ROE（過去の中央値11%台を基に約10%）、k 7.5%、g 4% の式から出した正当化 PER の約9割に置き、今の PER や PBR、同業の倍率は使っていない。悲観の床は、減損後の自己資本と在庫・賃貸用不動産の売却額から置き、過去の PBR の底は使っていない。数量は今並み、価格は物価より遅れる前提で、10年後を先に固めてから時価総額と比べた。今の時価総額が倍でも半分でも筋書きは変わらない。リースは旅館など小さな店舗が中心で、新リース会計の影響は小さく、10年後の数字は家賃を営業費用に入れる今の形でそろえた。 2026-10-22 の見直し（溜まる現金を事業の ROE から外す・k の目安を対称に・楽観〜中立は上限そのものに置く・ROE が k 以下は配り方から出す式）で、倍率を機械で置き直した（第 1 段より前 → 今：楽観 PER 11.9→16.34 倍・やや楽観 PER 10.8→15.91 倍・中立 PER 10.5→15.2 倍）。
資本コスト 7.5% ＝ 無リスク金利 3% ＋ β — × 5%。基本7.5%に quality+1.25%を足して8.75%。個別の懸念は k に足さず、筋書きと確率で表した。 2026-10-22 に循環と借金を過去の数字で付け直し、k は 8.75% → 7.50%。