ミガロホールディングス 5535

投資用マンションとアパートの販売が伸び、年の販売戸数は 1,900 戸に達する。新築の販売単価も建築費の上昇に連れて上がる。顔認証 ID 「FreeiD」は新築マンションの標準設備になり、月額課金の収入が積み上がる。DX 推進事業の営業利益は 20 億円を超える。借入は増えるが、利益の伸びが利払いの増加を上回る。売上は 1,100 億円を超え、会社の中期の姿に重なる。ROE は 12% に乗る。売上は 1,100 億円を超え、DX 推進事業が不動産の変動を和らげる。配当も EPS の向上に連れて増える。

• DX 不動産事業：数量 1,900（販売戸数（戸））× 価格 52.4%（1 戸あたり売上（億円・名目。物価 3% で 10 年 1.34 倍が基本））→ 売上 995 億円・営業利益 80 億円。投資用・アパートの販売が倍増
• DX 推進事業：数量 112（導入・支援の規模（億円・今の値段の実質））× 価格 134.0%（値段の指数（今 ＝ 1.00。物価 3% で 10 年 1.34 倍））→ 売上 150 億円・営業利益 23 億円。FreeiD の導入が標準化

倍率：事業の純利益 37 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 12.3% が k 9.50% を上回る。残る割合 0.50（moat=normal）で RONIC 10.9%、10 年より先の名目の伸び g 4.0% から正当化 PER ＝ (1−g÷RONIC)÷(k−g) ＝ 11.5 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 11.5 倍。全体の PER 11.51 倍、時価総額 426 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。

確率：会社が掲げる売上 1,100 億円の姿に近づく筋書き。金利上昇と融資の引き締めが続く前提では 1 割にとどめる。

投資用マンションの販売は 1,550 戸まで緩やかに増え、単価は物価並みに上がる。金利の上昇で利払いは増えるが、利益で吸収できる。FreeiD の導入は新築マンションで広がり、DX 推進事業が営業利益 13 億円ほどの柱になる。純利益は 22 億円前後で、足元の予想を伸ばした水準になる。配当は EPS の向上に連れて増える。顔認証の営業利益は 13 億円ほどに育つが、不動産が利益の大半を占める構造は変わらない。借入は緩やかに増える。会社は借入を増やしすぎず、ネット D/E を 2 倍以内に保つ。

• DX 不動産事業：数量 1,550（販売戸数（戸））× 価格 50.1%（1 戸あたり売上（億円・名目。物価 3% で 10 年 1.34 倍が基本））→ 売上 777 億円・営業利益 58 億円。販売が緩やかに増える
• DX 推進事業：数量 80.6（導入・支援の規模（億円・今の値段の実質））× 価格 134.0%（値段の指数（今 ＝ 1.00。物価 3% で 10 年 1.34 倍））→ 売上 108 億円・営業利益 13 億円。FreeiD が広がる

倍率：事業の純利益 22 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 9.3% が k 9.50% 以下。ためた利益は投じた額より値が低いので伸びは数えず、稼ぐ力の値 PER ＝ 1÷(k−g)（g＝0） ＝ 10.5 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 10.5 倍。全体の PER 10.53 倍、時価総額 234 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。

確率：会社の予想に沿って、販売と顔認証の事業が緩やかに伸びる道。2 割を置く。

投資用マンションの販売戸数は 1,350 戸と今よりやや減り、単価は物価より遅れて上がる。金利の上昇で投資家の利回り要求が上がり、売れる価格が伸びにくいためだ。FreeiD は新築で着実に増え、DX 推進事業は営業利益 8 億円ほどの小さな柱になる。営業利益は 35 億円、借入の利払いは今の倍に増え、純利益は 13 億円ほどにとどまる。自己資本は積み上がるが、ROE は 6% 前後に落ちる。賃料は上がるが、金利の上昇で売値の伸びが鈍る。会社は仕入れを選別し、在庫の積み増しを抑える。DX 推進事業は黒字を保ち、配当は小幅に増える。

• DX 不動産事業：数量 1,350（販売戸数（戸））× 価格 46.8%（1 戸あたり売上（億円・名目。物価 3% で 10 年 1.34 倍が基本））→ 売上 631 億円・営業利益 46 億円。取引利回りの上昇で単価が伸び悩む
• DX 推進事業：数量 62.7（導入・支援の規模（億円・今の値段の実質））× 価格 134.0%（値段の指数（今 ＝ 1.00。物価 3% で 10 年 1.34 倍））→ 売上 84 億円・営業利益 8 億円。FreeiD が着実に増える

倍率：事業の純利益 13 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 6.8% が k 9.50% 以下。ためた利益は投じた額より値が低いので伸びは数えず、稼ぐ力の値 PER ＝ 1÷(k−g)（g＝0） ＝ 10.5 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 10.5 倍。全体の PER 10.53 倍、時価総額 141 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。

確率：販売は横ばい、単価は建築費に連れて上がるが、取引の利回り上昇で伸びが鈍る。利払いが増える。最も起こりやすい道として 34% を置く。

金利が上がり、銀行が投資用ワンルームの融資を絞る。個人投資家の買い手が減り、販売戸数は 1,200 戸に落ちる。単価も上がらず、値引き販売も増える。在庫の回転が遅れて借入が膨らみ、利払いも重くなる。営業利益は 18 億円、純利益は 4 億円ほどで、ROE は 2% に落ちる。会社は新規の仕入れを絞り、DX 推進事業の投資も抑える。投資家の買い控えで在庫の回転が遅れ、借入の利払いだけが増える。会社は物件の値引き販売で在庫を減らし、配当は据え置く。顔認証の事業は人員の増強を抑え、利益は小さく、全体への貢献は限られる。

• DX 不動産事業：数量 1,200（販売戸数（戸））× 価格 43.0%（1 戸あたり売上（億円・名目。物価 3% で 10 年 1.34 倍が基本））→ 売上 516 億円・営業利益 31 億円。融資の引き締めで販売が細る
• DX 推進事業：数量 58.0（導入・支援の規模（億円・今の値段の実質））× 価格 134.0%（値段の指数（今 ＝ 1.00。物価 3% で 10 年 1.34 倍））→ 売上 78 億円・営業利益 5 億円。導入は続くが投資を絞る

倍率：稼ぐ力は小さく、価値は在庫の売却で支える床に近い。今の自己資本 151 億円の 0.56 倍に置いた。

確率：銀行が投資用不動産の融資を絞り、金利も上がって、買い手が減る。慎重な見方がやや強いとして 24% を置く。

金融の引き締めで個人投資家への融資が止まり、販売戸数は 800 戸まで落ちる。在庫は売れ残り、値引きと評価損で損失が出る。営業利益は赤字になり、自己資本は大きく削られる。会社は DX 推進事業の投資を止め、在庫の売却で借入を減らす。配当は止まる。借入の借り換えが難しくなり、同業の安値販売も重なる。自己資本が削られ、増資か資産の売却を迫られる局面になる。顔認証の事業も、親会社の資金繰りの悪化で投資を止め、芽が育たない。管理戸数が生む管理料だけが、わずかな下支えになる。株価は大きく下がり、会社は自己資本の回復に数年かかる。同業の中には、融資の停止で資金繰りに行き詰まる会社も出る。

• DX 不動産事業：数量 800（販売戸数（戸））× 価格 35.6%（1 戸あたり売上（億円・名目。物価 3% で 10 年 1.34 倍が基本））→ 売上 284 億円・営業利益 9 億円。融資が止まり、在庫が売れない
• DX 推進事業：数量 40.0（導入・支援の規模（億円・今の値段の実質））× 価格 134.0%（値段の指数（今 ＝ 1.00。物価 3% で 10 年 1.34 倍））→ 売上 54 億円・営業利益 0 億円。投資を止めて採算がとれない

倍率：赤字が続く筋書きで稼ぐ力では価値が付かない。在庫を値引きして売り、借入を返した残りで支える床として、今の自己資本 151 億円の 0.30 倍に置いた。

確率：リーマン後のように、投資用不動産の融資が止まり在庫が売れなくなる筋書き。借入が自己資本の 2 倍を超えるため、12% を置く。