結論
エリアリンクは、ハローキティを目印にしたトランクルーム「ハローストレージ」の最大手だ。全国に 3,000 超の物件、13 万室超を持つ。売上の 8 割超がこの貸し収納で、残りは底地の整理と、他社物件の運営受託だ。
筆者の結論は「やや割安」だ。一番の理由は、成長の割に値段が低いこと。収納を借りる需要は景気に左右されにくく、会社は 2029 年末までに 20 万室を掲げる。出店が計画どおりに進めば、10 年後の利益は今の約 2 倍に育つ。確率で重みを付けた本質価値は、今の時価総額を 2 割ほど上回る。
強みは仕組みにある。無人で運営し、本社が一括で管理するため、室数が増えても人件費が膨らみにくい。コンテナ型は土地を借りて始められ、投資も小さい。
怖いのは、参入のしやすさだ。屋外コンテナ型は誰でも始められ、出店が先行すると稼働率が下がる。直近も全体の稼働率は 80% を割った。借りた土地の賃料は固定の約束で、需要が崩れると重くなる。筆者は、この供給過剰を最大の懸念と見ている。
バリュー投資の観点から
バリュー投資の観点では、まず事業を理解できるかを問う。貸し収納は、わかりやすい。部屋を借りる人は、一度入れた荷物をすぐには動かさない。月々の賃料が積み上がる、地味だが粘りのある商売だ。
次に、再投資の負担を見る。コンテナ型は小さな投資で増やせ、屋内型は売って資金を戻す。それでも室数を増やすには、毎年それなりの資金が要る。株主のものになる利益は、見かけの純利益より少なめに見ておく。
堀は並だ。規模と集客の仕組みは武器になるが、参入が易しい業界で、立地の良い用地を先に取る競争は終わらない。値段を自分で決める力は強くない。
経営の資本配分は、堅実さと攻めのバランスが取れている。配当は一定、借入は利益の範囲。ただし、出店を急ぎすぎて稼働率が下がる場面は、バリュー投資家が最も警戒するところだ。
安全域は、あるが厚くはない。10 年後の中立なら時価総額は今の 2 倍超になるが、供給過剰の筋書きでは今の水準を割る。売れる資産の価値が下値を支える。
何で稼ぐ会社か
稼ぎの源は単純だ。収納の部屋を貸し、月ごとの賃料を受け取る。1 室あたりの年間収入は約 19 万円で、月に直すと 1.6 万円ほどだ。
事業は 3 つある。柱はストレージ事業で、売上の 84% を占める。コンテナを並べる屋外型と、ビルの一棟・一フロアを専用に設計した屋内型、バイク専用型がある。無人運営で、受付や契約はネットと本社で済ませる。利益率は 27% と高い。
2 つ目は土地権利整備で、売上の 1 割。底地（借地権の付いた土地の所有権）や借地権の売買に加え、近年は屋内型の土地付きストレージを投資家に売る。上期には 11 件を売った。出店した物件を売って資金を回収する役目で、利益率は 15% ほどだ。
3 つ目はその他運用サービスだ。他社が持つ物件の運営を受託する「パートナー制度」と、不動産小口化商品「ハローAct」が入る。出店から集客、契約、清掃、一次対応まで一括で受ける。
顧客は、住宅の収納不足に悩む個人が中心で、引っ越しの一時保管、季節家電、アウトドア用品、コレクションなどに使う。小さな事業者の在庫置き場としても使われる。都心は駅に近い屋内型、郊外や地方は車で横付けしやすい屋外型が好調だ。
優良さと弱いところ
強みは規模と運営の仕組みだ。全国 47 都道府県に 3,000 超の物件を持ち、掲載件数は業界で首位とされる。広告やネット集客を本社で一括して行うため、1 室あたりの集客費が抑えられる。業界で初めて AI を使った価格の自動調整を入れている。需要に合わせて賃料を動かし、稼働率と賃料の両方を狙える。
資本の使い方にも工夫がある。コンテナ型は土地を借りて始めるので、買わずに済む。出店した屋内型は土地付きで投資家に売り、資金を戻す。会社は、投資の利回りを 18% と説明する。資本を食う重い商売ではなく、回る商売に近づけている。
筆者は、堀（他社がまねできない強み）は並だと見る。ブランド、規模、集客の仕組みは武器だが、コンテナ型は参入の壁が低い。立地の良い用地を先に押さえた会社が勝つ競争で、ハローストレージは出店のスピードで先行しているにすぎない。
財務は健全だ。自己資本比率は 45% で、営業利益は支払利息の 16 倍ある。ただし純有利子負債は 81 億円と、2 年前のほぼゼロから増えた。出店のための借入が増える局面だ。
経営は社長の鈴木貴佳氏が率いる。筆頭株主は林尚道氏（約 13%）で、経営者の持株比率は低い。資本政策は配当性向 4 割弱と堅実で、自社株買いは見当たらない。
業界はいまどこにいて、どこへ向かうか
トランクルームは、物を置く場所が足りない日本の住宅事情から生まれた市場だ。民間の調べでは、2024 年に全国で約 850 億円、店舗は約 1.5 万、部屋数は 62.6 万室まで増えた。16 年連続で拡大し、2027 年には 1,000 億円規模になるとの見通しがある。
需要を押し上げるのは、住宅の狭さ、単身世帯の増加、アウトドアなど趣味の収納、小さな事業者の在庫置き場だ。人口は減るが、世帯数と一人あたりの持ち物が増えるため、市場の数量は当面伸びる。筆者は、10 年で部屋数がさらに 3 割ほど増えると見る。
供給の側は賑やかだ。キュラーズなどの専業に加え、不動産会社や鉄道会社も参入し、地方では個人地主のコンテナまで入り乱れる。ハローストレージの部屋数は市場の約 2 割で、会社は 2029 年に業界シェア 3 割を目指す。出店が先行すると稼働率が下がる傾向は、2025 年からすでに出ている。
価格は物価に素直に連動しにくい。賃料は月額の契約なので、解約と値下げの競争が起きやすい。一方、AI 価格設定やキャンペーン値引きの抑制は、上げる余地を広げる。
底地・借地権の市場は規模は小さいが、地主と借地人の調整に専門性が要る。エリアリンクはこの分野も手がけ、地主とのつながりがトランクルームの用地探しに役立つと筆者は見る。
資本政策と M&A
配当性向は 4 割弱で、2026 年 12 月期の年間配当は利益の 36.7% に当たる（予想）。上期の好調を受け、期末配当を引き上げた。自社株買いや株主優待は見当たらない。成長の資金に回す姿勢が強い。
出店に使う資金は、借入と、土地付きストレージの売却で回収した資金でまかなう。純有利子負債は 81 億円まで増えたが、出店の勢いからすれば自然な水準だ。
M&A は大型の買収より、パートナー制度で他社の物件を取り込む形が中心だ。自分で土地を買って建てる重い道は避けている。
筆者が気にするのは、土地を借りて運営する費用が固定の約束であることだ。新リース会計基準（2028 年 3 月期から貸借対照表に載る）で借入が増えたように見えても、実態は変わらない。
10 年の還元は、配当性向 37% を保つ形で置いた。利益が伸びる筋書きでは配当も増え、悲観では縮む。
強気の見方と慎重な見方
強気の見方
ハローストレージは国内最大手で、室数は 2 年で 2 割以上増えた。無人運営と本社一括管理のおかげで、室数が増えても利益率は上がり続け、営業利益率は 20% を超えた。上期の営業利益は 11.6% 増え、会社は通期の利益を上方修正した。
需要の土台は厚い。住宅の狭さ、単身世帯の増加、趣味の収納は景気で消えない。業界は 16 年続けて拡大し、2027 年には 1,000 億円規模になる。出店から 2 年を過ぎた物件の稼働率は 86.6% と高い。全体の稼働率が下がっているのは、新店の分だけだ。新店が熟すれば自然に戻る。
AI による価格調整は、業界で初めての試みだ。需要に応じて賃料を上げ下げするため、稼働率と賃料のどちらも守れる。さらに、他社の物件を運営するパートナー制度は、土地や建物を持たずに室数を増やせる。投資が小さくて済むぶん、資本の回転が速い。
なお株価は PER 11 倍台で、利益が 7% 近く伸びる会社としては低い。20 万室の達成が見えてくれば、評価が見直される。
慎重な見方
屋外コンテナ型は参入の壁が低く、すでに大手・異業種・個人地主まで入り乱れている。出店が先行して稼働率が下がる流れは、直近で 2.3 ポイントの低下として表れた。直近の稼働率は 78.5% で、2025 年 10 月末の 81.9% を下回る。
室数を増やすのは簡単でも、稼働が付いてこなければ意味がない。新店の稼働を埋めるために定価を値引く場面が増えれば、賃料の伸びは物価に届かない。借りた用地の賃料は物価で上がる固定費なので、稼働が崩れると利益が大きく振れる。
純有利子負債は 2 年で 80 億円近く増えた。土地付きストレージを買う投資家は金利が上がると減る。流動化が滞ると、資金繰りは借入頼みになる。
さらに、会社の言う利回り 18% は、立地が良く先行した時期の数字だ。良い用地は減り、新規出店の利回りは下がる。成長のための投資を続けるほど、1 室あたりの収益は薄まる。業界の部屋数は 62.6 万室と、すでに需要の天井を探る水準に近づいているとも読める。
どちらに重みを置いたか
強気の見方がやや強いと見る。理由は、出店から 2 年を過ぎた店の稼働率が高く、需要そのものは崩れていないからだ。慎重な見方の言う供給過剰は現実の危険だが、それは稼働率の低下という形でまだ緩やかにしか出ていない。
確率は中立を厚くし、その上下に楽観とやや悲観をほぼ同じ重さで置いた。ただ、悲観は参入の易しさと固定の用地賃料を考え、1 割強を置く。業界の拡大は強気を支えるが、参入の易しさは慎重な見方の最大の根拠として残る。
10 年後の 5 つの筋書き（2035/12 期）
確率で加重した株価時価総額 2,051 円1,044 億円（＋ 配当配当と自社株買いの合計 365 円186 億円）。 今の値に割り戻すと 1,223 円623 億円、今との差 +49.0%、 期待の年率 +11.4%（資本コスト 7.8%）→ 割安
| 筋書き | 確率 | 10 年後の株価時価総額 | 配当の合計還元の合計配当＋自社株買い | トータルリターン10 年・配当込み | 年率 | 確率 × (株価＋配当時価総額＋還元) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 10% | 4,220 円2,147 億円 | 548 円279 億円 | +480.8% | +19.2% | 477 円243 億円 |
| やや楽観 | 22% | 3,080 円1,568 億円 | 466 円237 億円 | +331.9% | +15.8% | 780 円397 億円 |
| 中立 | 33% | 2,319 円1,180 億円 | 405 円206 億円 | +231.7% | +12.7% | 899 円457 億円 |
| やや悲観 | 23% | 657 円334 億円 | 261 円133 億円 | +11.9% | +1.1% | 211 円108 億円 |
| 悲観 | 12% | 293 円149 億円 | 114 円58 億円 | −50.5% | −6.8% | 49 円25 億円 |
| 加重平均 | 100% | 2,051 円1,044 億円 | 365 円186 億円 | +194.2% | +11.4% | 2,416 円1,229 億円 |
今の株価時価総額 821 円418 億円（2026-10-22）から見たトータルリターン。加重平均の年率がこの 10 年に期待できる年率で、資本コスト 7.8% を下回るほど割高。
楽観 10% 20 万室を超え、値決めの腕でも勝つ 利益 122 億円 · PER 17.6 倍 · 株価時価総額 4,220 円2,147 億円
出店は 2029 年末の 20 万室を前倒しで超え、2035 年には年平均 27 万室に達する。市場そのものが 90 万室規模へ育ち、ハローストレージは約 3 割を握る。AI による値付けが効き、稼働率を落とさずに賃料を物価以上に上げられる。パートナー制度は受託室数が積み上がり、運営の手数料がもう一つの柱になる。土地付きストレージは投資家向けの商品として定着し、年 30 件の流動化で出店資金を回し続ける。コンテナ型の用地は借りて確保できる限り増やせる。営業利益率は過去最高の 20% 台前半を保つ。最大の競合であるキュラーズや大手の参入組と共存しながら、屋外型では最大手として価格を主導する。
- ストレージ事業：数量 27.0（年平均の運営室数（万室））× 価格 27（1 室あたりの年間収入（万円・名目・稼働率込み））→ 売上 724 億円・営業利益 188 億円。27.0 万室 × 1 室 26.80 万円（今の 1.42 倍）、営業利益率 26%
- 土地権利整備事業：数量 30.0（年間の取引件数（件・推定））× 価格 1.76（1 件あたりの平均取引額（億円・名目））→ 売上 53 億円・営業利益 8 億円。30 件 × 1 件 1.76 億円（今の 1.34 倍）、営業利益率 16%
- その他運用サービス：数量 1,500（運用・受託の対象資産（億円・推定、今の値段で測る））× 価格 0.03（手数料率（対象資産に対する年率・名目の指数））→ 売上 40 億円・営業利益 11 億円。対象資産 1500 億円 × 手数料率 2.68%（今の 1.34 倍）、営業利益率 28%
倍率：事業の純利益 122 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 15.9% が k 7.75% を上回る。残る割合 0.50（moat=normal）で RONIC 11.8%、10 年より先の名目の伸び g 4.0% から正当化 PER ＝ (1−g÷RONIC)÷(k−g) ＝ 17.6 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 17.6 倍。全体の PER 17.63 倍、時価総額 2,147 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。
確率：20 万室を超えて業界の約 3 割を握り、稼働率も上げる、と複数の条件が重なる必要がある。実現すれば強いが、連続して外さない確度は高くない。
やや楽観 22% 20 万室を達成し、稼働率も戻る 利益 94 億円 · PER 16.6 倍 · 株価時価総額 3,080 円1,568 億円
2029 年末までに 20 万室に届き、その後も出店の勢いは緩やかに続く。2035 年の年平均は 23.5 万室で、業界の約 26% に当たる。新店の稼働が立ち上がり、全体の稼働率は 80% を超える水準へ戻る。賃料は物価に少し上乗せして上がる。パートナー制度と小口化商品（ハローAct）が手数料収入を増やす。営業利益率は 21% 前後で、今の最高水準をやや上回る。借入は増えるが、土地付きストレージの売却で資金を回収し、純有利子負債は利益の範囲に収まる。キュラーズなど専業の競合も伸びるが、市場自体が大きくなるため、シェアは今の約 2 割から 2 割台半ばへ緩やかに上がる程度にとどまる。配当は利益に連動して増え、総還元の性向は 37% 前後を保つ。
- ストレージ事業：数量 23.5（年平均の運営室数（万室））× 価格 26（1 室あたりの年間収入（万円・名目・稼働率込み））→ 売上 608 億円・営業利益 152 億円。23.5 万室 × 1 室 25.85 万円（今の 1.37 倍）、営業利益率 25%
- 土地権利整備事業：数量 25.0（年間の取引件数（件・推定））× 価格 1.76（1 件あたりの平均取引額（億円・名目））→ 売上 44 億円・営業利益 7 億円。25 件 × 1 件 1.76 億円（今の 1.34 倍）、営業利益率 16%
- その他運用サービス：数量 1,100（運用・受託の対象資産（億円・推定、今の値段で測る））× 価格 0.03（手数料率（対象資産に対する年率・名目の指数））→ 売上 30 億円・営業利益 8 億円。対象資産 1100 億円 × 手数料率 2.68%（今の 1.34 倍）、営業利益率 27%
倍率：事業の純利益 94 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 13.5% が k 7.75% を上回る。残る割合 0.50（moat=normal）で RONIC 10.6%、10 年より先の名目の伸び g 4.0% から正当化 PER ＝ (1−g÷RONIC)÷(k−g) ＝ 16.6 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 16.6 倍。全体の PER 16.64 倍、時価総額 1,568 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。
確率：会社が掲げる 20 万室は、出店の実績（年に 1 万室を超える勢い）から十分に手が届く。値上げの余地も見えているため、この筋書きの確率は高めに置く。
中立 33% 出店は 20 万室で一巡し、安定した稼ぎ頭に 利益 75 億円 · PER 15.7 倍 · 株価時価総額 2,319 円1,180 億円
出店は 2029 年末の 20 万室近辺で一巡し、2035 年の年平均は 20.5 万室になる。業界は 85 万室前後へ育ち、シェアは 2 割台前半で今とほぼ同じだ。新規出店が減ると稼働率は 80% 前後で落ち着き、賃料は物価並みに上がる。営業利益率は今の最高水準の 20% を少し下回る 19〜20% に収まる。人件費・用地の賃料・広告費は物価で膨らむが、無人運営と本社一括管理の仕組みが利益率の下がりを抑える。底地や土地付きストレージの流動化は年 20 件ほどで、資金を回収する手段に徹する。配当は利益の 4 割弱を保つ。
- ストレージ事業：数量 20.5（年平均の運営室数（万室））× 価格 25（1 室あたりの年間収入（万円・名目・稼働率込み））→ 売上 518 億円・営業利益 124 億円。20.5 万室 × 1 室 25.29 万円（今の 1.34 倍）、営業利益率 24%
- 土地権利整備事業：数量 20.0（年間の取引件数（件・推定））× 価格 1.76（1 件あたりの平均取引額（億円・名目））→ 売上 35 億円・営業利益 5 億円。20 件 × 1 件 1.76 億円（今の 1.34 倍）、営業利益率 15%
- その他運用サービス：数量 900（運用・受託の対象資産（億円・推定、今の値段で測る））× 価格 0.03（手数料率（対象資産に対する年率・名目の指数））→ 売上 24 億円・営業利益 6 億円。対象資産 900 億円 × 手数料率 2.68%（今の 1.34 倍）、営業利益率 26%
倍率：事業の純利益 75 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 11.7% が k 7.75% を上回る。残る割合 0.50（moat=normal）で RONIC 9.7%、10 年より先の名目の伸び g 4.0% から正当化 PER ＝ (1−g÷RONIC)÷(k−g) ＝ 15.7 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 15.7 倍。全体の PER 15.69 倍、時価総額 1,180 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。
確率：出店の実績と会社の目標、業界の拡大見通し（1,000 億円規模へ）を合わせた中心の見立て。稼働率の低下は新規出店の影響で、既存店の水準は保たれているため、極端な悲観は置かない。
やや悲観 23% 供給過剰で稼働率が上がらない 利益 35 億円 · PER 9.5 倍 · 株価時価総額 657 円334 億円
出店競争が続き、新店の稼働が思うように立ち上がらない。ハローストレージの出店は 2029 年に 16 万室で鈍り、2035 年の年平均は 16 万室にとどまる。賃料は物価に届かず、値引きで稼働を買う場面が増える。用地の賃料と広告費は物価で上がるため、営業利益率は 14% 近くまで下がる。土地付きストレージの売却も投資家の利回り要求が上がって減る。それでも出店から日が経った既存店の黒字は保たれ、事業が傷む筋書きではない。ただし新規出店の利回りは下がり、本社の費用は物価で増える。AI 価格設定も競合に追いつかれ、差別化の武器にならない。パートナー制度は拡大するが、手数料率は競争で下がる。配当も利益に連動して縮みながら続く。
- ストレージ事業：数量 16.0（年平均の運営室数（万室））× 価格 24（1 室あたりの年間収入（万円・名目・稼働率込み））→ 売上 377 億円・営業利益 72 億円。16.0 万室 × 1 室 23.59 万円（今の 1.25 倍）、営業利益率 19%
- 土地権利整備事業：数量 12.0（年間の取引件数（件・推定））× 価格 1.60（1 件あたりの平均取引額（億円・名目））→ 売上 19 億円・営業利益 2 億円。12 件 × 1 件 1.60 億円（今の 1.22 倍）、営業利益率 10%
- その他運用サービス：数量 600（運用・受託の対象資産（億円・推定、今の値段で測る））× 価格 0.02（手数料率（対象資産に対する年率・名目の指数））→ 売上 15 億円・営業利益 3 億円。対象資産 600 億円 × 手数料率 2.44%（今の 1.22 倍）、営業利益率 22%
倍率：ROE 6.8% が k 7.75% を下回るので、ためた利益は額面未満。正当化 PER は 1÷k＝12.5 倍が上限で、伸びと堀の持ちを低く見て上限の 7.6 割の 9.5 倍に置いた。
確率：ここ数年で屋外型の参入と出店が急増し、直近の全体稼働率は 2.3 ポイント下がった。出店が先行して稼働が追いつかない局面は、業界で繰り返されやすい。
悲観 12% 屋外型が過当競争になり、賃料が上がらない 利益 6 億円 · PBR 0.5 倍 · 株価時価総額 293 円149 億円
屋外コンテナ型に大手・異業種・個人の資金が流れ込み、市場は供給過剰になる。稼働率は 60% 台へ下がり、賃料は据え置きが続く。借りている用地の賃料は物価に連動して上がり、固定の約束として残るため、売上が伸びなくても費用は減らない。ハローストレージは不採算の店舗を閉じ、出店は 14 万室前後で止まる。営業利益率は 1 桁へ落ち、AI 値付けも差別化にならない。土地付きストレージを買う投資家も減り、流動化の収益は細る。配当は利益に連動して大きく縮む。会社は出店のために借入を増やしてきたため、需給が崩れた時の傷が深い。それでも需要がゼロになるわけではなく、保有する資産の価値が株価の下値を支える。
- ストレージ事業：数量 13.5（年平均の運営室数（万室））× 価格 20（1 室あたりの年間収入（万円・名目・稼働率込み））→ 売上 268 億円・営業利益 27 億円。13.5 万室 × 1 室 19.81 万円（今の 1.05 倍）、営業利益率 10%
- 土地権利整備事業：数量 5.0（年間の取引件数（件・推定））× 価格 1.31（1 件あたりの平均取引額（億円・名目））→ 売上 7 億円・営業利益 0 億円。5 件 × 1 件 1.31 億円（今の 1.00 倍）、営業利益率 0%
- その他運用サービス：数量 300（運用・受託の対象資産（億円・推定、今の値段で測る））× 価格 0.02（手数料率（対象資産に対する年率・名目の指数））→ 売上 6 億円・営業利益 1 億円。対象資産 300 億円 × 手数料率 2.00%（今の 1.00 倍）、営業利益率 10%
倍率：悲観は稼ぐ力（純利益÷k）ではなく売れる資産の側で置く。今の自己資本 292 億円の約 5 割（コンテナ・建物・在庫の土地を半値で売り、借入と用地の約束を払った後）に PBR 0.51 倍を掛けた。ためた利益には掛けない。EV ÷ 営業利益（時価総額＋純有利子負債）は 22 倍に見えるが、悲観の営業利益は谷の薄い値で、価値は利益でなく売れる資産で測っているので、利益の倍率は根拠にしない。
確率：コンテナ型は参入が易しく、土地を借りる契約は固定費になる。需要の天井（業界 2 割台の稼働が埋まらない）に当たると、稼ぐ力が一気に薄れる。10 年の間に一度は需給が崩れる前提で、1 割強を置く。
セグメント：数量 × 価格
いまの数量と価格、中立の筋書きの 10 年後。売上と営業利益は億円。
ストレージ事業
ハローストレージの屋外型・屋内型・バイク型の貸し収納。賃料収入。
| 数量年平均の運営室数（万室） | 価格1 室あたりの年間収入（万円・名目・稼働率込み） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2025/12 | 11.8 | 19 | 222 | 61 |
| 10 年後 中立 | 20.5 | 25 | 518 | 124 |
取り方：2026 年中間決算の期首比（+9,536 室、総室数 134,612 室）から 2025 年末の総室数を 12.5 万室、2025 年初を 11.04 万室と逆算し、年平均を 11.78 万室とした。売上 222.3 億円を割った 1 室あたり年収 18.87 万円（月 1.57 万円）が価格で、稼働率（約 80%）を価格に含む。業界の部屋数（2024 年 62.6 万室）の約 19% に当たる。数量は実質（室の数）で、物価の分は賃料に入れる。
土地権利整備事業
底地・借地権の売買と、土地付きストレージの販売（流動化）。
| 数量年間の取引件数（件・推定） | 価格1 件あたりの平均取引額（億円・名目） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2025/12 | 20.0 | 1.31 | 26 | 4 |
| 10 年後 中立 | 20.0 | 1.76 | 35 | 5 |
取り方：売上 26.3 億円を、年 20 件の取引（2026 年上期の土地付きストレージ 11 件の販売ペースから推定）で割り、1 件 1.31 億円とした。件数は開示でなく推定。物価の分は 1 件あたりの額に入れる。
その他運用サービス
他社物件の運営受託（パートナー制度）、小口化商品（ハローAct）などの手数料。
| 数量運用・受託の対象資産（億円・推定、今の値段で測る） | 価格手数料率（対象資産に対する年率・名目の指数） | 売上 | 営業利益 | |
|---|---|---|---|---|
| 今 2025/12 | 780 | 0.02 | 16 | 4 |
| 10 年後 中立 | 900 | 0.03 | 24 | 6 |
取り方：売上 15.6 億円を、手数料率 2.0% で割って対象資産を約 780 億円と推定した（開示でなく推定）。物価の分は手数料率に入れる。
リスクと懸念
屋外型の供給過剰
コンテナ型は参入の壁が低く、異業種や個人地主まで入り乱れている。出店が先行して稼働率が下がる流れはすでに出ており、2026 年 8 月末の全体稼働率は 78.5% と、2025 年 10 月末の 81.9% から下がった。賃料の伸びが物価に届かなくなる危険がある。
借りた用地の固定費
コンテナ型は土地を借りて始めるため、売上が落ちても賃料は減らない。物価で上がる固定の約束が、稼働率の悪化時に利益を一気に削る。新リース会計基準でこの約束は貸借対照表にも載る。額は有価証券報告書で確かめる必要がある。
流動化の滞り
屋内型の土地付きストレージを投資家に売って資金を回収する仕組みは、金利が上がり利回り要求が高まると細る。売れなければ出店の資金は借入頼みとなり、純有利子負債が膨らむ。
出店の質の低下
良い用地から先に押さえてきたため、新規出店の利回りは下がりやすい。会社が説明する 18% の利回りが今後も続くかは確かめられない。出店数が増えても 1 室あたりの稼ぎが薄まれば、利益は室数ほど伸びない。
AI 価格調整の効果
業界初の自動価格調整は、うまくいけば稼働率と賃料を両立できる。だが競合も同じ仕組みを入れれば差は縮み、値段の競争を激しくする側に働く可能性もある。
所有構造と情報開示
筆頭株主の林尚道氏の持株は約 13% で、経営者の持株比率は低い。少数株主の利益に沿うかは、配当方針と資本配分の継続で確かめるしかない。大株主の構成は資料間で数字が食い違い、有価証券報告書での確認が要る。
今後の分かれ目
- 全体の稼働率が 75% を割り、既存店の稼働率（現在 86.6%）も下がり始めたら
- 需給の崩れが始まったと見て、やや悲観・悲観の確率を引き上げる。
- 2029 年末に 20 万室を達成し、全体の稼働率が 80% を超えたら
- 楽観・やや楽観の確率を引き上げる。AI 価格設定の効果が確かめられた合図でもある。
- 土地付きストレージの販売件数が大きく減り、純有利子負債が 150 億円を超えたら
- 流動化の滞りと見て、資金繰りの負担を悲観側に加味する。
- 有価証券報告書で、解約できない用地の賃料約束が営業利益の 5 割を超えると分かったら
- 悲観の利益率をさらに低く置く。固定費の重さが見かけの自己資本比率より重要になる。
- パートナー制度の受託室数が自社の室数に迫る勢いで伸びたら
- 手数料収入の柱が育ったと見て、その他運用サービスの伸びを引き上げる。
- 大手の不動産会社や異業種がトランクルーム事業者を買収する動きが出たら
- TOB の可能性として楽観側を厚くする。市場の見直しの契機になりうる。
見ておくもの
- 月次の総室数・稼働室数・稼働率（2026 年 8 月末は 136,723 室・78.49%）
- 出店から 2 事業年度超の既存物件の稼働率（現在 86.62%）
- 土地付きストレージの販売件数と純有利子負債
- 業界の部屋数（2024 年 62.6 万室）と新規参入の動き
倍率と資本コストの決め方
数量は年平均の運営室数、価格は 1 室の年間収入（稼働率込み・名目）として積み、市場規模×シェアの見方（業界 62.6 万室のうち約 2 割）で裏づけた。倍率は k 7.75%（基本 7.5% に、値決め力 +0.25%・借金 +0.25%）と g 4% の式で出し、中立は ROE が k を上回るため 1÷k の 12.5 倍を下限にした。今の PER（11 倍台）や過去の倍率には寄せていない。悲観は稼ぐ力ではなく売れる資産で置き、今の自己資本に PBR を掛けた。借りた用地の賃料は固定の約束なので、悲観では費用が減らない形にしている。新リース会計基準で数字の形が変わるが、10 年後の数字は今と同じ（賃料を営業費用に入れた）形でそろえた。大株主の構成は資料間で食い違うため、持株の細部は断定していない。 2026-10-22 の見直し（溜まる現金を事業の ROE から外す・k の目安を対称に・楽観〜中立は上限そのものに置く・ROE が k 以下は配り方から出す式）で、倍率を機械で置き直した（第 1 段より前 → 今：楽観 PER 15→17.63 倍・やや楽観 PER 13.4→16.64 倍・中立 PER 12.6→15.69 倍）。
資本コスト 7.8% ＝ 無リスク金利 3% ＋ β — × 5%。