日神グループホールディングス 8881

建設が1社指名の特命を増やして利益率を8〜9%に保ち、手持ちの工事は人員の増加とともに伸びる。分譲は先行して仕込んだ用地が引き渡しに入り、販売価格も建築費の上昇を載せて4割上がる。管理は新築からの取り込みと修繕で戸数が2割5分ほど増える。営業利益は91億円、純利益は55億円。借入が増えても利払いを吸収できる10年になる。ただ、分譲の戸数は伸びず、利益の増え方は建設と管理が主導する形になる。

（名目の前提）戸数・施工量・管理戸数は実質で置き、価格は物価（10年で1.34倍）に建築費などの動きを足して置いた。本社費は物価で増やした。減価償却は、賃貸用の不動産と事務所が中心で小さく、今ある設備の償却は取得した時の値段のまま、新しく買う分だけ新しい値段で足されるものとして扱い、分譲事業の在庫は償却がかからないので影響は小さいとみた。

（利払い）純有利子負債194億円は、借り換えで金利が3.5%近くまで上がる前提で、支払利息が足元の10億円から13億円に増えるものとして純利益に入れた（会社の2027年3月期予想の経常利益50億円から逆算した出発点を使った）。

（自己資本の流れ）今の自己資本717億円に、10年間の純利益の合計を足し、配当性向50%の還元を引いて流した。出発点の純利益は、2026年3月期の42億円が繰り越しの物件を含むため、2027年3月期の会社予想35億円を使った。

• 不動産（分譲マンション）：数量 0.1（分譲戸数（万戸、推定））× 価格 7,000（万円／戸（平均売上、推定））→ 売上 440 億円・営業利益 24 億円。数量 1.00 倍・価格 1.40 倍（名目）・営業利益率 5.5%
• 建設：数量 13.8（施工量（万㎡の延べ床、推定））× 価格 43（万円／㎡（請負単価、推定））→ 売上 587 億円・営業利益 50 億円。数量 1.05 倍・価格 1.42 倍（名目）・営業利益率 8.5%
• 不動産管理：数量 4.6（管理戸数（万戸））× 価格 62（万円／戸（年間の売上、混合））→ 売上 285 億円・営業利益 24 億円。数量 1.25 倍・価格 1.34 倍（名目）・営業利益率 8.5%

倍率：事業の純利益 55 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 5.9% が k 7.25% 以下。ためた利益は投じた額より値が低いので伸びは数えず、稼ぐ力の値 PER ＝ 1÷(k−g)（g＝0） ＝ 13.8 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 13.8 倍。全体の PER 13.79 倍、時価総額 764 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。

確率：建設が10%近い利益率を保ち、分譲も回復し、管理も伸びる筋書き。営業利益率が過去の最良（約8%）に近づくので、重なる条件が多く7%に置いた。

建設は特命が中心の受注が続き、利益率は8%近くに残る。分譲は戸数が6%ほど減るが、価格は建築費の上昇を載せて3割7分上がり、利益率は5%に戻る。管理は修繕工事とグループ外の受託が伸びる。営業利益は77億円、純利益は45億円。会社の中期目標を超えた水準で10年が過ぎるが、成長の中身は物価の分が大きい。

（名目の前提）戸数・施工量・管理戸数は実質で置き、価格は物価（10年で1.34倍）に建築費などの動きを足して置いた。本社費は物価で増やした。減価償却は、賃貸用の不動産と事務所が中心で小さく、今ある設備の償却は取得した時の値段のまま、新しく買う分だけ新しい値段で足されるものとして扱い、分譲事業の在庫は償却がかからないので影響は小さいとみた。

（利払い）純有利子負債194億円は、借り換えで金利が3.5%近くまで上がる前提で、支払利息が足元の10億円から13億円に増えるものとして純利益に入れた（会社の2027年3月期予想の経常利益50億円から逆算した出発点を使った）。

（自己資本の流れ）今の自己資本717億円に、10年間の純利益の合計を足し、配当性向50%の還元を引いて流した。出発点の純利益は、2026年3月期の42億円が繰り越しの物件を含むため、2027年3月期の会社予想35億円を使った。

• 不動産（分譲マンション）：数量 0.1（分譲戸数（万戸、推定））× 価格 6,850（万円／戸（平均売上、推定））→ 売上 405 億円・営業利益 20 億円。数量 0.94 倍・価格 1.37 倍（名目）・営業利益率 5.0%
• 建設：数量 13.1（施工量（万㎡の延べ床、推定））× 価格 42（万円／㎡（請負単価、推定））→ 売上 547 億円・営業利益 43 億円。数量 1.00 倍・価格 1.39 倍（名目）・営業利益率 7.8%
• 不動産管理：数量 4.4（管理戸数（万戸））× 価格 61（万円／戸（年間の売上、混合））→ 売上 267 億円・営業利益 21 億円。数量 1.20 倍・価格 1.31 倍（名目）・営業利益率 7.8%

倍率：事業の純利益 45 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 4.9% が k 7.25% 以下。ためた利益は投じた額より値が低いので伸びは数えず、稼ぐ力の値 PER ＝ 1÷(k−g)（g＝0） ＝ 13.8 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 13.8 倍。全体の PER 13.79 倍、時価総額 616 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。

確率：建設の利益率が7〜8%に残り、分譲の引き渡しが計画どおりに進む筋書き。2017〜2018年3月期に営業利益率が8%台に乗った実績があり、2割に置いた。

分譲は戸数が1割強減り、価格は物価並みの3割4分上がる。利益率は4%台で、2026年3月期の水準に近い。建設は戸数でなく施工量が現場監督の数に縛られ、価格は建築費の上昇で3割6分上がり、利益率は7%に戻る。管理は戸数が1割5分、単価が3割弱伸び、利益率は7%。売上は物価の分で1,140億円に近づくが、営業利益は63億円で、足元の会社予想の60億円とほぼ同じ。本社費は物価で増え、借入が膨らむ分の利払いも増えて、純利益は34億円。配当性向50%を守り、自己資本は890億円まで積み上がる。

（名目の前提）戸数・施工量・管理戸数は実質で置き、価格は物価（10年で1.34倍）に建築費などの動きを足して置いた。本社費は物価で増やした。減価償却は、賃貸用の不動産と事務所が中心で小さく、今ある設備の償却は取得した時の値段のまま、新しく買う分だけ新しい値段で足されるものとして扱い、分譲事業の在庫は償却がかからないので影響は小さいとみた。

（利払い）純有利子負債194億円は、借り換えで金利が3.5%近くまで上がる前提で、支払利息が足元の10億円から13億円に増えるものとして純利益に入れた（会社の2027年3月期予想の経常利益50億円から逆算した出発点を使った）。

（自己資本の流れ）今の自己資本717億円に、10年間の純利益の合計を足し、配当性向50%の還元を引いて流した。出発点の純利益は、2026年3月期の42億円が繰り越しの物件を含むため、2027年3月期の会社予想35億円を使った。

• 不動産（分譲マンション）：数量 0.1（分譲戸数（万戸、推定））× 価格 6,700（万円／戸（平均売上、推定））→ 売上 371 億円・営業利益 16 億円。数量 0.88 倍・価格 1.34 倍（名目）・営業利益率 4.3%
• 建設：数量 12.7（施工量（万㎡の延べ床、推定））× 価格 41（万円／㎡（請負単価、推定））→ 売上 520 億円・営業利益 36 億円。数量 0.97 倍・価格 1.36 倍（名目）・営業利益率 7.0%
• 不動産管理：数量 4.2（管理戸数（万戸））× 価格 60（万円／戸（年間の売上、混合））→ 売上 250 億円・営業利益 18 億円。数量 1.15 倍・価格 1.28 倍（名目）・営業利益率 7.0%

倍率：事業の純利益 34 億円（余った現金の利息を除く）・事業の ROE 3.9% が k 7.25% 以下。ためた利益は投じた額より値が低いので伸びは数えず、稼ぐ力の値 PER ＝ 1÷(k−g)（g＝0） ＝ 13.8 倍の上限そのものに置き、事業の純利益 × 13.8 倍。全体の PER 13.79 倍、時価総額 474 億円（2026-10-22 機械で置き直した。手で上限から割り引かない：利益の質は moat と k で数え済み）。

確率：戸数が細る一方で物価が価格を押し上げ、利益率が過去の中央値（約6%）に戻る筋書き。最も重く置いた。

金利の上昇と建築費の上昇を分譲価格に載せきれず、利益率は3%に落ちる。戸数も2割あまり減る。建設は特命の効果が薄れ、同業の価格競争に巻き込まれて利益率が5%台に下がる。管理は管理員の確保に苦しみ、利益率が6%にとどまる。営業利益は42億円まで下がり、純利益は20億円。売上は物価の分で名目では保たれるが、実質では後退する。配当は性向50%を守っても額が減り、自己資本の伸びは鈍い。

（名目の前提）戸数・施工量・管理戸数は実質で置き、価格は物価（10年で1.34倍）に建築費などの動きを足して置いた。本社費は物価で増やした。減価償却は、賃貸用の不動産と事務所が中心で小さく、今ある設備の償却は取得した時の値段のまま、新しく買う分だけ新しい値段で足されるものとして扱い、分譲事業の在庫は償却がかからないので影響は小さいとみた。

（利払い）純有利子負債194億円は、借り換えで金利が3.5%近くまで上がる前提で、支払利息が足元の10億円から13億円に増えるものとして純利益に入れた（会社の2027年3月期予想の経常利益50億円から逆算した出発点を使った）。

（自己資本の流れ）今の自己資本717億円に、10年間の純利益の合計を足し、配当性向50%の還元を引いて流した。出発点の純利益は、2026年3月期の42億円が繰り越しの物件を含むため、2027年3月期の会社予想35億円を使った。

• 不動産（分譲マンション）：数量 0.0（分譲戸数（万戸、推定））× 価格 6,500（万円／戸（平均売上、推定））→ 売上 319 億円・営業利益 10 億円。数量 0.78 倍・価格 1.30 倍（名目）・営業利益率 3.0%
• 建設：数量 11.8（施工量（万㎡の延べ床、推定））× 価格 40（万円／㎡（請負単価、推定））→ 売上 468 億円・営業利益 26 億円。数量 0.90 倍・価格 1.32 倍（名目）・営業利益率 5.5%
• 不動産管理：数量 3.9（管理戸数（万戸））× 価格 58（万円／戸（年間の売上、混合））→ 売上 230 億円・営業利益 14 億円。数量 1.08 倍・価格 1.25 倍（名目）・営業利益率 6.0%

倍率：事業の ROE 2.4%（純利益÷自己資本）は資本コスト 7.25% 以下で、ためた利益は額面を下回る値打ち。PER は 1÷k＝10.8 倍まで。分譲は在庫の商売で景気に振れ、建設の利益率も頭打ちのため、上限の約 6.9 割の 7.5 倍に置いた。余った現金は借入が上回るので立てていない。

確率：金利と原価の上昇を分譲で転嫁できず、建設の利益率も下がる筋書き。2024年3月期の営業利益率4%台の実績があり、強気側より少し厚く2割台半ばに置いた。

金利が上がり、買い手のローンが細り、分譲の契約が崩れる。3年目に在庫の評価損と値下げ販売が重なり、純損失は130億円に達する。続く年も損失が出て、分譲は戸数が4割減り、価格も2割しか上がらず、利益率はマイナスになる。建設は受注が細り利益率が3%に下がる。管理だけが6%の利益率で残る。配当は止まり、借入の返済に回る。営業利益は15億円、純利益は2億円。10年後の自己資本は571億円まで細り、評価は稼ぐ力ではなく、売れる資産の価値で決まる。

（名目の前提）戸数・施工量・管理戸数は実質で置き、価格は物価（10年で1.34倍）に建築費などの動きを足して置いた。本社費は物価で増やした。減価償却は、賃貸用の不動産と事務所が中心で小さく、今ある設備の償却は取得した時の値段のまま、新しく買う分だけ新しい値段で足されるものとして扱い、分譲事業の在庫は償却がかからないので影響は小さいとみた。

（利払い）純有利子負債194億円は、借り換えで金利が3.5%近くまで上がる前提で、支払利息が足元の10億円から13億円に増えるものとして純利益に入れた（会社の2027年3月期予想の経常利益50億円から逆算した出発点を使った）。

（自己資本の流れ）今の自己資本717億円に、10年間の純利益の合計を足し、配当性向50%の還元を引いて流した。出発点の純利益は、2026年3月期の42億円が繰り越しの物件を含むため、2027年3月期の会社予想35億円を使った。

• 不動産（分譲マンション）：数量 0.0（分譲戸数（万戸、推定））× 価格 6,000（万円／戸（平均売上、推定））→ 売上 226 億円・営業利益 −2 億円。数量 0.60 倍・価格 1.20 倍（名目）・営業利益率 -1.0%
• 建設：数量 9.8（施工量（万㎡の延べ床、推定））× 価格 38（万円／㎡（請負単価、推定））→ 売上 369 億円・営業利益 11 億円。数量 0.75 倍・価格 1.25 倍（名目）・営業利益率 3.0%
• 不動産管理：数量 3.6（管理戸数（万戸））× 価格 58（万円／戸（年間の売上、混合））→ 売上 213 億円・営業利益 13 億円。数量 1.00 倍・価格 1.25 倍（名目）・営業利益率 6.0%

倍率：この筋書きは純利益 2 億円で、稼ぐ力を k 7.25% で割っても約 19 億円にしかならない。売れる資産の税後から総負債を引いた約 137 億円のほうが大きいので、床は売れる資産で置き、今の自己資本 717 億円に約 0.19 倍を掛けた。借金の重い会社なので EV ÷ 営業利益（EV は時価総額＋純有利子負債 194 億円）は 23 倍になるが、この筋書きでは営業利益が小さく、倍率でなく床で値打ちを置く。

確率：市況が崩れ、在庫の評価損が出て、分譲が赤字になる筋書き。2009年3月期に純損失132億円の前例があり、10年に一度の頻度として1割強に置いた。